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[궁금해요]달라지는 부동산보유세
정부와 열린우리당은 지난 11일 당정회의를 개최해 부동산 보유세제 개편방안을 확정하고, 이달 중 국회에 제출할 계획이다.
그러나 보유세제 개편과 관련해 서민층 세부담이 크게 늘어난다거나 강남권 죽이기 위한 정책이라는 등 각가지 사실과 다른 주장들이 난무하고 있어 당초 개편의도가 많이 퇴색되고 있는 현실이다.
부동산 보유세제 개편은 부자에게 지금보다 더 많은 세금을 물리기 위한 것이 아니라, 지금까지 현실화되지 않은 세제를 바로 잡아 과세 형평성을 살리겠다는 목표로 추진되고 있다. 따라서 이 과정에서 세부담이 늘어나거나 오히려 줄어드는 경우도 있어 갈등이 발생할 수는 있지만, 어느 계층을 목표로 해 세제를 바꾸는 것은 아니다.
왜 보유세제를 개편하려는가, 어떻게 개편 하려는가, 그리고 최근 거론되고 있는 쟁점사항들에 대해 문답형식으로 알아본다.
■보유세란 무슨 세금인가
현재 토지를 소유한 사람은 매년 10월에 종합토지세를 해당 시․군․구에 납부하고 있다. 또 건물소유자는 건물분에 대해 매년 7월에 재산세를, 부속토지에 대해서는 매월 10월에 종합토지세를 건물 또는 토지소재지 시·군·구에 납부한다.
보유세는 이와 같이 부동산소유자가 납부하는 재산세나 종합토지세를 말하며, 이는 시·군·구청에서 거둬들여 사용하는 지방세에 해당한다.
■보유세를 왜 개편하나
첫 번째 이유는 현재는 보유세 부담이 낮은 반면, 거래세 부담은 높아 보유세에 의한 투기억제나 과다보유 억제기능이 실효성을 거두지 못하고 있는 실정이다. 게다가 부동산 매매시 부담하는 거래세율(취득액의 5.8%)이 높기 때문에 주택거래가 활성화되지 못하고 건설경기에 영향을 미치고 있다.
또 땅값이나 집값이 비싼 수도권과 지방간 세수의 불균형이 심화돼 부익부·빈익빈 현상이 지속화되고 있다.
이와 함께 현행 보유세제의 과표책정상의 문제, 경제적 실질에 맞지 않는 과세방법, 비합리적 세율체계 등으로 인해 보유세 부담의 불공평 문제가 심각한 수준에 이르렀다.
■개편안 주요내용
<거래세 완화> 개편안의 주요골자는 ‘보유세는 강화하되 거래세는 완화’한다는 것이다. 내년부터 등록세율을 1%포인트 인하해 거래세인 취득·등록세 부담을 5%(농특세·교육세 포함시 5.8%)에서 4%(4.6%)로 낮출 계획이다.
다만 개인간의 주택·건물거래에 대해서는 과표가 인상되는 점을 감안해 등록세율을 1.5%포인트 인하할 방침이다. 이에 함께 각 시도는 자체여건에 맞춰 감면조례를 활용해 거래세를 추가로 인하하도록 할 예정이다.
내년 하반기부터 부동산중개업법개정에 따라 개인간 부동산 거래에 대해서도 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면 거래세 부담이 늘어나게 되는데, 이때 거래세 부담이 증가하는 분에 대해서는 추가적인 감면조치를 도입할 계획이다.
<보유세제의 정상화> 보유재산가액(시가)에 상응하게 보유세를 부담할 수 있도록 토지와 건물의 과세표준을 실제거래가액(시가)을 기준으로 평가해 현실화하고, 주택은 현재 건물부분은 재산세로, 부속토지부분은 종합토지세로 구분해 과세하던 것을 토지와 건물을 통합해 평가하고 그 평가액을 하나의 세목인 재산세로 과세한다.
<종합부동산세 신설> 주택이나 토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하도록 했다.
종합부동산세의 과세대상자는 주택의 경우에는 국세청 기준시가로 9억원을 초과할 경우로 하고, 나대지의 경우에는 공시지가로 6억원 초과, 빌딩.상가.사무실 등의 부속토지의 경우에는 공시지가로 40억원을 초과하는 경우 해당된다. 과세대상자는 전체적으로 약 6만명 내외가 될 것으로 예상된다.
종합부동산세는 국세로 징수하지만 세수는 재정이 취약한 시·군·구에 우선해 배정함으로써 지역균형발전을 지원할 계획이다. 내년 종합부동산세 세수규모는 약 6000~7000억원으로 추정된다.
<세율체계> 현재 복잡하고 급격한 누진세율을 세율단계를 줄이고 과표현실화로 인한 급격한 세부담의 증가를 완화할 수 있도록 세율체계를 전반적으로 조정했다.
주택은 현재 건물분에 대해 0.3~7%로 6단계의 세율, 토지분에 대해서는 0.2~5%로 9단계의 세율로 누진적으로 부과하고 있으나, 내년부터는 건물과 토지를 통합해 1단계로 시·군·구가 0.15~0.5%의 세율로 3단계로 누진 적용하게 된다.
