부동산 정책

1. 문재인 정부 부동산 정책 방향

기본 방향

문재인 정부는 2017년 출범 당시 100대 국정과제에서 포용적 복지국가를 위해 ‘서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성’과 ‘청년과 신혼부부 주거 부담 경감’을 발표했다. 이를 위한 실천 목표로는 △공공임대주택의 공급과 운영·관리 개선 △임대주택 등록 활성화 △신혼부부 주거비용 지원 △청년 임대주택 공급 등 세부 부동산 정책을 추진하겠다는 계획을 밝혔다.

문재인 정부 부동산 정책의 핵심기조는 ‘주택 공공성 강화’다. 즉 정부의 주택 정책은 경기부양이나 경기조절의 수단이 아니라 ‘서민 주거안정 및 실수요자를 보호’하기 위한 정책임을 확고한 원칙으로 내세웠다. 이를 위해서는 집이 투자의 대상이 아니라 ‘거주’의 대상이라는 점을 시장에 명확히 인식시키기 위해 투기수요를 철저히 차단할 필요가 있었다. 이에 따라 △투기수요 근절 △실수요자 보호 △생애주기별·소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에서 포용적 주거복지를 위한 주택시장 안정책과 실수요자 중심의 지원·공급책을 추진해오고 있다.

문재인 대통령은 2020년 8월 임대차보호 강화 및 종합부동산세 개정을 포함한 이른바 '부동산 3법'이 국회를 통과한 뒤 10일 열린 수석·보좌관 회의에서 "실수요자는 확실히 보호하고 투기는 반드시 근절시키겠다는 것이 확고부동한 원칙"이라며 '주거의 정의실현'을 강조했다. 문 대통령은 정부의 주거시장 안정 대책들이 △불로소득 환수 △투기 수요 차단 △공급 물량 최대한 확보 △세입자 보호 등 4대 방향의 정책 패키지를 마련한 것이라고 말했다. “불로소득을 환수하는 세제 개혁으로 투기수요를 차단하는 장치를 마련했고 갭투자를 차단해 가격불안 요인을 제거했다”며 “신규 택지 발굴 등 실수요자들을 위한 획기적인 공급대책을 마련했고 임차인의 권리를 대폭 강화해 임대인과 임차인 간의 기울어진 관계를 개선하자는 것”이라고 설명했다.

배경

지난 10여 년간 주택공급이 꾸준히 늘어나면서 주택 재고가 300만호 이상 증가하고 주택보급률이 100%를 넘는 등 양적인 부족은 전반적으로 완화되었으나, 주택매매 가격이 크게 상승하며 실수요자의 내집 마련이 어려운 상황이 됐다. 특히 다주택자들의 주택 구매 등과 함께 고소득층의 자가점유율은 늘어나는 반면 저소득층의 내집 마련은 더욱 힘들어지고 있다.

전·월세 가구는 같은 기간 100만 가구 이상 증가했지만 70%이상 대부분이 공적인 규제를 받지 않는 민간 전월세 시장에 의존하는 구조였다. 거주기간도 짧고 임차인 권리보호장치도 미흡해 주거안정성이 취약했다. 저렴한 부담으로 장기간 거주 가능한 장기공공임대주택은 역대정부가 늘려오긴 했지만 아직도 재고율이 OECD 평균 이하로 부족한 상황이다.

한편 저출산 고령화 청년취업 문제 등 사회구조변화에 따른 맞춤형 주거복지정책도 필요하게 됐다. 집값 때문에 결혼과 출산을 미루는 일이 없도록, 청년들이 학업과 생업에 전념할 수 있도록, 또 은퇴 등으로 소득이 낮아진 고령층과 저소득층 등 생애단계나 소득수준에 따라 지원받을 수 있도록 맞춤형 주택 지원책이 필요한 상황이다.

2018년부터는 풍부한 시장 유동성 하에서 투기수요의 주택시장 유입이 지속되면서 서울 및 수도권에서 시장 과열현상이 나타났다. 2020년에는 서울 중심으로 국지적 매매 급증현상 등이 발생하기도 했다. 이에 따라 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하기 위해 임대주택등록제 등 기존 정책 내용을 변경하거나 주택가격 폭등에 대한 즉각적이고 강력한 대응책이 필요한 상황도 발생했다.

정부는 이같은 상황변화에 따라, 앞에서 말한 3대 원칙에 따른 주택수요관리책 등 주택시장 안정책을 내놓는 한편, 실수요자 중심의 지원·공급책을 꾸준히 발표해왔다. 2017년 6월 투기 수요를 억제하기 위한 첫 대책을 발표한 이래, 종부세율과 양도세율을 강화하고 대출을 규제했으며, 주택청약제도 개선, 재건축 초과이익환수제 등을 통해 실수요자 중심의 안정적인 주택시장 관리를 추진하고 있다. 전월세 주거안정성 확대를 위해 임대등록을 활성화하여 법적으로 임대주택 관리를 강화했고, 임대차보호법 개정 등으로 임차인의 권리를 강화했다. 신혼부부·청년 주거지원 등 생애단계별 맞춤형 주거지원 대책을 포함한 주거복지로드맵도 마련했다. 안정적인 수도권 주택수급 기반을 갖추기 위해 수도권에 3기 신도시 , 공공개발 등 약 200만호 이상('21.2.4.기준)의 주택을 공급할 계획이며, 수도권 광역교통망 개선방안도 함께 수립했다.
또한, 단기적으로 투기수요가 추가 유입되며 주택시장이 불안 조짐을 보일 경우 즉각적으로 한층 강력한 시장안정 조치를 추가로 시행해오고 있다.

2. 정책 주요내용 요약

2017년 6월부터 2020년 8월까지 발표한 주택정책 내용은 크게 △2-1. 투기수요를 근절하고 가격안정을 위한 제도-금융-세제 개편 △2-2. 실수요자 보호, 서민의 주택 부담 경감을 위한 제도-금융-맞춤형 공급대책 △2-3. 주택 공급정책으로 나눌 수 있다.

2-1. 투기수요 근절 등 주택 수요 관리 정책

급격한 주택가격 상승이 일어나는 지역을 대상으로 ①투기과열지역 및 조정대상지역 지정을 확대 하고, ②이들 지역에 대한 대출 등 금융지원책을 바꾸고, ③종합부동산세 및 양도세 등 세금 제도를 바꾸어 투기 수요를 막았다. 또 가격 안정을 위해 ④분양가 상한제를 도입했다.

① 투기과열지역 및 조정대상지역지정

주택가격 상승이 계속되고 있는 지역을 조정대상지역으로 지정하고 이후에도 계속해서 과열이 일어나는 지역에 대해서는 투기과열지역지정을 수차례에 걸쳐 확대했다. 투기과열지구로 지정되면 전매제한 기간이 강화되고 1순위 및 재당첨이 제한되며 중도금 대출보증요건이 강화되는데, 이밖에도 규제지역에 대해서는 재개발·재건축 사업에 대한 규제 강화를 위해 재건축 조합원 분양권 양도 제한 및 전매 세율 확대, 재개발 임대주택 의무건설 비율 상향, 오피스텔 전매 강화 등 점차 규제를 확대했다. 

2020년 6월 현재 투기규제지역은 다음과 같다.

② 대출규제 등 금융대책

지속적인 가격상승에 대응하기 위해 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 조정대상지역 및 고가 주택의 주택담보대출비율(LTV) 및 부채상환율(DTI) 규제 비율을 계속해서 강화했다. 2018년 12월 DTI보다 대출기준을 더 강화한 신(新) DTI와 함께 총체적원리금상환배율(DSR)을 도입해 대출상환능력 검증을 강화했다. 또 2020년 7월부터는 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 고가 주택에만 적용하던 자금조달계획서를 거래가액과 무관하게 제출토록 변경했다.

