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주택임대차 시장 안정을 위한 ‘주택임대차 3법’

임재만 세종대학교 부동산학과 교수 2020.08.04
임재만 세종대학교 부동산학과 교수
임재만 세종대학교 부동산학과 교수

주택임대차 시장에서 좋은 임대인과 좋은 임차인을 맺어주자

주택 임차인은 자신이 원하는 지역에서, 원하는 기간만큼 살 수 있기를 바랍니다. 직장이나 아이들 학교도 가깝고 전월세 수준도 적당하다면 더욱 그렇습니다. 

주택 임대인도 임차인으로서 의무를 충실히 이행하는 임차인이라면 굳이 나가라고 할 이유가 없을 겁니다. 임차인은 좋은 임대인을 만나야 좋고, 임대인 역시 좋은 임차인을 만나야 좋습니다.

임대인이 세를 크게 올리면서 ‘세를 올려주지 못한다면 집을 비울 것을 요구하거나 아무런 이유도 없이 나가라’고 하면 임차인은 정말 난감합니다. 그러나 이제 임차인에게는 1회에 한해 임대인에게 2년 더 거주할 수 있도록 기존 임대차계약의 연장을 요청할 수 있습니다. 이때 임대인은 기존 계약에서 정한 보증금과 월세의 5% 이내에서만 세를 올릴 수 있습니다.

임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다. 임차인이 월세를 2달 이상 내지 않는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인 동의 없이 임차한 주택을 전대(제3자에게 재임대하는 것)한 경우, 임차주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 정당한 사유에 해당합니다.

또 주택이 멸실되어 임대 목적을 달성할 수 없는 경우, 철거나 재건축이 필요한 경우, 임대인 가족이 직접 거주하려는 경우, 그리고 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등도 정당한 사유에 포함됩니다. 물론 임대인이 거짓의 이유를 대고 갱신을 거절한 경우에는 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 져야 합니다.

이번에 도입한 주택임대차 계약갱신요구권과 전월세 인상률 상한제는 이처럼 안정적으로 거주할 수 있도록 임차인을 보호하는 한편 임대인이 정당하게 재산권을 행사할 수 있도록 보호하는 제도입니다. 이 제도는 임대인과 임차인이 서로 양보하고 상대방을 존중하고 신뢰할 수 있는 사회를 만들어 가기 위한 제도입니다. 이제부터는 임대인과 임차인이 갑과 을의 관계에서 동등한 파트너로 거듭나는 계기가 되기를 기대합니다.

그럼에도 대부분 제도가 그렇듯이 새로운 제도를 도입하는 데 따른 부작용이 있을 수 있습니다. 예를 들면 전세 주택 수가 줄어들면 오히려 서민의 주거비 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 정부는 민간 전세를 대체할 수 있는 다양한 공공장기 전세 주택의 공급을 늘려야 합니다. 3기 신도시와 서울시 주택공급 확대 정책에서 이러한 대책을 제시해야 합니다. 서민 주거안정은 일시적인 목표가 아니라 장기적으로 꾸준히 추구해야 할 정책 목표입니다.

서울 송파구 한 상가 부동산 중개업소에 붙어 있는 부동산 규제 관련 안내문을 시민이 살펴보고 있다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)
서울 송파구 한 상가 부동산 중개업소에 붙어 있는 부동산 규제 관련 안내문을 시민이 살펴보고 있다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)


주택임대차 시장 정보를 알아야 이익이 된다

이제까지 임차인은 전입을 신고하고 확정일자를 받아야 임차보증금을 보호받을 수 있었습니다. 2021년 6월부터 주택 임대차계약 당사자는 보증금과 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 30일 이내에 관할 지방자치단체에 신고해야 합니다. 

임대인과 임차인은 공동으로 신고해야 하나, 임대인이 거부할 경우 임차인이 단독으로 신고할 수 있습니다. 임차인은 전입신고를 하면 자동으로 전월세 신고를 한 것으로 되어 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 전입신고로 전월세 신고와 확정일자 신청이 모두 이루어지게 된 것입니다. 임차인은 전입신고만으로 세 들어 살던 집이 경매 등에 넘어가도 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.

전월세 신고를 통해 주택임대차 시장의 동향을 빠르게 파악하여 정부는 관련 정책을 더 효과적으로 수립할 수 있습니다. 임차인은 계약 전에 해당 주택의 권리 관계와 인근 지역의 시세를 파악할 수 있어 임차 보증금을 떼일 염려도 줄어들어 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

임대인도 시세를 알면 세를 놓기가 편해집니다. 시세보다 적게 받는 일이 없어지고, 공실도 줄어들게 되어 멀리 보면 더 이익이 될 수 있습니다. 시장 동향과 정보가 정확해지고 투명해지면 주택 임대차계약과 관련한 분쟁도 줄어들고 임대인과 임차인이 서로 믿을 수 있는 사회가 될 것입니다.

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