만약 주택 소유액이 9억원을 넘을 경우에는 1단계의 재산세를 뺀 차액에 대해 2단계로 국가에서 1.0~3.0%의 세율로 단계로 누진적으로 부과하게 된다.
나대지의 경우에는 현재 0.2~5% 사이에서 9단계로 누진세율을 적용하고 있지만, 내년에는 1단계로 0.2~0.5%사이의 재산세율이 3단계로 부과되며, 6억원을 초과할 경우 2단계로 1.0~4.0%의 세율로 종합부동산세가 3단계로 부과된다.
빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 세율은 현재 0.3~2%의 9단계에서 내년부터 1단계 0.2~0.4%의 3단계로, 45억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대해 0.6~1.6%의 3단계로 종합부동산세가 부과된다.
<개별세부담 상한선> 이번 보유세 개편으로 인해 세부담이 급증하는 사례가 없도록 전년대비 개별세액이 50% 이상 증가하지 않도록 상한선을 제도화했다.
<전체적인 세부담수준> 개편 후 시행 첫해인 2005년의 재산세와 종합부동산세의 전체세수는 금년(3조2000억원)보다 약 3000억원 증가한 3조5000억원 수준이 될 것으로 보여 급격한 세부담 문제를 없을 것으로 기대된다.
<과세기준일> 종합부동산세는 6월1일 현재 소유하고 있는 부동산을 기준으로 과세여부를 판정한다.
<납부기한> 현재는 주택의 건물분에 대한 재산세의 경우 7월말, 토지분에 대한 종토세는 10월말까지 납부하도록 하고 있다.
그러나 보유세 개편에 따라 내년부터는 지방세인 재산세를 7월말과 9월말, 두 번에 걸쳐 내도록 했다. 종합부동산세 과세대상자는 12월15일까지 국세청에 내야 된다.
부동산소유자가 12월 1일~15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부할 경우에는 납부세액의 3%를 세액공제받을 수 있다.
■쟁정사항 문답풀이
- 현재 건설경기도 안 좋은데 굳이 개편해야 하나.
▲ 보유세제 개편은 참여정부 출범이래 일관되게 추진해 온 총선공약 사항이므로 대국민 신뢰성 차원에서도 예정대로 시행하는 것이 바람직하며, 이번에 개편하지 않고 그대로 둘 경우 내년에는 불공평문제가 더 큰 사회적 문제로 대두될 것이다.
또한, 내년 종합토지세 과세시 적용되는 공시지가가 18.6% 인상되기 때문에 보유세제를 개편하지 않고 현행 세율을 그대로 유지할 경우 내년의 종합토지세가 올해보다 무려 25% 이상 증가하게 돼 급격한 세부담이 예상됐다.
이에 따라 금년에 보유세제 개편안을 마련하는데 있어 내수회복의 지연 등 여러 가지 경제·사회 여건을 종합적으로 감안해 현행대로라면 내년에 보유세가 6000억원 정도 증가할 것을, 이번 개편으로 약 3000억원만 증가되도록 한 것이다.
여기에 개편 시에도 세부담이 급증하지 않도록 올해 세부담액보다 50% 이상 늘어나지 않도록 ‘세부담 증가율 상한선’을 신설했으며, 임대주택공급을 지원하기 위해 임대주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외할 계획이다.
- 왜 보유세는 강화하고 거래세는 낮추나.
▲지난해의 경우 거래세수는 13조원으로 보유세수 2조5000억원의 5배 수준에 달했다. 그러나 선진국의 경우는 보유세 부담은 높고 거래세 부담은 낮다. 우리나라는 거래세와 보유세의 비율이 7대 3이지만, 일본와 미국은 2대 8이다.
단순히 실효세율 수준을 가지고 비교 평가할 수는 없으나, 국토면적이 넓은 미국의 보유세 실효세율은 대략 1% 정도이나 국토면적이 좁아 투기문제가 상존하는 우리나라의 경우에는 0.12% 정도로서 낮은 수준이다.
보유세 부담이 낮아 부동산을 사두는 것이 저축하는 것보다 수익측면에서 유리한 경우에 차별적인 조세제도로 인해 투자나 자원 배분을 왜곡시키고 부동산을 선호하게 하는 요인이 되고 있다.
또한 거래세 부담이 높아(취득액의 5.8%) 원활한 거래를 제약하는 요인이 되고 이중계약서 작성 등의 문제가 발생하고 있는 것이다.
-거래세는 얼마나 낮아지나.
▲ 등록세․취득세 등의 과세표준은 두 가지로 구분된다. 지금도 실거래가로 과세되고 있는 아파트분양, 법인과의 거래 등 거래내용이 나타나는 경우에는 등록세가 3%에서 2%로 1%포인트 인하된다. 따라서 거래세 전체부담은 5.8%에서 4.6%로 인하되며, 세금은 20.7% 정도 줄어드는 효과가 있다.