주택담보대출 및 보금자리론 등에 대한 전입 및 처분 요건도 강화했다. 15억 원 이상 초고가 구입 시 주택담보대출이 금지된다. 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과된다. 보금자리론 역시 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과했다.

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한도 강화했다. 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출보증을 제한하던 것을 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 제한 대상에 추가하고, 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수하기로 했다.

 ③ 종합부동산세 양도세 등 다주택자 세금강화

(종합부동산세)  다주택자에 대한 종부세 중과세율을 인상, 개인의 경우 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용했고 법인 역시 최고세율인 6%를 적용한다. 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했고, 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억 원) 폐지하고, 조정대상지역 내 법인의 신규 임대주택에 대해서도 종부세를 과세하기로 변경했다.

(양도세)  2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도 소득세율을 인상(1년 미만 40 → 70%, 2년 미만 기본세율 → 60%)했고 규제지역 다주택자도 양도세 중과세율 인상했다.

(취득세)  다주택자, 법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%로 인상했다 법인전환시 취득세 감면도 제한했다.

(재산세)  다주택자 보유세를 인상하고 부동산 신탁 시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 신탁사에서 소유자로 변경, 신탁자의 종부세 부담이 완화되는 문제를 막았다.

☞ 다주택자 부동산 세제 강화☞ 법인 투기수요 근절

④ 분양가 상한제

2017년과 2018년 두 차례에 걸쳐 민간택지 분양가 상한제 적용기준을 확대했다. 적용요건을 투기과열지구로 확대하고, 상한제 지정효력시점을 최초 입주자 모집 승인신청일로 앞당겼다. 분양가상한제 주택의 전매제한 기한도 5-10년으로 확대했다.

2-2. 실수요자 보호·서민 부담경감 관련정책  ☞ 자세히 보기

① 청약제도 개편

청약제도를 무주택 실수요자 중심으로 개편, 생애최초 공급의 적용 대상주택 범위와 공급 비율을 확대하고, 적용대상도 국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입했다. 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준을 완화해 분양가 6억 원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대했다. 공공분양주택을 대상으로 한 사전청약대상 적용을 확대해 9천호 추진 예정이던 것을 3만호로 변경했다.

☞ 생애최초 특별공급 자세히 보기(영상)

② 금융지원

청년 전월세 자금지원을 위해 버팀목 전세금리를 인하하고 지원 대상, 대출한도도 늘렸다. 주거안정월세대출 ·청년보증부월세대출 금리도 인하했다. 또 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민·실수요자’ 소득기준을 부부합산 연소득 8000만 원 이하 (생애최초구입자는 9000만 원 이하)로 완화했다.

③ 세금부담경감

생애최초 주택에 대해서는 현행 신혼부부에 대해서만 허용하던 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용하기로 했고, 서민부담경감을 위해 중저가 주택 재산세율도 인하할 계획이다.

☞ 실거주 1세대 1주택자 세제혜택 정리

④ 생애주기별 소득수준별 맞춤형대책

2017년 11월 주거복지로드맵 및 2018년 구체계획을 통해 신혼부부, 청년, 고령자, 저소득층 등 생애단계별·소득수준별 주거수요를 반영한 맞춤형 주택 공급과 주거지원책을 발표했다. 청년층에게는 청년주택 30만실을 공급하고 우대형 청약통장을 도입하고 전월세 자금지원이 강화됐으며, 신혼부부에게는 공공임대 20만호 공급, 신혼희망타운 7만호 공급, 분양주택의 특별공급을 확대하고 신혼부부 전용 대출 및 저소득 주거비 지원책을 내놓았다. 고령층 대상으로 공공임대 5만실 공급 및 연금형 매입임대 등 보유주택을 활용한 지원책도 마련했다. 이밖에 저소득 취약가구 대상으로 공적임대 41만호 공급 및 무주택 금융지원책, 배려계층 특별공급 제도개선책도 내놓았다.

☞ 주거복지로드맵 (2017.11.29.)☞ 신혼부부·청년 주거지원방안 (2018.7.5.)

⑤ 세입자 보호 대책 

문재인 정부 출범 당시 임대차 계약갱신청구권과 전월세상한제는 국정과제 46번 '서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성' 실현을 위한 주요 제도로 꼽혔다. 이 내용을 담은 '주택임대차 보호법 개정안'이 2020년 7월 30일 국회의결을 거쳐 시행됐다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 안심거주기간이 2년 늘어난다. 전월세 상한제는 임대료 인상 상한을 5%로 제한하는 것. 이것은 이미 10여 년 전부터 논의되어 오던 과제로, 정부가 도입을 위해 국회·학계·시민단체 등과 협업을 지속한 끝에 결실을 맺었다. 

2017년 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 그동안 민간시장에만 맡겨오던 전월세 주택에 공공성을 강화하기 위한 조치였다. 임대주택으로 등록하면 지방세, 양도소득세, 종부세 등의 세제감면 혜택을 주는 대신, 임대차 시장을 공적으로 관리하여 이를 통해 전세금 반환보증 활성화 등 임차인권리보호를 강화하기로 한 것이었다.  2019년에는 임대료 증액제한과 부기등기제 등 임대인의 의무조건을 강화했다. 2020년 들어 시장과열이 지속됨에 따라 다주택자 세제 등 규제 강화 필요성이 높아졌고, 다시 ①단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지 ②신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 연장 ③등록 임대사업자 임대보증금 보증가입 의무화 등 의무사항과 규제를 더욱 강화하는 방향으로 보완됐다. 

☞ 주택 임대사업자 등록 제도 보완
☞ 주택임대차보호법 개정(2020.7.) / Q&A / 해설집
☞ 개정 임대차 보호법 관련 상담 연락처

2-3. 주택공급계획

수요측면의 불안요인 차단을 위한 수요관리 대책과 더불어,  공급부족을 우려하는 실수요자의 불안심리를 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정 및 미래 주택수요에도 선제적으로 대응하기 위해 공급 확대 방안도 내놓았다. 이미 발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진한다.

정부는 2020년 8월 4일 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」을 발표했다. 이날 발표물량과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 합하면 총 127만호의 주택을 공급할 계획이다. 

8월 13일부터 127만 가구의 구체 공급계획이 발표됐다. 127만 가구를 지역별로 보면 서울시에 36만 4000가구, 인천 15만 1000가구, 경기도 75만 7000가구다. 이를 공급유형별로 보면 공공택지 84만 가구, 정비 39만 가구, 소규모 정비사업, 노후 영구임대단지 재정비, 준공업지역순환정비사업 등 기타 4만 가구가 2020년부터 순차적으로 공급되는 것. 공공택지 물량은 현재까지 입지선정 또는 지구지정이 완료돼 올해 이후 입주자모집이 예정된 부지로, 신규 택지 후보지도 시장상황에 따라 추가 공급된다.
정비사업은 사업시행 인가를 받아 올해 이후 입주자 모집이 예정된 기존사업장과 이번에 도입하는 고밀재건축·공공재개발을 통해 공급하게 된다.
서울시만 놓고 보면 총 36만 4000가구 중 공공택지를 통해 11만 8000가구, 정비사업을 통해 20만 6000가구, 기타 4만 가구 등을 공급한다.

