서울·수도권 주택문제 해결, 3기 신도시에 거는 기대와 제언

정부 부동산 정책의 목표는 우리 국민이 집 걱정 없이 안심하고 사는 주거 환경을 조성하는 것이다. 이에 따라 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기별·소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에서 주택시장 안정책과 실수요자 중심의 다양한 지원·공급책을 추진하고 있다. 과연, 정부의 부동산 정책은 어떻게 나아가야 할까. 어떤 정책이 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절할 수 있을까. 정책브리핑이 관련 분야 전문가들의 목소리를 전한다.(편집자 주)

김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장

서울과 수도권의 주택문제가 갈수록 심각해지고 있다. 급등세를 보이던 아파트 가격이 최근에는 전월세시장으로 옮겨가 전월세 가격이 급등하고 있다. 마치 산불이 번져가듯 서민들의 주거불안정이 가중되는 위험한 상황이 전개되고 있다.

서울의 주택문제는 과거나 지금이나 변한 것이 없다. 서울은 직장과 산업·교육·문화 등 모든 기능이 집중된 세계적인 도시로서 자리매김하고 있기 때문에 주택문제가 상존하는 것은 당연한 것일 수 있다. 서울은 우리나라 여러 도시들 중에서 주택수급불균형이 가장 심한 도시다. 주택수요는 많으나 주택보급률도 가장 낮고, 주택을 지을 땅도 한정되어 있다.

서울 외곽에 넓게 자리잡고 있는 그린벨트가 있으나 개발여건이 수월치 않다. 그렇다 보니 서울시가 서울의 경계안에서 자발적으로 주택문제를 해결하기에는 한계가 많다. 최근에는 서울의 주택수요가 과거보다 광역화되어 전국으로 퍼져나가고 있고, 외국인들이 매입하는 주택도 늘고 있다. 이런 와중에 가장 불안을 느끼는 계층은 집 없고 돈 없는 취약계층이다.

정부는 서울의 주택문제를 해결하기 위해 2018년 12월 19일 수도권 3기 신도시 계획을 발표하였다. 조금 늦은 감은 있으나 서울에서 해결하지 못하는 주택공급 문제를 3기 신도시를 통해 해결하려는 것은 그나마 다행이다. 수도권에 총 127만호의 주택공급을 계획하고 있으나 그 중에 가장 관심을 끄는 것은 3기 신도시다.

남양주 왕숙·왕숙2(1134만㎡) 6만 6000호, 하남 교산(649만㎡) 3만 2000호, 인천 계양(335만㎡) 1만 7000호, 고양 창릉(813만㎡) 3만 8000호, 부천 대장(343만㎡) 2만호 등 총 17만 3000호를 공급한다.

3기 신도시는 4가지 측면에서 관심을 끌고 있다. 첫째, 서울 도심까지 30분대 출퇴근이 가능한 도시를 만들겠다는 계획이다. 1기 신도시 보다 서울에서 가깝고, 접근성 향상을 위해 눈에 띄는 교통인프라 계획을 수립하고 있다. 신도시 계획에서 교통인프라는 가장 중요한 부분이다. GTX 등 광역교통망축을 중심으로 신도시를 개발하고 입주 시 교통불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립하여 시행할 예정이다.

둘째, 서민이 가장 부담스러워 하는 주택가격을 낮춰 시세보다 30% 이상의 저렴한 가격으로 공급할 계획이다. 분양가상한제를 적용, 무주택 서민의 주거비 부담을 최대한 줄여 줄 것으로 보인다.

셋째, 1·2기 신도시처럼 배드타운이 아닌 자족도시를 만들어 성숙한 자생도시를 구축하겠다는 계획이다. 기존도시 보다 2배 이상의 도시지원시설용지를 확보(주택용지의 2/3 수준)하고, 각 신도시별로 특색 있는 자족기능을 도모할 것으로 보인다. 양질의 일자리가 가득한 활발한 도시를 목표로 하고 있다.

넷째, 어느 도시보다 살기 좋은 스마트한 도시로 조성할 것으로 보인다. 첨단 기술이 집약된 생활이 편리한 스마트한 도시, 주택과 건축물·공원 등이 특색 있는 디자인도시, 보육·교육환경이 우수한 도시로 조성될 것이다. 3기 신도시는 첨단시대에 새로운 차원의 살기 좋은 도시로 조성될 것으로 보인다.  

3기 신도시 중 한 곳인 고양 창릉지구의 복합환승센터 당선작 조감도(국토교통부 제공).

최근 3기 신도시와 관련해 시민을 대상으로 한 조사를 보면 3기 신도시에 대한 관심이 뜨겁다는 것을 알 수 있다. 홈페이지 개설(8월 6일) 한 달여 만에 100만명이 넘게 방문했고 18만명 이상이 ‘청약일정 알리미 서비스를 신청했다고 한다.

3기 신도시에 대해서는 편리한 교통(24%), 부담 가능한 주택가격(21%), 직장과의 거리(20%), 충분한 공원녹지(17%) 등을 장점으로 꼽았다. 3기신도시 사업추진이 보다 가시화되면 영혼까지 끌어 기존 주택을 매입하려던 무주택자의 조급함은 안정될 것으로 보인다. 이에 따라 주택가격 급등으로 인한 시장불안 현상도 수그러들 것으로 보인다.

그러나 우려스러운 점도 없지 않다. 만약 기대와는 달리 3기 신도시 사업 추진이나 교통인프라 공사가 예상보다 지연될 경우 실망감이 증가할 수 있으며 3기 신도시 주택을 기다리던 사전청약자들이 기대감을 접을 수도 있다. 이럴 경우 서울 주택시장에 미치는 악영향은 지금보다 더 심각해 질 수 있다.

또한 대기수요로 인해 매매시장이 안정될 수는 있으나 임차시장의 불안은 상당히 오랫동안 지속될 수 있다. 3기 신도시 개발이 지연될수록 무주택자의 희망고문과 전월세가격 급등으로 인한 주거비 압박 고문은 견디기 어려울 정도로 가중될 수 있다. 이러한 우려를 잠재울 수 있는 것은 오직 3기 신도시 사업을 계획보다도 빠르게 추진하는 것 밖에 없다.