현재 지방세 과표로 과세하고 있는 개인간 거래 등 거래내용이 나타나지 않는 경우에는 주택 및 건물 과표변경에 따라 과표가 인상된다. 토지는 공시지가가 과표가 되며, 건물은 ㎡당 18만원에서 ㎡당 46만원, 주택은 토지와 건물을 구분평가해 국세청 기준시가로 통합평가 된다. 이에 따라 건물과 주택은 과표 인상을 감안해 등록세율이 3%에서 1.5%로 인하되며, 거래세 전체부담은 5.8%에서 4%로 인하되고 세금액수는 31% 줄어드는 효과가 발생한다.
- 종합부동산세는 동일 부동산에 대해 이중과세하는 것으로 토지초과이득세와 같이 위헌의 소지가 있다는데.
▲ 종합부동산세는 이중과세가 아니다. 헌법재판소가 토지초과이득세를 위헌(헌법불합치)이라고 결정한 이유는 중복과세 그 자체가 아니고, 토지초과이득세가 과세된 토지를 양도할 경우 이미 납부한 토지초과이득세액의 일부만을 양도소득세에서 공제해주었기 때문이다.
종합부동산세는 시·군·구에서 과세된 재산세액을 전액 공제하므로 이중과세문제는 없다.
- 종합부동산세는 세대별 합산과세하여야 하는 것 아닌가. 인별과세시 재산분산등기하는 방법으로 세금을 회피할 가능성도 있는데.
▲부부합산 등 세대별 합산과세는 헌법재판소에서 구소득세법상 자산소득(이자·배당소득)에 대한 세대별 합산과세규정을 위헌으로 결정한바 있어 위헌소지가 크므로 채택하기 어렵다.
만약 종합부동산세를 회피하기 위해 가족 등 타인명의로 분산등기하는 경우, 10~50%의 높은 증여세를 부담해야 하거나 부동산실명법 위반으로 재산권을 보호받지도 못하고 부동산가액의 최고 30%의 과징금 등 처벌도 받게 된다.
- 종합부동산세 과세대상자를 9억원(주택) 초과자로 해 과세대상자와 아닌 사람간의 세부담 불형평이 발생하고, 기준금액이 너무 높은 것은 아닌가.
▲현재도 보유세는 누진세율체계이며 종합부동산세는 실질적으로는 높은 누진세율이 적용되는 부분을 국세로 전환하는 것에 불과하다.
과세대상 기준금액을 낮춰 과세대상자수를 확대하는 경우에는 국세로 전환되는 부분이 커지는 대신에 지방세 부문이 감소되는 문제점이 있다.
종합부동산세 과세대상이 됐다고 해서 세부담이 급증하는 것은 아니며, 높은 누진세율을 적용받는 부분(세율차이)만큼만 세금이 증가되는 것이므로 세부담 불형평이 발생하지는 않다.
예를 들어 기준시가 9억원인 주택을 소유하고 있다면 종합부동산세 과세대상에서 제외돼 재산세 199만원을 내고, 9억2000만원의 주택을 소유한 사람은 종합부동산세가 적용돼 재산세 204만원과 종합부동산세 5만원 등 209만원의 보유세를 내지만 두 경우의 세금차액은 겨우 10만원에 불과하다.
- 종합부동산세를 국세로 하는 것은 지방분권에 역행되는 것은 아닌가.
▲ 지방자치단체는 자기관내 소재 부동산에 대해서만 과세권을 행사하는 것이 원칙이므로 전국의 주택·토지를 인별로 합산과세하는 종합부동산세는 지방세의 성격에 맞지 않는다.
종합부동산세는 국세로 하되 보유세수의 서울등 수도권 집중현상(부익부·빈익빈 심화)을 완화하기 위해 징수된 세액 전액을 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분함으로써 지역균형발전을 지원하려고 하는 것이다.
방분권의 문제는 지방재정이 취약한 지방자치단체의 경우 과세권을 누가 행사하는가보다 지방재정재원을 어떻게 안정적으로 확보하는가가 더 중요하기 때문이다.
- 종합부동산세 도입에 대해 시·군·구가 반대한다는데.
▲ 지난 10월19일 전국 시장ㆍ군수ㆍ구청장협의회(회장 권문용 강남구청장)는 강원도 춘천에서 모임을 가지고 종합부동산세를 지방세로 개편해야 한다는 취지의 건의문을 작성해 전국의 190개 시·군·구청장의 서명을 받아 제출한 바 있다.
이와는 반대로 11월12일 군수협의회에서는 종합부동산세는 국세로 도입하되 재정이 열악한 자치단체에 교부세로 골고루 배분해 줄 것을 건의한 바 있다.
이 같이 시·군·구는 종합부동산세 자체에 대해 반대하는 것이 아니라 종합부동산세를 국세로 하느냐 지방세로 하느냐에 대해 의견을 달리할 뿐이다. 재정이 열악한 지방자치단체일수록 보다 안정적인 재원확보를 위해 국세로 도입되기를 희망하고 있다.
- 종합부동산세를 국세보다 지방공동세로 하는 방안은.