☞ 수도권 주택공급 계획☞ 실수요자를 위한 주택공급 확대☞ 3기 신도시 개발 방향  / 3기 신도시 누리집

3. 정책 발표 현황 (발표날짜순)

2017년

• 6.19 / 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안• 8.2 / 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안• 9.5 / 8.2 대책 후속조치• 10.24 / 가계부채 종합대책• 11.29 / 주거복지로드맵• 12.13 / 임대주택 등록 활성화 방안

2018년

• 6.28 / 2018년 주거종합계획*, 제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획• 7.5 / 신혼부부·청년 주거지원 방안• 8.27 / 수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정 등을 통한 시장안정 기조 강화• 9.13 / 주택시장 안정대책• 9.21 / 수도권 주택공급 확대방안• 12.19 / 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안

2019년

• 1.9 / 등록 임대주택 관리 강화방안• 4.23 / 2019년 주거종합계획*• 5.7 / 제3차 신규택지 추진계획• 8.12 / 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진• 10.1 / 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안 (시장안정대책, 분양가상한제 시행령 개정안 보완방안)• 11.6 / 민간택지 분양가상한제 지정• 12.16 / 주택시장 안정화 방안

2020년

• 2.20 / 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화• 5.6 / 수도권 주택공급 기반 강화 방안• 5.20 / 2020년 주거종합계획*• 6.17 / 주택시장 안정을 위한 관리방안• 7.10 / 주택시장 안정 보완대책• 8.4 / 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안

2021년

• 2.4 / 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

4. 정책 발표내용 상세 - 주택수요 관리·실수요자 보호 등 시장안정대책 (최신순)

2020.7.10. 주택시장 안정 보완대책

6.17 대책 이후 신규 규제지역의 상승폭은 둔화되고 있으나 서울 등 일부 수도권 과열 지속되어, 투기수요를 차단하고 서민·실수요자의 불안을 해소할 수 있는 제도 보완이 필요해 마련됐다. ①서민·실수요자 부담경감 ②실수요자를 위한 주택공급 확대 ③다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화 ④등록임대사업제 제도 보완 내용이 담겼다.

• [정책뉴스] 생애최초 특별공급 늘리고 다주택자 취득·보유·양도세 대폭 인상 (관계부처 합동)• [설명] 「주택시장 안정 보완대책」 및 국토교통부 소관 정책 관련 (국토교통부)• [보도참고] 「주택시장 안정 보완대책(7.10일)」의 금융부문 조치 시행 (금융위원회)• [누리집] 부동산대책 정보사이트 주택풀이집 (관계부처 합동)

1) 서민·실수요자 부담 경감① (생애최초 특별공급 확대) 무주택 실수요자 내집마련 지원을 위해 국민주택 공급비율 확대, 민영주택에도 생애최초 특별공급 신설. 소득기준도 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130%* 이하까지 확대 * ‘19년 도시근로자 월평균 소득 130% : (2인가구)569만원 (3인가구)731만원 (4인가구)809만원

생애최초 특별공급 확대안

구분			특별공급
			합계	기관추천	다자녀	노부모	신혼	생애최초	일반공급
국민주택	종전		80%	15%	10%	5%	30%	20%	20%
	변경		85%	15%	10%	5%	30%	25%	15%
민영주택	종전		43%	10%	10%	3%	20%	-	57%
	변경	공공주택	58%	10%	10%	3%	20%	15%	42%
		민간택지	50%	10%	10%	3%	20%	7%	50%

② (신혼부부 특별공급 소득기준 완화) 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부 대상, 6억원 이상 주택에 대해서는 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 140%)까지 소득기준 완화③ (주택 구입 부담 경감) 생애최초 주택에 대해 연령·혼인여부 관계없이 취득세 감면 (1.5억원 이하 100%감면, 1.5억원 초과~3억원(수도권 4억원) 이하 50% 감면) ④ (서민 부담 경감) 중저가 주택 재산세율 인하⑤ (사전분양 물량 대폭 확대) 현재 9000호 → 약 3만호 이상(※ 추가 확대 추진)⑥ (서민·실수요자 소득기준 완화) 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 ‘서민·실수요자’ 소득기준을 완화(부부합산 연소득 8000만 원 이하, 생애최초구입자는 9000만 원 이하)⑦ (잔금대출 규제 경과조치 보완) 규제지역 지정·변경 전까지 입주자 모집공고 된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대하여 규제지역 지정·변경전 대출규제 적용⑧ (전월세자금 지원) 청년층 포함 전월세 대출지원 강화

2) 실수요자를 위한 주택공급 확대ㅇ 관계부처 장관, 지자체 참여 '주택공급확대 TF(부총리 주재)', 국토부 ‘실무기획단(단장:1차관)’ 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련, 추진상황 발표 예정

3) 다주택자·단기 거래에 대한 부동산 세제 강화ㅇ 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상ㅇ 양도소득세 - 단기 양도차익 환수, 규제지역 다주택자 중과세율 인상ㅇ 취득세 - 다주택자·법인 등에 취득세율 인상, 법인 전환 시 취득세 감면 제한ㅇ 재산세 - 다주택자 보유세 인상

종부세 세율 인상(안)

시가(다주택자 기준)	과표	2주택이하(조정대상지역 2주택 제외, %)		3주택이상+조정대상지역 2주택(%)
		현행	12.16	현행	12.16	개정
8~12.2억	3억이하	0.5	0.6	0.6	0.8	12
12.2~15.4억	3~6억	0.7	0.8	0.9	1.2	1.6
15.4~23.3억	6~12억	1.0	1.2	1.3	1.6	2.2
23.3~69억	12~50억	1.4	1.6	1.8	2.0	3.6
69~123.5억	50~94억	2.0	2.2	2.5	3.0	5.0
123.5억 초과	94억 초과	2.7	3.0	3.2	4.0	6.0

＊공시가격 현실화율 75~85%, 공정시장가액비율95%를 적용했을 경우

양도소득세 세율 인상(안)

구분		현행			12.16대책	개선
		주택외 부동산	주택·입주권	분양권	주택·입주권	주택·입주권	분양권
보유기간	1년마다	50%	40%	(조정대생지역) 50%(기타지역) 기본세율	50%	70%	70%
	2년마다	40%	기본세율	40%	60%	60%
	2년이상	기본세율	기본세율	기본세율	기본세율

취득세율 인상 현재

현재
개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택
	3주택
	4주택 이상	4%
법인		주택 가액에 따라 1~3%

취득세율 인상 개정

개정
개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
	2주택	8%
	3주택	12%
	4주택 이상
법인

4) 등록임대사업제 제도 보완ㅇ 임대등록제도 개편 - 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지, 장기임대 유형은 유지하되 공적의무 강화ㅇ 폐지유형 관리, 사업자 관리 강화
※ 후속조치 • ‘주택공급에 관한 규칙 일부개정안’ 및 ‘공공주택 특별법 시행규칙 일부개정안’ (2020.07.29. 입법예고) • 부동산3법 (종합부동산세법·소득세법·법인세법) 개정 (2020.7.29. 의결)

2020.6.17. 주택시장 안정을 위한 관리방안 (6.17 대책)

역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입 되면서 서울 및 수도권과 일부 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있는 것으로 파악됐다. 주택 거래량이 지속 증가하며 법인거래·갭투자 증가세도 뚜렷하다. 이에 따라 정부는 늘어난 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 입지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하기 위한 조치로 이번 방안을 마련했다.

