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계약갱신청구권, 언제부터 집주인에게 요구할 수 있어요?

국토교통부 2020.08.04

계약갱신청구권, 언제부터 집주인에게 요구할 수 있어요?

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계약갱신청구권이란? 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리.

그동안 임차인의 계약기간은 2년으로 짧고, 임대료 급등 걱정에 항시 노출되어있어 임차인 보호를 위해 임대차 제도를 개선했습니다. 「주택임차보호법」개정안이 30일 국회 본회의를 통과해 31일부터 ‘계약갱신청구권’이 기존·신규 계약 모두 적용됩니다.

Q. 언제부터 집주인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?
A. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 청구 할 수 있습니다.
※ '20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항 (1개월 전 → 2개월 전)이 적용됩니다.

Q. 계약갱신 요구하면 무조건 2년 살아야 하나요?
A. 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 지나야 계약해지 할 수 있습니다.
※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함

Q. 계약갱신하면서 임대료가 올라 전세대출을 늘릴 예정인데, 집주인 동의를 받아야 하나요?
A. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에서 전세대출보증을 받은 경우 임대인의 동의가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아닙니다.

Q. 집주인이 직접 산다고 계약갱신을 못 했는데, 만약 거짓말이면 어떡해요?
A. 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

Q. 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
A. 
1) 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
2) “1) ” 이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
② 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료
  - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년분에 해당하는 금액
③ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

Q. 법 시행 이후 계약기간이 만료되어 새로운 세입자와 계약을 했는데, 기존세입자가계약갱신을 요구할 수 있나요?
A. 
1) 법 시행 전 제3자와 계약이 이미 체결된 경우, 예외적으로 임차인에게 갱신요구권을 부여하지 않습니다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약 체결 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등으로 입증할 수 있어야 합니다.
2) 법 시행 후 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
A. 아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 임차인의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다.

Q. 세입자의 갱신을 거절할 수 있는 경우는 어떤 것이 있어요?
A. 갱신 거절할 수 있는 경우 및 사례
규정(개정 주택임대차보호법 제6조의 3제 1항)
- 1호 :  임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  사례 : 1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
          2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급하였다가 4월에 다시 연체한 경우
- 2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  사례 : 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
          2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
- 3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  사례 : 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우
          * 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
- 4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  사례 : 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익하게 한 경우
- 5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  사례 : 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축, 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
          2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
- 6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  사례 : 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
- 7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우
  나. 주택이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 8호 : 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 9호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  사례 : 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
          * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

“임차인은 폭넓게 보호받고 임대인의 권리는 존중받도록”
정부는 임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리관계와 투명한 임대차 시장 조성을 위해 노력하겠습니다.

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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