▲ 종합부동산세를 지방공동세로 할 경우, 지방세의 국세전환에 따른 지자체의 반발 등 비난소지를 해소하고 국세·지방세의 이원화에 따른 납세 및 행정비용 절감 등의 장점은 있다.
그러나 시·군·구세로 징수한 세액을 타 시·군·구에 이전하는 것은 주민이나 지방의회의 동의를 얻기 어려워 현실적으로 실현되기 어렵다.
또한 지방공동세로 징수하더라도 시장·군수·구청장 협의회는 임의단체 성격이므로 징수한 세액을 재정이 열악한 시·군·구에 배분하는 주체로 부적격하며, 지방공동세를 시행하는 사례도 없다.
- 보유세 개편을 위한 사전준비는 되어 있는지
▲ 그 동안 내년 종합부동산세 과세를 위한 전산 및 평가제도 개선 등 사전준비를 해왔다. 종합부동산세의 도입이 확정된 지난해 10월29일 이후 종합토지세 과세데이터베이스(DB)를 분석하고 종합토지세 DB와 재산세 DB를 바탕으로 주택 통합DB를 구축하고 있다.
건설교통부에서 지난 하반기부터 한국감정원을 조사기관으로 선정해 단독주택에 대한 시가평가 작업을 준비해 왔으며, 금년 중에 부동산가격공시법을 개정해 토지뿐만 아니라 주택에 대해서도 공시가격 제도를 도입할 계획이다. 내년 4월30일 이전에 단독주택의 개별주택가액을 최초로 공시할 계획이다.
- 단독주택과 공동주택간 과표상 불균형 문제는 없는지
▲ 현재 단독주택은 아파트에 대한 국세청 기준시가와 같은 통합과표가 없으나, 금년 중에 건교부가 부동산가격공시법을 개정해 내년 4월30일 이전에 단독주택에 대해서도 개별주택가액을 최초로 공시할 계획이다.
단독주택에 대한 새로운 과표는 시가를 기준으로 하게 되며, 시가 반영비율도 아파트와 형평이 맞도록 할 것이다. 또한 개별주택가격에 대해 이의가 있는 경우에는 현행 토지에 대한 개별공시지가와 같은 이의신청제도를 신설할 계획이다.
- 과표현실화로 서민층의 세부담이 늘어난다고 하는데.
▲ 개편되는 보유세의 과세표준은 시가(재산가액)를 반영해 현실화된다. 즉 토지의 경우 공시지가에 지방자치단체별로 별도의 적용율(평균 39.2%)을 곱하던 것을 공시지가의 50%로, 아파트의 경우 토지와 건물을 구분 평가하던 것을 통합해 국세청 기준시가의 50%로 함으로써 과세표준이 상향조정된다.
따라서 세부담은 어느 정도 늘어난다고 봐야 한다. 그러나 다음과 같은 제도적 장치를 강구했기 때문에 세부담이 급증하지는 않는다. △급격한 누진세율을 전반적으로 완화하고, △소규모 주택을 소유한 서민가계의 세부담이 늘어나지 않도록 주택에 대한 최저세율은 인하하며 △개별세부담상한선을 올해 대비 50%를 넘지 않도록 하고 △내년 전체세부담 증가율을 올해의 10%수준으로 했다.
- 이번 개편안은 언제부터 시행되나.
▲ 금년 11월중에 법안을 제출해 국회심의를 거쳐, 2005년도 과세분(2005.7월 최초 과세)부터 적용할 예정이다.
- 개편후 세부담은 어떻게 변하는가.
▲ 아파트의 면적이 넓고 시가가 낮은 아파트는 세부담이 감소하고 시가가 높은 아파트는 세부담이 증가한다.
분당 아파트 17평을 소유한 경우와 서울 상계동 아파트 35평을 소유한 경우의 세부담 증감이 어떻게 바뀌는지 보자. 이 두 아파트는 기준시가가 각각 1억5000만원, 1억4000만원으로 비슷하지만, 현재 세부담액은 분당 아파트가 5만6000원, 상계 아파트가 13만만9000원으로 큰 차이를 보이고 있다.
그러나 내년부터 개편 세제안이 적용될 경우 분당 아파트는 17만6000원, 상계 아파트는 15만4000원으로 역전되며, 50% 세부담 상한제를 적용할 경우 첫해에는 똑같이 8만4000원이 부과된다.
단독주택의 경우 토지지분이 넓어 시가에 비해 높은 세부담을 했던 단독주택은 세부담이 감소한다. 기준시가가 17억4000만원인 서울 강남 99평 주택은 올해 561만4000원에서 내년에는 종합부동산세 208만원을 포함한 617만원을 내야하며, 서울 노원의 기준시가 6억4000만원의 94평 주택은 올해 432만2000원을 냈으나 내년에는 이보다 70% 감소한 133만원을 내면 된다.
종합부동산세 과세대상인 기준시가 16억원인 강남 73평 규모의 아파트 소유자는 올해 세부담액은 306만원이었지만, 내년부터는 재산세 375만원에 종합부동산세를 합쳐 550만원을 부담해야 한다. 다만 내년에는 세부담 상한선 등을 적용해 실제 납부액은 459만원이 된다.