• [보도자료] 주택시장 안정을 위한 관리방안 (2020.06.17. / 관계부처 합동)• [Q&A] 문답으로 알아본 ‘주택시장 안정 위한 관리방안’ (2020.06.17. / 국토교통부)

① 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권·대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정② 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진③ 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화④ 재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비⑤ 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단 ⑥ 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화

• 과열지역에 투기수요 유입차단

  ◆조정대상지역 지정 -경기·인천·대전·청주 대부분

  ◆투기과열지구 지정 -경기·인천·대전 17개 지역

  ◆토지거래허가구역 지정

  ◆거래질서 조사체계 강화 -실거래 기획조사 시행 -자금조달계획서 및 증비자료 제출 대상 확대

  ◆주택담보대출 및 전세자금 대출 규제 강화 -규제지역 주담대 및 보금자리론 실거주 요건 강화 -전세자금대출보증 제한 강화

• 정비사업 규제 정비

  ◆재건축안전진단 절차 강화 -안전진단 시·도 관리 강화 및 부실안전진단 제재 -2차 안전진단 현장조사 강화 및 자문위 책임성 제고

  ◆정비사업 조합원 분양요건 강화 -투기과열지구·조정대상지역에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주 필요

  ◆개전축부담금 제도 개선 -재건축 부담금 본격 징수 -공시가격 현실화에 따른 공시비율 적용 및 재건축 부담금 귀속비율 조정

• 법인을 활용한 투기수요 근절

  ◆주택 매매·임대사업자 대출규제 강화 -모든 지역 개인·법인사업자 주담대 금지

  ◆법인 등 세제 보완 -종부세율 인상 및 공제 폐지 -조정대상지역 신규 임대주택 종부세 과세 -주택 양도 시 추가세율 인상 및 장기등록임대도 적용

  ◆부동산 매매업 관리 강화

  ◆법인 거래 조사 강화 -법인대상 실거래 특별조사 -법인용 실거래 신고서식 도입, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화

• 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진

  ◆주택시장 안정화 방안(12.16대책) 후속조치 -분양가상한제 및 12.16대책관련 5개 법률 신속 개정

  ◆수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 -공공참여 가로주택정비사업 1차공모 사업지구 선정 및 2차 사업자 공모 착수(8월) -공공재개발 시범사업 공모(9월) -준공업지역 민관합동사업 공모(9월) -오비스·상가 주거 용도 변경사업 시범사업 선정(10월)

2020.2.20. 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 담았다.

• [보도자료] 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화 (2020.02.20. / 국토교통부)

1) 투기 수요에 대한 엄정 대응① 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(2020.3월~)- 조정대상지역의 주택담보대출에 대해 LTV 규제 강화

(출처=국토교통부 보도자료)

* ①무주택세대주, ②주택가격 5억 원 이하 ③부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초구입자 7000만 원 이하) 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’는 현행과 같이 LTV 가산(+10%p)* 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지

- 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리 강화 : 조정대상지역까지 적용범위 확대- 조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건강화 : 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출 가능

② 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시- ‘부동산시장 불법행위 대응반(2.21 신설)’과 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’을 통한 주요 과열지역의 이상 거래 및 불법 행위 집중 점검- 조정대상지역의 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화*(20.3월~)* (현행) 투기과열지구 3억 이상 주택 → (개선) 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택, 비규제지역 6억 이상 주택- 한국감정원의 ‘부동산거래질서교란행위 신고센터(2.21~)’를 통한 불법행위 신고 접수·조사

2) 조정대상지역 지정- 주거정책심의위원회 심의·의결을 통해, 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시에 대한 조정대상지역* 신규 지정* 대출(LTV, DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등)·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제를 적용

3) 상시 모니터링 강화- 비규제지역도 과열 우려 시 규제지역으로 지정- 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요의 철저한 차단 및 주택시장 관리 계획

2019.12.16. 주택시장 안정화 방안 (12.16 대책)

2017년 8.2대책과 2018년 9.13대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진했다. 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 국지적 과열이 재현됐다. “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 하는 정책 방향에 맞춰 12.16 대책을 발표했다.

• [보도자료] 「주택시장 안정화 방안」(2019.12.16. / 관계부처 합동)• [설명] 12.16.대책 이후, 주택시장은 빠르게 안정세로 전환되고 있습니다. (2020.01.15. / 국토교통부)• [보도자료] ’19.12.16. 「주택시장 안정화 방안」 중 전세대출 관련 조치 시행 (2020.01.16. / 금융위원회ㆍ국토교통부)

① 투기적 대출수요 규제 강화- 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화- 전세대출을 이용한 갭투자 방지

② 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완- 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화- 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

③ 투명하고 공정한 거래 질서 확립- 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대- 시장 거래 질서 조사체계 강화- 공정한 청약 질서 확립- 임대등록 제도 보완

④ 실수요자를 위한 공급 확대- 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진- 수도권 30만호 계획의 조속한 추진- 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원- 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선- 준공업지역 관련 제도개선

투기수요 억제 및 공급확대를 통한 주택시장 안정화

• 투기수요 차단 및 실수요 중심의 시장 유도
  • 투기적 대출수요 규제 강화

    ◆투기지역·투기과열지구 주담대 관리 강화 -시가 9억원 초과 LTV 강화 -초고가 아파트 주담대 금지 -차주 단위 DSR한도 규제 -주담대 실수요 요건 강화 -구입용 사업자대출 관리 강화 -부동산임대업 RTI 강화 -상호금융금융권 대출 관리 강화

    ◆전세대출 이용 갭투자 방지 -사적보증의 전세대출보증 규제 강화 -전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한

  • 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

    ◆보유부담 강화 -종합부동산세 세율·등 상향 -공시가격 현실화·형평성 제고

    ◆양도세 제도 보완 -1주택자 장특공제 거주기준 요건 추가 -2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장특공제 적용 -일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축 -등록 임대주택 양도세 비과세 요건에 거주요건 추가 -조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함 -2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 -조정대상지역 내 한시적 다주택자 양도세 중과 배제

  • 투명하고 공정한 거래 질서 확립

    ◆민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

    ◆거래 질서 조사체계 강화 -고가주택 자금출처 전수 분석 -실거래·정비사업 점검 상시화 -자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화 -자금조달계획서 증비자료 제출

    ◆청약규제 강화 -불법전매자 등 청양제한 -청약 당첨 요건 가화 -정？ 재담첨 제한 강화

    ◆임대등록 제도 보완 -취득세·재산세 혜택 축소 -임대사업자 합동점검 -임대사업자 등록요건 강화 -임대사업자 의무 강화

• 실수요자 공급 확대
  • 실수요 중심의 공급 확대

    ◆서울 도심 내 공급의 차질없는 추진

    ◆수도권 30만호 계획의 조속한 추진

    ◆관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

    ◆가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

    ◆준공업지역 관려 제도개선

(출처=주택시장 안정화 방안 ('19.12.16. / 관계부처 합동))

대책 발표 이후 시장 상황을 면밀히 점검하며, 필요한 경우 2020년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표 예정이다.

2019.10.1. 시장안정대책 보완방안

9.13 대책 이후 전국적으로 부동산 시장은 안정세를 지속했으나, 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 시장안정대책 보완방안을 발표했다. 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응과 보완책을 담았다.

