주택 임차시장의 블루오션 ‘뉴스테이’

김덕례 주택산업연구원 연구위원

우리나라 주택보급률은 100%를 넘었다. 주택이 양적으로 부족하지 않아 보이지만, 내 집이 아니라 다른 사람 집에서 세입자로 살고 있는 가구가 여전히 많다. 2014년 말 기준으로 총 가구수는 1800만 가구에 이른다. 이 중에서 이사걱정 없이 자기 집에서 살고 있는 자가가구는 966만 가구로 전체의 약 54% 수준이다. 나머지 46%는 남의 집에서 살고 있는 임차가구다.

임차가구 중에서 약 22%는 정부에 등록된 제도권 임대주택에 살고 있지만, 나머지 78%는 개인이 보유하고 있는 일반셋집에서 살고 있다. 임대료 통제가 없는 일반셋집에 살고 있는 임차가구는 최근 전셋값이 많이 오르면서 주거비 부담으로 어려움을 겪고 있다. 이러한 임차가구의 어려움을 덜어주고자 정부가 뉴스테이(기업형 임대주택)정책을 추진하고 있다. 뉴스테이에 대한 시장반응이 처음과 많이 달라지고 있다.

금융위기 이후 저금리가 지속되면서 전세 공급은 줄고 월세가 빠르게 증가하고 있다. 월세가 늘어나면서 전세 구하는 것이 점점 더 어려워지고 있다. 치솟는 전세금으로 전세를 원하는 사람들은 전세보증금 마련 걱정과 주거비 증가로 고민하고 있다. 집값이 과거처럼 오르지 않아 주택에 대한 인식도 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀌고 있는 양상이다.

이러한 분위기로 반드시 내 집이 아니어도 안심하고 오래 거주할 수 있는 임대주택도 괜찮다고 생각하는 사람들이 늘고 있다. 뉴스테이는 이런 생각을 가진 사람들에게 적합한 주택이다. 사는(buy)’ 주택이 아니라 ‘사는(live)’ 주택으로 사람들의 주거불안을 해소하고 주거혁신을 꿈꾸는 임대주택이기 때문이다.

오는 26일 올해 첫 뉴스테이 입주자 모집을 시작하는 화성반월 롯데캐슬 조감도.

뉴스테이는 전체 사업비를 공적 기금인 주택도시기금이 일부 부담하고 일부는 금융회사와 건설회사, 혹은 펀드 등이 투자해 공동으로 추진한다. 건설회사는 투자도 하고 아파트를 지을 때 공사비도 받는다. 과거처럼 정부가 모두 건설비를 부담하는 공공임대주택과 달리 임대의무기간인 8년 뒤 분양 전환해서 이익이 남으면 투자자들이 이익을 나눠 가진다.

세입자 입장에서 뉴스테이는 전세와 달리 임대료 상승률이 연 5%로 제한되고 8년간 안정적으로 거주할 수 있어 2년 단위의 계약으로 인한 주거불안을 해소할 수 있고 과도한 임대료 상승을 고민하지 않아도 된다. 뿐만 아니라 이사·육아·청소·세탁서비스 등 수준 높은 차별화된 주거서비스를 제공받을 수 있고 집주인과 갈등 없이 시설물 하자보수 등이 가능하다. 주택품질도 분양주택 수준으로 높고, 마을공동체 개념 도입으로 주거 및 커뮤니티의 질도 높다. 

지난해에 뉴스테이 1호가 인천 도화도시개발지구 5블럭과 6-1블럭에서 공급됐다. 결과는 성공적이였다. 청약접수 마감 결과, 2105가구를 공급하는데 1만 1258명이 청약을 신청해 평균 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 분양주택 수준의 고급 주거서비스를 받으면서 8년 동안 이사할 필요 없이 안정적으로 살 수 있고 임대료 폭등을 걱정할 필요 없이 보증금과 월세 수준도 내 상황에 맞춰 맘대로 정할 수 있는 모습으로 선보이면서 전세난에 지친 사람들의 마음을 사로잡았다.

얼마 전에 공급된 e-편한세상 테라스 위례 뉴스테이도 4.58대 1에서 높게는 15.97대 1까지 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 마감했다. 수원 권선 꿈에그린 뉴스테이도 3대 1의 청약률을 기록했다. 뉴스테이를 처음 도입할 때, 세간에 많은 사람들은 뉴스테이의 초기 임대료가 높아 소비자가 외면할 것이라고 우려했다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 중산층 임차가구의 관심이 꾸준히 증가하면서 임대주택에 대한 기존 이미지를 벗고 있다.

그동안 임대주택은 못 사는 사람을 위해 정부가 지어주는 품질이 떨어지는 주택이라는 인식이 강했다. 그래서 내가 살고 있는 동네에 들어오면 안 되는 혐오시설이였다. 그러나 고급 주거서비스를 제공하는 뉴스테이가 높은 청약률로 분양에 성공하면서 기존 임대주택이 가지고 있던 부정적인 이미지를 벗어버리고 새로운 주거공간의 이미지를 만들어 가고 있다. 내 집을 마련하지 못한 임차가구들이 머물고 있는 임차시장에서 임차가구들이 살고 싶어하는 임대주택으로 인식이 전환되고 있는 것이다.

뉴스테이는 만 19세 이상 대한민국 국민이면 누구나 입주할 수 있다. 정부 혼자 할 수 없는 ‘임대주택 공급 확대’를 민간 기업과 함께 파트너가 돼 추진하고 있다. 공공의존형 임대주택정책이 민간과 협력하는 모델로 확대되면서 정부의 주거안정 대상계층도 확대되고 있다.

저소득층 주거안정 중심에서 중산층의 주거안정과 주거선택권까지 확대되고 있다. 이로 인해 특별한 대책을 마련하기 어렵던 전세난 문제가 완화돼 정부의 부담을 줄이면서도 보편적 주거복지를 확대하는 효과를 기대할 수 있게 됐다.

뉴스테이 공급 확대를 위해 정부도 정책 패러다임을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 전환하고 뉴스테이를 건설하는 기업형 임대사업자에게 택지·자금·조세 등을 아낌없이 지원하고 있다. 정부 지원에 힘입어 2015년에 1만 4000 가구의 뉴스테이를 공급했고 2017년까지 6만 가구가 공급될 예정이다. 뉴스테이호는 순항을 하고 있다. 그러나 여전히 풀어야 할 숙제는 남아있다.

뉴스테이를 지을 수 있는 땅이 그리 많지 않고 뉴스테이 월세가 평균 40~80만 원으로 일반 서민층이 부담하기에는 높다는 점이다. 그럼에도 불구하고 뉴스테이는 집값이 비싸 집을 사는 것이 어려운 젊은 세대와 집값이 떨어질 수도 있다는 불안감으로 내 집 마련을 미루고 있는 중산층에게 주거안정을 보장해주는 새로운 주거모델로 점차 정착해 나갈 것으로 보인다. 또한 사업자에게도 새로운 주택산업의 블루오션으로 새로운 사업기회를 줄 수 있을 것이다.