그러나 보유세제 개편과 관련해 서민층 세부담이 크게 늘어난다거나 강남권 죽이기 위한 정책이라는 등 각가지 사실과 다른 주장들이 난무하고 있어 당초 개편의도가 많이 퇴색되고 있는 현실이다.
부동산 보유세제 개편은 부자에게 지금보다 더 많은 세금을 물리기 위한 것이 아니라, 지금까지 현실화되지 않은 세제를 바로 잡아 과세 형평성을 살리겠다는 목표로 추진되고 있다. 따라서 이 과정에서 세부담이 늘어나거나 오히려 줄어드는 경우도 있어 갈등이 발생할 수는 있지만, 어느 계층을 목표로 해 세제를 바꾸는 것은 아니다.
왜 보유세제를 개편하려는가, 어떻게 개편 하려는가, 그리고 최근 거론되고 있는 쟁점사항들에 대해 문답형식으로 알아본다.
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■보유세란 무슨 세금인가
현재 토지를 소유한 사람은 매년 10월에 종합토지세를 해당 시․군․구에 납부하고 있다. 또 건물소유자는 건물분에 대해 매년 7월에 재산세를, 부속토지에 대해서는 매월 10월에 종합토지세를 건물 또는 토지소재지 시·군·구에 납부한다.
보유세는 이와 같이 부동산소유자가 납부하는 재산세나 종합토지세를 말하며, 이는 시·군·구청에서 거둬들여 사용하는 지방세에 해당한다.
■보유세를 왜 개편하나
첫 번째 이유는 현재는 보유세 부담이 낮은 반면, 거래세 부담은 높아 보유세에 의한 투기억제나 과다보유 억제기능이 실효성을 거두지 못하고 있는 실정이다. 게다가 부동산 매매시 부담하는 거래세율(취득액의 5.8%)이 높기 때문에 주택거래가 활성화되지 못하고 건설경기에 영향을 미치고 있다.
또 땅값이나 집값이 비싼 수도권과 지방간 세수의 불균형이 심화돼 부익부·빈익빈 현상이 지속화되고 있다.
이와 함께 현행 보유세제의 과표책정상의 문제, 경제적 실질에 맞지 않는 과세방법, 비합리적 세율체계 등으로 인해 보유세 부담의 불공평 문제가 심각한 수준에 이르렀다.
■개편안 주요내용
<거래세 완화> 개편안의 주요골자는 ‘보유세는 강화하되 거래세는 완화’한다는 것이다. 내년부터 등록세율을 1%포인트 인하해 거래세인 취득·등록세 부담을 5%(농특세·교육세 포함시 5.8%)에서 4%(4.6%)로 낮출 계획이다.
다만 개인간의 주택·건물거래에 대해서는 과표가 인상되는 점을 감안해 등록세율을 1.5%포인트 인하할 방침이다. 이에 함께 각 시도는 자체여건에 맞춰 감면조례를 활용해 거래세를 추가로 인하하도록 할 예정이다.
내년 하반기부터 부동산중개업법개정에 따라 개인간 부동산 거래에 대해서도 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면 거래세 부담이 늘어나게 되는데, 이때 거래세 부담이 증가하는 분에 대해서는 추가적인 감면조치를 도입할 계획이다.
<보유세제의 정상화> 보유재산가액(시가)에 상응하게 보유세를 부담할 수 있도록 토지와 건물의 과세표준을 실제거래가액(시가)을 기준으로 평가해 현실화하고, 주택은 현재 건물부분은 재산세로, 부속토지부분은 종합토지세로 구분해 과세하던 것을 토지와 건물을 통합해 평가하고 그 평가액을 하나의 세목인 재산세로 과세한다.
<종합부동산세 신설> 주택이나 토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하도록 했다.
종합부동산세의 과세대상자는 주택의 경우에는 국세청 기준시가로 9억원을 초과할 경우로 하고, 나대지의 경우에는 공시지가로 6억원 초과, 빌딩.상가.사무실 등의 부속토지의 경우에는 공시지가로 40억원을 초과하는 경우 해당된다. 과세대상자는 전체적으로 약 6만명 내외가 될 것으로 예상된다.
종합부동산세는 국세로 징수하지만 세수는 재정이 취약한 시·군·구에 우선해 배정함으로써 지역균형발전을 지원할 계획이다. 내년 종합부동산세 세수규모는 약 6000~7000억원으로 추정된다.
<세율체계> 현재 복잡하고 급격한 누진세율을 세율단계를 줄이고 과표현실화로 인한 급격한 세부담의 증가를 완화할 수 있도록 세율체계를 전반적으로 조정했다.
주택은 현재 건물분에 대해 0.3~7%로 6단계의 세율, 토지분에 대해서는 0.2~5%로 9단계의 세율로 누진적으로 부과하고 있으나, 내년부터는 건물과 토지를 통합해 1단계로 시·군·구가 0.15~0.5%의 세율로 3단계로 누진 적용하게 된다.