① 관계기관 합동 현장점검과 상시조사체계 운영- 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운 계약 점검- 2020년부터 시장교란 근절과 지속적인 조사 위해 국토부 중심 상시조사체계 단계별 운영(1단계 : 31개 투기과열지구와 상시조사체계 구축 집중조사 → 2단계 : 국토부·감정원 실거래상설조사팀 구성, 이상거래 즉시 조사

② LTV 규제적용 대상 확대 등 대출규제 보완- 투기지역·투기과열지구 주택매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제 도입 - 투기지역·투기과열지구 주택임대업·주택매매업 법인 LTV 40% 규제 도입 - 규제지역 소재 주택신탁 관련 수익권증서 담보대출 LTV 도입- 고가주택 보유 1주택자 공적보증 제한

③ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식 보완 - 집값 불안우려 지역*을 선별, 핀셋으로 지정 * 시·군·구 단위로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역- 10월 말까지 주택법 시행령 개정 마무리, 분양가상한제 실제 적용시기와 지역은 시행령 개정완료 후 시장상황을 감안하여 관계부터 협의 거쳐 검토

④ 분양가상한제 경과조치 보완방향- (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외- (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나, 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외- (일반사업, 리모델링주택조합) 기존 주택법 시행령과 동일하게 입주자모집공고 신청 분부터 적용

⑤ 주택법 시행령·주택공급규칙·분양가산정규칙 개정- (주택법 시행령) 상한제 적용 지역 기준 등 개선, 전매제한 강화- (주택공급규칙) 후분양 건축공정 기준 강화(지상층 골조공사 2/3이상→완료) - (분양가산정규칙) 민간택지 감정평가 절차, 기준 개선

⑥ 주택법 개정 - 민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과

2019.8.12. 민간택지 분양가 상한제

8.12 대책은 주택시장의 안정을 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선한 대책이다.

2019년 후반기 들어 강남권 재건축 지역을 중심으로 주택가격이 상승세로 전환됐다. 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 높아지면서 집값 상승 우려가 커졌다. 대책은 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 확대 적용하는 방안을 담았다.

• [보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12.)
• [법안정보] 주택공급에 관한 규칙 일부개정령안 입법예고 (2019.08.23.)

① 「주택법 시행령」 개정, 민간택지에 분양가상한제 적용 준비 완료- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화

주택법 시행령

구분		현행	개선
필수요건	주택가격ⓐ	-직적3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배초과	-주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역
선택요건	분양가격ⓑ	-직전12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과	-직전12개월 평균 분양가격상승률이 물가 상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없는 경우 주택건설 지역의 통계를 사용)
	청양경쟁률ⓒ	-직전2개월 모두5:1(국민주택규모 10:1)초과	좌동
거래ⓓ	-직전3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20%이상 증가	좌동
정량요건 판단		ⓐ + [ⓑ or ⓒ or ⓓ]

수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간

구분			개선
투기과열	그외
현행	공공택지	분양가격 인극 시세의 100% 이상	3년	3년
		85~100%	4년	4년
		70~85%	6년	6년
		70%미만	8년	8년
	민간택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	3년	1년6개월
		85~100%	3년	2년
		70~85%	3년	3년
		70%미만	4년	4년
개선	공공택지	분양가격 인근 시세의 100% 이상	5년	3년
		80%~100%	8녀	6년
		80% 미만	10년	8년
	민간택지	분양가격 인극 시세의 100% 이상	5년	-
		80%~100%	8년	-
		80%미만	10년	-

② 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성과 후분양 기준 강화- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화

2019.4.23. 주거종합계획

포용적 주거복지의 성과를 확산하고, 2018년 하반기부터 이어진 시장안정세를 더 확고히 정착하기 위한 부동산 정책이다. 공정한 임대차 시장과 고품질의 편안한 주거환경 조성을 계획도 함께 담았다.

• [보도자료] ‘포용적 주거복지, 실수요 중심의 안정적 시장관리’를 위한 2019년 주거종합계획 발표 (2019.04.23. / 국토교통부)

① 포용적 주거복지 성과의 본격 확산- 공적임대주택 17.6만호(공공임대주택 13.6만호, 공공지원주택 4만호)- 주거급여 약 110만 가구 지원과 구입·전세자금 대출 26만 가구 지원- 생애주기별 맞춤형 지원 고도화와 비주택 가구 등에 대한 지원 강화- 빈집 정보은행 등 빈집 활용 강화와 공공임대주택 유형통합 모델 마련

② 실수요 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화- 시장안정 기조를 일관되게 유지하면서 과열 재현시 즉각 대응- 주택시장 질서 확립과 소비자 보호 강화- 정비사업의 공공성·투명성 강화

③ 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성- 등록임대사업자 관리 강화 등 공공성 제고- 전세금 반환보증 활성화 등 임차인 보호 강화

④ 고품질의 편안한 주거환경 조성 - 하자관리 체계 내실화 등 공동주택 품질 제고와 공동주택 관리 강화 - 제로에너지주택, 스마트홈, 장수명주택 등 미래형 주택 활성화

2018.9.13. 주택시장 안정대책(9.13대책)

9.13 대책은 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’ 3대 원칙에서 서민주거와 주택시장 안정에 집중하기 위한 대책이다. 당시 서울과 일부 수도권을 중심으로 짧은 기간에 시장이 과열되고, 가격상승 기대감으로 인해 매물이 부족하면서 갭 투자 비중이 크게 증가했다. 투기수요가 가세하며 주택시장의 불안이 커졌다. 이에 대응해 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.

• [보도자료] 주택시장 안정대책 (2018.09.13. / 관계부처 합동)
• [영상자료] 주택시장 안정 방안 관련 관계부처 합동 브리핑 (2018.09.13. / KTV)

① 투기 차단 및 실수요자 보호- 종합부동산세 상향 조정· 고가주택 세율 인상(1주택자 시가 약 18억 원, 다주택자 시가 약 14억 원 초과구간 +0.2∼0.7%p)· 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)· 세 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 150% → 300%)

종합부동산세 상향 조정

1주택자 시가, 다주택자 시가(과세표준)	현행	당초 정부안		수정안
		2주택 이하	3주택 이하	일반	3주택이상 & 조정대상지역 2주택
약 18억원 이하, 약14억원 이하 (3억원 이하)	0.5%	현행유지	현행유지	현행유지	0.6%(+0.1%p)
약 18~23억원, 약14~19억원(3~6억원)				0.7%(+0.2%p)	0.9%(+0.4%p)
약 23~34억원, 약19~30억원(6~12억원)	0.75%	0.85%(+0.1%p)	1.15%(+0.4%p)	1.0%(+0.25%p)	%(+0.55%p)
약34~102억원, 약30~98억원(5012~50억원)	1.0%	1.2%(+0.2%p)	1.5%(+0.5%p)	1.4%(+0.4%p)	1.8%(+0.8%p)
약102~181억원, 약98~176억원(50~94억원)	1.5%	1.8%(+0.3%p)	2.1%(+0.6%p)	2.0%(+0.5%p)	2.5%(+1.0%p)
약181억원초과, 약176억원 초과(94억원 초과)	2.0%	2.5%(+0.5%p)	2.8%(+0.8%p)	2.7%(+0.7%p)	3.2%(+1.2%p)
세부담상한	150%			150%	300%

주택구입 목적시 지역별 LTVㆍDTI 비율

구분			투기과열지구 및 투기지역		조정대상지역		조정대상지역外 수도권		기타
			LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
고가주택 기준 이하 주택구입시	서민실수요자		50%	50%	70%	60%	70%	60%	70%	없음
	무주택세대		40%	40%	60%	50%	70%	60%	70%	없음
	1주택고유세대	원칙	0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없읍
		예외	40%	40%	60%	50%	60%	60%	60%	없음
	2주택 이상 보유 세대		0%	-	0%	-	60%	50%	60%	없음
고가주택 구입시	원칙		0%	-	0%	-	고가주택기준 이하 주택구입시 기준과 동일
	예외		40%	40%	60%	50%

＊고가주택은 공시가격 9억원 초과 ＊＊음영부분은 이번 대책으로 변경된 사항

- 주택임대사업자 · 투기지역·투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40% · 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화 · 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과

