[Q&A] 계약갱신요구권 행사는 언제부터 할 수 있나

2020.09.10 국토교통부

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[Q&A] 여러분이 궁금하신 주택임대차보호법

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개정된 주택임대차보호법 궁금해요!
Q&A로 계약갱신요구권 관련 궁금증을 쉽게 설명드립니다.

개정된 주택임대차보호법 주요내용
1. 계약갱신요구권
계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
2. 전월세상한제
전월세상한제는 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다.
3. 법률 공동소관
법무부·국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 합니다.

Q1. 계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지?
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

Q2. 올해 12월 중으로 계약갱신요구권 행사 기간이 변경된다는데?
2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다.

Q3. 그럼 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료되거나 최초로 계약을 체결할 경우는?
12월 10일 계약이 만료되는 경우는 1개월 전까지 요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지 요구해야 합니다.
( 2020년 12월 10일)
- 계약이 만료되는 경우 : 계약갱신요구권 기간 만료 6개월~1개월
- 최초 계약이 시작되는 경우 : 계약갱신요구권 기간 만료 6개월~2개월

Q4. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?
1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q5. 임대인이 법 시행 이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는?
법 시행(7월 31일) 이전에 제3자와 계약을 체결한 경우는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.

Q6. 이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
가능합니다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것입니다.

Q7. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지요?
아닙니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

Q8. 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는?
임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
[주택 임대차보호법 제10조(강행규정)]
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

Q9. 법 시행 전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우 계약갱신요구를 행사할 수 있나요?
행사할 수 있습니다.

Q10. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?
구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

Q11. 계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년 거주해야 하나요?
갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보받은 날부터 3개월 후 발생합니다.

Q12. 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하는지?
2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을 2년으로 보므로, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 2년의 임대차 기간을 보장받으시고 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

임차인이 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다하겠습니다.