만약 주택 소유액이 9억원을 넘을 경우에는 1단계의 재산세를 뺀 차액에 대해 2단계로 국가에서 1.0~3.0%의 세율로 단계로 누진적으로 부과하게 된다.
나대지의 경우에는 현재 0.2~5% 사이에서 9단계로 누진세율을 적용하고 있지만, 내년에는 1단계로 0.2~0.5%사이의 재산세율이 3단계로 부과되며, 6억원을 초과할 경우 2단계로 1.0~4.0%의 세율로 종합부동산세가 3단계로 부과된다.
빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 세율은 현재 0.3~2%의 9단계에서 내년부터 1단계 0.2~0.4%의 3단계로, 45억원을 초과하는 경우에는 초과분에 대해 0.6~1.6%의 3단계로 종합부동산세가 부과된다.
<개별세부담 상한선> 이번 보유세 개편으로 인해 세부담이 급증하는 사례가 없도록 전년대비 개별세액이 50% 이상 증가하지 않도록 상한선을 제도화했다.
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| 부동산보유세제 개편에 따라 내년부터 전국 주택소유 합계 9억원이 넘는 경우 종합부동산세를 내야된다. |
<과세기준일> 종합부동산세는 6월1일 현재 소유하고 있는 부동산을 기준으로 과세여부를 판정한다.
<납부기한> 현재는 주택의 건물분에 대한 재산세의 경우 7월말, 토지분에 대한 종토세는 10월말까지 납부하도록 하고 있다.
그러나 보유세 개편에 따라 내년부터는 지방세인 재산세를 7월말과 9월말, 두 번에 걸쳐 내도록 했다. 종합부동산세 과세대상자는 12월15일까지 국세청에 내야 된다.
부동산소유자가 12월 1일~15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부할 경우에는 납부세액의 3%를 세액공제받을 수 있다.
■쟁정사항 문답풀이
- 현재 건설경기도 안 좋은데 굳이 개편해야 하나.
▲ 보유세제 개편은 참여정부 출범이래 일관되게 추진해 온 총선공약 사항이므로 대국민 신뢰성 차원에서도 예정대로 시행하는 것이 바람직하며, 이번에 개편하지 않고 그대로 둘 경우 내년에는 불공평문제가 더 큰 사회적 문제로 대두될 것이다.
또한, 내년 종합토지세 과세시 적용되는 공시지가가 18.6% 인상되기 때문에 보유세제를 개편하지 않고 현행 세율을 그대로 유지할 경우 내년의 종합토지세가 올해보다 무려 25% 이상 증가하게 돼 급격한 세부담이 예상됐다.
이에 따라 금년에 보유세제 개편안을 마련하는데 있어 내수회복의 지연 등 여러 가지 경제·사회 여건을 종합적으로 감안해 현행대로라면 내년에 보유세가 6000억원 정도 증가할 것을, 이번 개편으로 약 3000억원만 증가되도록 한 것이다.
여기에 개편 시에도 세부담이 급증하지 않도록 올해 세부담액보다 50% 이상 늘어나지 않도록 ‘세부담 증가율 상한선’을 신설했으며, 임대주택공급을 지원하기 위해 임대주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외할 계획이다.
- 왜 보유세는 강화하고 거래세는 낮추나.
▲지난해의 경우 거래세수는 13조원으로 보유세수 2조5000억원의 5배 수준에 달했다. 그러나 선진국의 경우는 보유세 부담은 높고 거래세 부담은 낮다. 우리나라는 거래세와 보유세의 비율이 7대 3이지만, 일본와 미국은 2대 8이다.
단순히 실효세율 수준을 가지고 비교 평가할 수는 없으나, 국토면적이 넓은 미국의 보유세 실효세율은 대략 1% 정도이나 국토면적이 좁아 투기문제가 상존하는 우리나라의 경우에는 0.12% 정도로서 낮은 수준이다.
보유세 부담이 낮아 부동산을 사두는 것이 저축하는 것보다 수익측면에서 유리한 경우에 차별적인 조세제도로 인해 투자나 자원 배분을 왜곡시키고 부동산을 선호하게 하는 요인이 되고 있다.
또한 거래세 부담이 높아(취득액의 5.8%) 원활한 거래를 제약하는 요인이 되고 이중계약서 작성 등의 문제가 발생하고 있는 것이다.
-거래세는 얼마나 낮아지나.
▲ 등록세․취득세 등의 과세표준은 두 가지로 구분된다. 지금도 실거래가로 과세되고 있는 아파트분양, 법인과의 거래 등 거래내용이 나타나는 경우에는 등록세가 3%에서 2%로 1%포인트 인하된다. 따라서 거래세 전체부담은 5.8%에서 4.6%로 인하되며, 세금은 20.7% 정도 줄어드는 효과가 있다.