② 서민 주거안정 목적의 주택공급 확대 ☞ 수도권 주택 30만호 공급계획- 수도권 내 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)- 지자체와 협의를 통해 도심 내 규제 완화 등을 포함한 주택공급 확대방안 마련- 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대

③ 조세 제도와 행정 측면에서 조세정의 실현- 종합부동산세 공정시장 가액비율 추가 상향조정
(현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상, (’19)85% (’20)90% (’21)95% (’22)100%)- 공시가격의 점진적 현실화와 형평성 개선- 부동산 투기와 고액재산가의 편법·탈법 상속·증여 등에 대한 자금출처 조사, 세무조사 지속 강화

④ 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응 - 지방 미분양 증가에 대비해 미분양 관리지역 지정기준 완화*(5～10여 곳 추가지정 전망), 지정 시 최소 지속기간 연장(3→6개월) * (기존) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
→ (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역 - 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례 (특례보증)’ 도입

전세보증금 반화보증 제도 표

구분	현행	특례보증(미분양관리지역)
신청기한	-전세계약 1/2 경과 전	-전세계액 종료 6개월전
구상권행사(임대인)	-대위변제 후 6개월 유예 -민법상 자연배상금 5%	-대위변제 후 6개월 유예 -6개월간 지연배상금 면제(0%)

2017.11.29. 주거복지로드맵

공급자 중심의 단편적·획일적 주거지원에서 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 탈바꿈하기 위한 장기비전이 ‘주거복지로드맵’이다.

주택공급이 늘면서 만성적인 주택량 부족은 줄고, 평균적인 주거의 질이 높아지고 있지만 무주택 서민·실수요자의 내집 마련은 여전히 쉽지 않다. 공적 규제가 없는 민간 전월세 주택에 거주하는 비율이 높아 주거 안정성도 취약하다. 공공임대주택을 확대해 왔으나, 장기 공공임대주택 재고율(6.3%)은 OECD 평균(8%) 이하다. 청년·신혼·고령층 등에 대한 맞춤형 임대주택 등이 부족하고, 지자체·민간 등과의 협력이 미흡해 주거복지망 구축에도 한계가 있었다. 주거복지로드맵은 이러한 문제점을 해소하기 위한 단계적 주거안정책이다.

• [보도자료] 사회통합형 주거사다리 구축을 위한「주거복지로드맵」 발표 (2017.11.29. / 국토교통부)

① 생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원 - (청년층) △청년주택 30만실 공급 △우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원 강화 △주거관련 정보·교육 제공 - (신혼부부) △공공임대 20만호 공급 △신혼희망타운 7만호 공급 △분양주택 특별공급 확대 △전용 구입·전세자금 대출 △저소득 신혼부부 주거비지원 - (고령층) △어르신 공공임대 5만실 공급 △연금형 매입임대 등 보유주택 활용한 지원 △주택개보수 지원강화 - (저소득·취약가구) △공적임대 41만호 공급 △주거급여 지원 강화 △무주택 서민 금융지원 강화 △취약계층 주거지원사업 △재난 피해주민 주거지원

② 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급 확대 - 공적임대 연 17만호 : 공공임대 연 13만호 + 공공지원 연 4만호 - 분양주택 공급확대 : 공공분양 연 3만호 + 민간분양용 공공택지 공급(연 8.5만호) - 택지 확보 : 40여개 공공 주택지구를 신규개발 → 16만호 추가 확보 - 특별공급제도 개선 : 배려계층 특별공급 제도개선

③ 임대차 시장의 투명성·안정성 강화

④ 법·제도 정비, 협력적 주거복지 거버넌스 구축과 지원 역량 강화 - 주택임대차보호법을 주거복지 임대차시장 안정과 연계해 관리 - 주거복지 전달체계 개편 (주거복지센터 표준모델 구축) - 지자체의 임대주택 공급 확대 - 주택도시기금 활용 확대를 통한 재원마련 : 5년간 119조 원

2017.8.2. - 주택시장 안정대책(8.2대책)

8.2대책은 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화’에 중점을 둔 주택시장 안정대책이다. 과열지역에 투기수요의 유입을 차단하고, 실수요 중심으로 수요관리와 청약제도를 정비했다. 서민의 주거안정을 위해 주택공급을 확대하는 대책도 담겼다.

• [보도자료]「실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안」 발표 (2017.08.02. / 관계부처 합동)

① 과열지역에 투기수요 유입 차단 - 투기과열지구 및 투기지역 지정

투기과열지구 및 투기지역 지정표

구분	투기과열지구('17.8.3)	투기지역('17.8.3)	조정대상지역('16.11.3, '17.6.19대책)
서울	전지역(25개구)	강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포 강서(11개구)	전 지역(25개구)
경기	과천시		경기 7개시(과천,성남,하남,광명,남양주,동탄2)
기타	세종시	세종시	부산 7개구, 세종시

다주택자 양도세율표

구분	2주택자	3주택자 이상
현행	양도차익에 따라 기본세율(6~40%)적용
개정	기본세율 + 10%p	기본세율 + 20%p

강화된 지역별 LTV, DTI 규제비율(일반 주택담보대출과 집단대출) 표

구분	투기과열지구 및 투기지역		투기과열지구, 투기지역外 조정대상지역		조정대상지역 外 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민 실수요자(완화)	50%	50%	70%	60%	70%	60%
주택담보대출 미보유(기본)	40%	40%	60%	50%	70%	60%
주택담보대출 1건 이상 보유(강화)	30%	30%	50%	40%	60%	50%

- 다주택자의 임대주택 등록 유도 · 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록 유인 · 자발적 등록이 저조할 경우 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안 검토

③ 투기적 주택수요에 대한 조사 강화 - 자금조달계획 등 신고 의무화 - 주택시장 질서 확립을 위한 ‘특별사법경찰제도’ 도입 - 국세청 등 관계기관 공조 강화 - 불법전매 처벌규정 강화(3년 이하 / 3000만 원 이하 → 3년 이하 / 1억 원 이하)

④ 서민을 위한 주택공급 확대 - 수도권 주택 수급전망과 향후 택지 확보 계획 마련 · 수도권 입주물량 2017년 29만호, 2018년 31만호 등 최근 10년 평균 (`07∼`16년, 19.5만호)과 주택 추정수요*(약 21.6만호) 크게 상회 · 2019년 이후에도 공공·민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 추진 * 제2차 장기주거종합계획에서 `18～`22년 수도권 주택수요를 약 21.6만호로 추정
* 최근 5년 기준, 수도권 인허가의 70%는 민간택지, 30%는 공공택지의 비중 - 주택 공급에서의 공공의 역할 강화 · 공공임대주택 연간 13만호, 공공지원*주택 연간 4만호 공급 · 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호(5년간 총 20만호) 공급 + 공공주택 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급, 시장수요에 따라 물량 확대 추진* 민간소유이나 세제·금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택(공공성 : 임대료 상승률 제한 + 시세보다 저렴한 임대료 + 장기임대)

⑤ 실수요자를 위한 청약제도·전매기간 등 정비 - 청약제도 개편 · 투기과열지구와 조정대상지역 1순위 자격 요건 강화(청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상), 가점제 적용 확대 등 도입 · 전국 대상 가점제 당첨자의 재당첨 제한(가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 배제) · 예비입주 선정시 가점제 우선 적용(예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨기회 확대)

민영주택 가점제 적용비율표

구분	85㎡이하		85㎡ 초과
	현행	개선	현행	개선
수도권 공공택지	100%	100%	50% 이하에서 지자체장이 결정
투기과열지구	75%	100%	50%	50%
조정대상지역	40%	75%	0%	30%
기타이역	40% 이하에서 지자체장 결정		0%	0%

(국민주택은 공급물량의 100%를 순차적으로 무주택 세대에 우선 공급 중)

민간택지 전매제한기간 조정 (공공택지는 별도)표

구분	구기과열 지구	非투기과열지구
		수도권			지방
		조정대상지역		기타	조정대상지역	지박광역시	8개도
		1지역	2지역
현행	소유권 이전등기시	소유권 이전등기시	1년 6개월	6개월	-	-	-
개선	〃	〃	〃	〃	1년 6개월 ~소유권 이전 등기시	6개월
해당지역	서울(전역), 과천	서울(전역), 과천, 광명	성남		부산 7개구	부산 기타, 대구, 광주 등

청약자 보호를 위해 인터넷 청약 등의 제도 개선 추진표

	투기과열지구	조정대상지역
현행	(전매)소유권 이전등기시까지 (분양)거주자 우선분양 20% ＊수도권 지역에 한정	(전매)전매제한 기간 없음 단 2인 이상에게 전매 불가 (분양)거주자 우선분양의무 없음
개정	(전매)소유권 이전등기시까지 (분양)거주자 우선분양 20% ＊전국으로 확대	(전매)소유권 이전등기시까지 (분양)거주자 우선분양 20%

5. 정책 발표내용 상세 - 수도권 주택 공급계획(최신순)

공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 (2021.2.4.)

정부는 2025년까지 서울 30만 가구 등 전국에 80만 가구 이상을 추가로 공급하는 ‘공공주도 3080+(플러스) 대책’을 마련했다. 30만호는 분당 신도시의 세 배, 강남 3구 아파트 수(34.1만호)와 비슷한 규모다. 「주거복지로드맵」, 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호에 이번 공급대책 물량을 합치면 200만호 이상이다.

단위: 만호

공급 부지확보 물량('21~'25) 추계치 총괄 정보제공

구분	총계	정비사업	도심공공주택복합사업			소규모	도시재생	공공택지	비주택 리모델링	신축 매입
			역세권	준공업	저층주거
계	83.6	13.6	12.3	1.2	6.1	11	3	26.3	4.1	6
서울	32.3	9.3	7.8	0.6	3.3	6.2	0.8	-	1.8	2.5
인천경기	29.3	2.1	1.4	0.3	1.3	1.6	1.1	18.0	1.4	2.1
5대 광역	22.0	2.2	3.1	0.3	1.5	3.2	1.1	(광역)5.6(지방)2.7	0.9	1.4

수도권 127만호 주택 공급계획 (2020.8.13. 기준 종합)

정부는 2020년 8월 4일 발표한 「서울권역 등 수도권 주택 공급 확대방안(13.2만호+α)」과 기존 수도권 주택 공급계획을 모두 포함해 총 127만호의 주택을 공급할 계획이다. 공급 유형별로는 △수도권 공공택지 84만호*(이중 6만호 사전청약), △재건축·재개발 등 정비사업 39만호, △제도개선 등 기타 4만호+α 이다.  8월13일 부터 127만호의 상세공급계획을 발표했다. 

☞ 수도권 127만호 공급계획

• [정책뉴스] 수도권 127만 가구 구체계획...서울36만 4천가구, 경기 75만, 인천 15만 (2020.08.13) 
• [설명] 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 포함한 수도권 127만호 공급계획 (2020.08.04. / 국토교통부)
• [정책뉴스] 수도권 127만 가구 공급계획, 자세히 살펴보니 (2020.09.28. / 정책브리핑)

서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 (2020.8.4.)

근본적인 수요관리 대책에 이어 공급 확대 방안으로 실수요자의 불안감을 해소하고, 수급 균형을 통한 시장 안정을 도모하기 위해 기(旣)발표된 대책의 신속한 시행과 함께 서울권역 중심으로 주택 추가 공급을 추진 한다.
△태릉골프장, 도심 내 군부지, 이전기관 부지 등 신규택지 발굴(3.3만호) △3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2.4만호) △정비사업 공공성 강화(7만호) △규제완화 등을 통한 도심공급 확대(0.5만호+α)를 통해 총 13.2만호+α 를 추가 확대한다. 2020년 5월 6일 발표한 서울 도심 내 공급 물량 7만호, 당초 계획된 공공분양물량 사전청약을 2021년, 2022년으로 앞당겨 확대한 물량 6만호를 포함하면 서울권역에 총 26.2만호+α가 추가로 공급될 예정이다.

• [정책뉴스] 태릉골프장·용산캠프·50층 재건축…수도권 26만가구 공급
• [보도자료] 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」발표 (2020.08.04. / 관계기관 합동)

• 수도궈 공공택지 추가확보(5.7만호)

  신규택지 발국(3.2만호) - 국립외교원 유휴부지(600), 정부 과천청사 일대(4,000), 태릉CC(10,000), 용산 캠프킹(3,100), 서울지방조달청(1,000), 서부면허시험장(3,500), 상암DMC 미매각 부지(2,000), 상암 자동차검사소(400), 문정 미매각부지(600), 일자리연계 행보주택등(400), 일자리연계 행복주택 등(400), 천왕 미매각부지(400), 상암동 견인차량 보관소(300), 구로시립 도서관(300), SH마곡부지(1,200), 면목행정복합타운(1,000), 흑석 유수지 부지(200), 거여 공공공지(200), LH여의도 부지(300), LH서울지역본부(200), 비공개(1,900)

  3기 신도시, 서울의료원 등 기족택지 고밀개발 2.4만호

  노후우체국 복합 개발 1천호

  사전청양제로 6만호 조기공급('21년 3만호 + '22년 3만호)

• 정비사업 활성화(7만호)

  공공참여형 고밀재건축 5만호 (용적률 상향, 층고기준 완화), 공공 재개발 활성화 2만호(정비해제구역에서도 사업추진)

• 제도개선을 통한 도심공급 촉진(5천호+α)

  공실 상가·오피스 주거용도 전화 민간확대 2천호

  노후 영구임대단지 재정비 추진 3천호 (노우영구임대→공공주택+생활SOC)

수도권 주택공급 기반 강화 방안 (2020.5.6.)

수도권 주택공급의 토대를 근본적으로 강화하기 위한 방안으로, 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고, 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택을 공급한다는 내용이다.

• [보도자료] 수도권 주택공급 기반 강화 방안 (2020.05.06.)