현재 지방세 과표로 과세하고 있는 개인간 거래 등 거래내용이 나타나지 않는 경우에는 주택 및 건물 과표변경에 따라 과표가 인상된다. 토지는 공시지가가 과표가 되며, 건물은 ㎡당 18만원에서 ㎡당 46만원, 주택은 토지와 건물을 구분평가해 국세청 기준시가로 통합평가 된다. 이에 따라 건물과 주택은 과표 인상을 감안해 등록세율이 3%에서 1.5%로 인하되며, 거래세 전체부담은 5.8%에서 4%로 인하되고 세금액수는 31% 줄어드는 효과가 발생한다.
- 종합부동산세는 동일 부동산에 대해 이중과세하는 것으로 토지초과이득세와 같이 위헌의 소지가 있다는데.
▲ 종합부동산세는 이중과세가 아니다. 헌법재판소가 토지초과이득세를 위헌(헌법불합치)이라고 결정한 이유는 중복과세 그 자체가 아니고, 토지초과이득세가 과세된 토지를 양도할 경우 이미 납부한 토지초과이득세액의 일부만을 양도소득세에서 공제해주었기 때문이다.
종합부동산세는 시·군·구에서 과세된 재산세액을 전액 공제하므로 이중과세문제는 없다.
- 종합부동산세는 세대별 합산과세하여야 하는 것 아닌가. 인별과세시 재산분산등기하는 방법으로 세금을 회피할 가능성도 있는데.
▲부부합산 등 세대별 합산과세는 헌법재판소에서 구소득세법상 자산소득(이자·배당소득)에 대한 세대별 합산과세규정을 위헌으로 결정한바 있어 위헌소지가 크므로 채택하기 어렵다.
만약 종합부동산세를 회피하기 위해 가족 등 타인명의로 분산등기하는 경우, 10~50%의 높은 증여세를 부담해야 하거나 부동산실명법 위반으로 재산권을 보호받지도 못하고 부동산가액의 최고 30%의 과징금 등 처벌도 받게 된다.
- 종합부동산세 과세대상자를 9억원(주택) 초과자로 해 과세대상자와 아닌 사람간의 세부담 불형평이 발생하고, 기준금액이 너무 높은 것은 아닌가.
▲현재도 보유세는 누진세율체계이며 종합부동산세는 실질적으로는 높은 누진세율이 적용되는 부분을 국세로 전환하는 것에 불과하다.
과세대상 기준금액을 낮춰 과세대상자수를 확대하는 경우에는 국세로 전환되는 부분이 커지는 대신에 지방세 부문이 감소되는 문제점이 있다.
종합부동산세 과세대상이 됐다고 해서 세부담이 급증하는 것은 아니며, 높은 누진세율을 적용받는 부분(세율차이)만큼만 세금이 증가되는 것이므로 세부담 불형평이 발생하지는 않다.
예를 들어 기준시가 9억원인 주택을 소유하고 있다면 종합부동산세 과세대상에서 제외돼 재산세 199만원을 내고, 9억2000만원의 주택을 소유한 사람은 종합부동산세가 적용돼 재산세 204만원과 종합부동산세 5만원 등 209만원의 보유세를 내지만 두 경우의 세금차액은 겨우 10만원에 불과하다.
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- 종합부동산세를 국세로 하는 것은 지방분권에 역행되는 것은 아닌가.
▲ 지방자치단체는 자기관내 소재 부동산에 대해서만 과세권을 행사하는 것이 원칙이므로 전국의 주택·토지를 인별로 합산과세하는 종합부동산세는 지방세의 성격에 맞지 않는다.
종합부동산세는 국세로 하되 보유세수의 서울등 수도권 집중현상(부익부·빈익빈 심화)을 완화하기 위해 징수된 세액 전액을 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분함으로써 지역균형발전을 지원하려고 하는 것이다.
방분권의 문제는 지방재정이 취약한 지방자치단체의 경우 과세권을 누가 행사하는가보다 지방재정재원을 어떻게 안정적으로 확보하는가가 더 중요하기 때문이다.
- 종합부동산세 도입에 대해 시·군·구가 반대한다는데.
▲ 지난 10월19일 전국 시장ㆍ군수ㆍ구청장협의회(회장 권문용 강남구청장)는 강원도 춘천에서 모임을 가지고 종합부동산세를 지방세로 개편해야 한다는 취지의 건의문을 작성해 전국의 190개 시·군·구청장의 서명을 받아 제출한 바 있다.
이와는 반대로 11월12일 군수협의회에서는 종합부동산세는 국세로 도입하되 재정이 열악한 자치단체에 교부세로 골고루 배분해 줄 것을 건의한 바 있다.
이 같이 시·군·구는 종합부동산세 자체에 대해 반대하는 것이 아니라 종합부동산세를 국세로 하느냐 지방세로 하느냐에 대해 의견을 달리할 뿐이다. 재정이 열악한 지방자치단체일수록 보다 안정적인 재원확보를 위해 국세로 도입되기를 희망하고 있다.
- 종합부동산세를 국세보다 지방공동세로 하는 방안은.
▲ 종합부동산세를 지방공동세로 할 경우, 지방세의 국세전환에 따른 지자체의 반발 등 비난소지를 해소하고 국세·지방세의 이원화에 따른 납세 및 행정비용 절감 등의 장점은 있다.