① 공공성을 강화한 정비사업 활성화 : 4만호 - (공공재개발 활성화 : 2만호) 조합 갈등, 사업성 부족 등으로 장기 정체중인 재개발 사업에 공공이 참여해 신속하게 사업 추진 - (소규모 정비사업 보완 : 1.2만호) 가로주택정비사업 뿐만 아니라 소규모 정비사업 전체*에 용적률 완화 및 주차장 설치의무 완화 * 자율주택정비사업(10호 미만 단독·다가구 정비) + 가로주택정비사업(1만㎡∼2만㎡ 미만 블록단위 정비) + 소규모재건축(200세대 미만 공동주택 정비) - (역세권 민간주택사업 활성화 : 0.8만호) 역세권의 범위를 250m→350m로 한시 확대하고, 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역 상향 * 용도지역 상향 시 증가 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급(토지 기부채납+건축물 표준건축비 매입)

② 유휴공간 정비 및 재활용 : 1.5만호 - (준공업지역 활용 : 0.7만호) 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장이전 부지에 주거·산업 복합시설 조성하고 순차 정비 추진 * 국토부·서울시·LH·SH 합동공모로 1～2개 시범사업지 확보 - (1인용 주거공급 활성화 : 0.8만호) 공실 오피스·상가를 LH·SH가 적극 매입하여 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환

③ 도심 내 유휴부지 추가 확보 : 1.5만호 - 국·공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만호 확보

④ 기존 수도권 공급계획 조기화 - 수도권 공공택지*에서 향후 공급할 아파트 77만호 중 50% 이상을 `23년까지 입주자 모집 착수하고, 일부는 사전청약제로 조기분양 * 주거복지로드맵, 수도권 30만호 공급계획에 따라 기(旣)확보된 수도권 공공택지

수도권 주택 30만호 공급계획

수도권의 주택보급률은 꾸준히 높아지고 있다. 과거 10년(‘08~’17)에 비해 최근 3년('15~'17)간 큰 폭으로 증가했다. 그러나 전국평균 주택보급률(‘16년 기준 102.6%)과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 2022년 이후 안정적인 주택공급을 위해 수도권 주택 30만호 공급계획이 마련됐다. 3차에 걸쳐 총 86곳에 30만호의 주택공급계획을 설정하고 추진하고 있다. * 주택보급률(%) 추이(서울) : ’10년 96.4(94.4) → ’13년 97.3(95.1)→ ’16년 98.2(96.3)

① 2018.9.21. 수도권 주택공급 확대 방안(1차) - 지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중·소규모 택지 17곳, 약 3.5만호 선정 - 신혼희망타운(10만호)은 사업 단축 등을 통해 조속히 분양착수 - 도시규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대

• [보도자료] 수도권 주택공급 확대 방안 (2018.09.21.)

② 2018.12.19. 2차 수도권 주택공급 계획과 수도권 광역교통망 개선방안(2차) - 지자체 협의(~‘18.12월)가 완료된 41곳에 15.5만호 입지 확정·발표 - 대규모 택지(100만㎡ 이상)는 지자체와 TF를 구성해 개발구상 마련 - 교통망 효율성 확보·대중교통 사각지대 해소 위한 수도권 광역교통망 개선안 마련

• [보도자료] 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안 (2018.12.19.)

③ 2019.5.7. 수도권 주택 30만호 공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획(3차) - 지자체 협의(∼‘19.4월) 등을 거쳐 28곳에 11만호 입지 확정 ⇒ 3기 신도시 내 경기도 고양창릉, 부천대장 2곳에 5.8만호, 도심 국공유지, 유휴 군부지 등의 중소규모 택지 26곳에 5.2만호 입지 확정

• [보도자료] 수도권 주택 30만호 공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획 (2019.05.07.)

〈1~3차 발표지구 위치도〉

• 01추진경위

  1차 17곳‥3.5만호('18.9), 2차‥15.5만호('18.12), 3차 28곳‥11만호('19.5)

• 02수도권 주택 30만호 공급계회(총 86곳 30만호)

  규모별 - 신도시 5곳 17.3만호, 중규모택지 20곳 9.1만호, 소규모택지 61곳 3.6만호

  지역별 - 서울(13%) 62곳 4만호, 인천(8%) 2곳 2.4만호, 경기(79%) 22곳 23.6만호

  시행자별 - 지자체등(20%) 56곳 5.9만호, LH(12%) 20곳 3.8만호, LH-지방공사(68%) 10곳 20.3만호

• 03 3기 신도시 현황

  3기 신도시 현황표

  지구명	남양주 왕숙	고양 창릉	하남 교산	부천 대장	인천 계양
  면적	1,134만㎡	813만㎡	649만㎡	343만㎡	335만㎡
  주택수	6만6천호	3.8만호	3만2천호	2만호	1만7천호
  자족용지	32%	40%	29%	39%	49%
  교통	서울역까지 15분	여의도까지 25분	수서역까지 20분	서울역까지 30분	여의도까지 25분

  ＊자족영지 비율은 개채분 면적 대비
• 04 중·소규모 택지

  서울의료원 등 서울에 4만호, 과천 등 경기도·인천에 8.7만호

  도심 내 소규모 택지 소성방안 - 지하철역복합등‥11.4천호, 도심공공부지활용‥19.8천호, 군유후부지‥3.6천호, 공공시설복합화‥2.0천호

  3기 신도시 현화 - 총주택수 17.3만호, 총면적 3,274만㎡ 분당신도시의 1.7배, 자족용지 553만㎡ 제1판교 테크노벨리의 11.1배

• 05 주택 공급 일정

  '22년까지 7.0만호 → '23년 6.7만호 → '24년 5.8만호 → '25년 6.1만호 → '26년이후 4.4만호 = 계 30만호

※수도권 30만호 추진 현황 (2020년 6월 기준)

3기 신도시 5곳(남양주 왕숙, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장) 포함 총22곳 지구 지정이 완료됐다. 3기 신도시 등 수도권 30만호 중 사업 속도가 빠른 곳은 사전청약제 등을 통해 ’21년 말부터 입주자 모집이 진행된다.

• [보도자료] 부천대장 지구지정, 3기 신도시 5곳 모두 지구지정 완료 (2020.05.25. / 국토교통부) • 3기 신도시 누리집 (신도시 소개, 주요지구 현황, 청약일정 알리미)

수도권 30만 호 중 지구지정 완료지구표

구분	지구명	면적(만㎡)	호수(천호)	지구 지정완료
총계	22곳	4,775.9	240.1
동부권	남양주왕숙1·2	1,134	66	'19.10
	하남교산	649	32	'19.10
서부권	시흥하중	46.2	3.7	'19.07
	검암역세권	79.3	7.8	'19.09
	인천계양	335	17	'19.10
	부천연곡	66	5.5	'19.12
	고양창릉	813	38	'20.03
	고양탄현	41.6	3.3	'20.03
	안산장상	221.3	14.4	'20.05
	안산신길2	75.7	5.6	'20.05
	부천대장	343.5	20.0	'20.05
남부권	안양관양	15.7	1.4	'19.05
	의왕청계2	26.5	2.3	'19.07
	성남신촌	6.8	0.7	'19.07
	과천과천	155	7.1	'19.10
	안양매곡	11.1	1	'19.12
	성남낙생	58	4.8	'19.12
	광명학온	638	4.6	'20.05
북부권	의정부우정	51.8	3.6	'19.07
서울도심	증산동, 연회동, 북부간선도로	8.4	1.3	'19.11

서울 도심에 공급되는 4만호 63곳은 사업승인, 착공 등의 절차를 차질 없이 추진하고 있다. 유형별로는 ①국공유지 활용 34곳(1.9만호), ②군 유휴부지 활용 7곳(4.5천호), ③공공시설 복합개발 9곳(6.6천호), ④민간사업, 공공기여 등 기타 유형 13곳(1만호)이 추진 중이다.

2020년 6월 현재까지 4천호 이상 사업승인(지구지정)이 완료됐으며, 2020년 말까지 1만 6천호의 사업승인(지구지정)을 완료하고 2021년까지 2만호, 2022년까지 3만 5천호 이상 착공 할 계획이다. 입주자 모집은 2021년 5천호, 2022년 7천호 등 연차별로 확대해나간다.

• [보도자료] ‘수도권 30만호 계획’ 중 서울 도심 4만호 순항 중 (2020.06.16. / 국토교통부)

6. Q&A / 설명자료 모음

• 주택시장 안정대책 Q&A • 임대차 제도 개선 Q&A • FAQ - 주택임대차보호법, 부동산세제, 금융규제 관련 • 주택시장 안정대책 팩트체크 모음