그러나 시·군·구세로 징수한 세액을 타 시·군·구에 이전하는 것은 주민이나 지방의회의 동의를 얻기 어려워 현실적으로 실현되기 어렵다.
또한 지방공동세로 징수하더라도 시장·군수·구청장 협의회는 임의단체 성격이므로 징수한 세액을 재정이 열악한 시·군·구에 배분하는 주체로 부적격하며, 지방공동세를 시행하는 사례도 없다.
- 보유세 개편을 위한 사전준비는 되어 있는지
▲ 그 동안 내년 종합부동산세 과세를 위한 전산 및 평가제도 개선 등 사전준비를 해왔다. 종합부동산세의 도입이 확정된 지난해 10월29일 이후 종합토지세 과세데이터베이스(DB)를 분석하고 종합토지세 DB와 재산세 DB를 바탕으로 주택 통합DB를 구축하고 있다.
건설교통부에서 지난 하반기부터 한국감정원을 조사기관으로 선정해 단독주택에 대한 시가평가 작업을 준비해 왔으며, 금년 중에 부동산가격공시법을 개정해 토지뿐만 아니라 주택에 대해서도 공시가격 제도를 도입할 계획이다. 내년 4월30일 이전에 단독주택의 개별주택가액을 최초로 공시할 계획이다.
- 단독주택과 공동주택간 과표상 불균형 문제는 없는지
▲ 현재 단독주택은 아파트에 대한 국세청 기준시가와 같은 통합과표가 없으나, 금년 중에 건교부가 부동산가격공시법을 개정해 내년 4월30일 이전에 단독주택에 대해서도 개별주택가액을 최초로 공시할 계획이다.
단독주택에 대한 새로운 과표는 시가를 기준으로 하게 되며, 시가 반영비율도 아파트와 형평이 맞도록 할 것이다. 또한 개별주택가격에 대해 이의가 있는 경우에는 현행 토지에 대한 개별공시지가와 같은 이의신청제도를 신설할 계획이다.
- 과표현실화로 서민층의 세부담이 늘어난다고 하는데.
▲ 개편되는 보유세의 과세표준은 시가(재산가액)를 반영해 현실화된다. 즉 토지의 경우 공시지가에 지방자치단체별로 별도의 적용율(평균 39.2%)을 곱하던 것을 공시지가의 50%로, 아파트의 경우 토지와 건물을 구분 평가하던 것을 통합해 국세청 기준시가의 50%로 함으로써 과세표준이 상향조정된다.
따라서 세부담은 어느 정도 늘어난다고 봐야 한다. 그러나 다음과 같은 제도적 장치를 강구했기 때문에 세부담이 급증하지는 않는다. △급격한 누진세율을 전반적으로 완화하고, △소규모 주택을 소유한 서민가계의 세부담이 늘어나지 않도록 주택에 대한 최저세율은 인하하며 △개별세부담상한선을 올해 대비 50%를 넘지 않도록 하고 △내년 전체세부담 증가율을 올해의 10%수준으로 했다.
- 이번 개편안은 언제부터 시행되나.
▲ 금년 11월중에 법안을 제출해 국회심의를 거쳐, 2005년도 과세분(2005.7월 최초 과세)부터 적용할 예정이다.
- 개편후 세부담은 어떻게 변하는가.
▲ 아파트의 면적이 넓고 시가가 낮은 아파트는 세부담이 감소하고 시가가 높은 아파트는 세부담이 증가한다.
분당 아파트 17평을 소유한 경우와 서울 상계동 아파트 35평을 소유한 경우의 세부담 증감이 어떻게 바뀌는지 보자. 이 두 아파트는 기준시가가 각각 1억5000만원, 1억4000만원으로 비슷하지만, 현재 세부담액은 분당 아파트가 5만6000원, 상계 아파트가 13만만9000원으로 큰 차이를 보이고 있다.
그러나 내년부터 개편 세제안이 적용될 경우 분당 아파트는 17만6000원, 상계 아파트는 15만4000원으로 역전되며, 50% 세부담 상한제를 적용할 경우 첫해에는 똑같이 8만4000원이 부과된다.
단독주택의 경우 토지지분이 넓어 시가에 비해 높은 세부담을 했던 단독주택은 세부담이 감소한다. 기준시가가 17억4000만원인 서울 강남 99평 주택은 올해 561만4000원에서 내년에는 종합부동산세 208만원을 포함한 617만원을 내야하며, 서울 노원의 기준시가 6억4000만원의 94평 주택은 올해 432만2000원을 냈으나 내년에는 이보다 70% 감소한 133만원을 내면 된다.
종합부동산세 과세대상인 기준시가 16억원인 강남 73평 규모의 아파트 소유자는 올해 세부담액은 306만원이었지만, 내년부터는 재산세 375만원에 종합부동산세를 합쳐 550만원을 부담해야 한다. 다만 내년에는 세부담 상한선 등을 적용해 실제 납부액은 459만원이 된다.
