부동산 집중 가계자산 구조, 이대로 괜찮을까?

갖고 있는 재산의 대부분이 부동산에 편중되어 있다면 부동산의 비중을 줄이고 금융자산의 비중을 늘려가야 한다. 그리하여 퇴직 무렵에는 선진국 수준까지는 못가더라도 부동산과 금융자산이 반반 정도는 되도록 해야 한다. 과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 건 특히 조심해야 한다. 이것이 노후 대비 자산관리의 원칙이다.

지난해 한국은행이 발표한 2023년 기준 주요국의 구매력평가환율로 계산한 가구당 순자산 통계에 의하면 우리나라는 62만 달러(약 8억 4800만 원)로 일본의 52만 2000달러(약 7억 1400만 원)보다 많은 것으로 나타났다. 

시장환율로 계산한 가구당 순자산도 우리나라는 44만 3000달러(약 6억 6000만원)로 42만 1000달러(약 5억 7600만원)인 일본보다 많다. 

일본은 우리보다 몇 십년 앞서서 자본축적을 시작했고 우리보다 일찍 선진국에 진입한 나라이다. 

그런데 그 일본보다 우리나라의 가구당 평균 순자산이 많다는 것이다. 바꿔 말하면, 우리나라 가계가 일본 가계보다 부자라는 뜻이다. 

하지만 한 가지 문제가 있다. 우리나라는 가계 자산의 75%를 부동산이 차지하고 있고  금융자산은 25%에 지나지 않는다.(2024년 가계금융복지조사) 

전 세대의 평균이 이 정도이고 65세 이상 고령세대 가구의 경우에는 80~90%가 부동산이다.

반면에 일본과 미국의 경우에는 가계 자산의 60~70%를 금융자산으로 보유하고 있다. 부동산의 비중은 30~40%에 지나지 않는다. 우리나라 가계는 일본, 미국과 반대의 자산구조로 되어 있는 것이다. 

바꿔 말하면 우리나라는 가계 자산의 대부분이 부동산인데 부동산 가격이 비싸니까 통계상 부자처럼 보인다고도 할 수 있다. 물론 부동산 가격이 계속 오르거나 현재 수준을 유지한다면 큰 문제가 없지 않으냐고 주장할 수도 있다. 

그러나 지난 수 년 사이에 일본이 경험한 것처럼 인구 감소와 고령화 그리고 경제불황 등의 이유로 부동산가격 장기 하락현상이 우리나라에도 나타난다면 나의 노후는 어떻게 될지 걱정하지 않을 수 없다.

그렇다면 우리나라의 부동산 가격은 일본과 비교할 때 어느 정도의 수준인가? 현재 우리나라 남한의 넓이는 10만 400㎢, 일본 열도의 넓이는 37만 8000㎢이다. 일본 열도의 넓이는 남한 넓이의 약 4배 정도인 것이다. 

그런데 한국은행이 발표하는 나라 재산 목록의 하나인 토지 자산의 규모는 2023년 기준 1경 2093조 원이었다. 같은 시기 일본의 토지 자산 규모는 1348조엔. 당시의 원엔환율(100엔=860원)로 계산하면 1경 1593조 원, 최근의 환율(100엔=960원)로 계산해도 1경 2941조 원이다. 

환율에 따라 달라지지만 남한의 토지자산 규모는 땅넓이가 4배 가까운 일본의 토지 자산 규모보다 크거나 비슷한 수준이라는 뜻이다. 다시 말하면 지금 우리나라의 땅 한 평은 일본의 땅 네 평 가격 정도라는 계산이 된다.

1980년대 후반 일본에서 근무하며 극심한 부동산 버블의 현장을 목격했던 필자로서는 참으로 놀라지 않을 수 없다. 당시 일본은 도쿄만 팔아도 미국 전체를 살 수 있다고 자랑(?)했었다. 1990년 일본 열도의 토지자산규모는 2경 3653조로 지금의 두 배 가까운 규모였다. 

당시 남한의 토지자산 규모는 일본의 1/15정도였던 것으로 추정된다. 그랬던 한일의 토지자산 규모가 지금은 비슷한 수준이 되었으니 지난 수 년 사이에 한국과 일본의 땅값이 얼마나 오르고 떨어졌는지 상상해 볼 수 있다.

부동산 가격의 중요한 지표의 하나라고 할 수 있는 일본 3대 도시(도쿄, 오사카, 나고야)의 택지 지가지수(1982=100)는 1982년에 100으로 출발하여 부동산 버블의 피크인 1991년에는 290까지 상승했다가 2012년에는 102까지 떨어졌다. 

최근에는 약간 반등하여 120대 수준에 있다. 그 과정에서 일본인들의 내 집 마련에 대한 인식도 크게 바뀌었다. 현재의 일본인들은 우리처럼 내 집 마련에 한이 맺혀 있지 않다. 

'집 없으면 어때? 빌려 살면 되는 거지' 이런 인식이 강하다. 예를 들어, 몇 억 원의 금융자산이 있는데 집은 없다면, 은행에서 융자를 받아 내 집 마련을 할 것인가, 아니면 집은 빌려 살고 그 돈은 다른 곳에 활용할 것인가를 냉정하게 따져본다. 

반면에 지금 우리나라의 분위기는 어떤가? 많은 사람들이 가진 돈이 거의 없더라도 은행에서 융자를 받을 수만 있다면 무조건 집을 사야 한다는 분위기가 지배적이다. 

물론 일본도 1980년대 후반 부동산 버블기에는 내 집, 내 땅에 대한 집착이 우리나라 못지 않았다. 

기업에서는 땅 산다고 난리고 개인들은 지금 집 못 사면 큰일 난다는 분위기가 팽배해 있었다. 

기본적으로 우리나라나 일본처럼 농경문화를 가진 나라, 즉, 정착해 사는 나라 사람들은 유목민 국가, 해양 국가처럼 이동을 전제로 하고 사는 사람들과 달리 내 집, 내 땅에 대한 집착이 강하다고 한다. 

또 그것이 신분의 상징이기도 하다. 그런데 집값, 땅값은 떨어지고, 인구는 줄고, 노인들은 늘어나고, 경제가 어려워지면서 점차 생각이 바뀐 것이다.

2차 세계대전 후에 태어난 베이비붐 세대들이 내 집 마련을 시작한 것, 도시화 과정에서 농촌에서 도시로 이전한 사람들이 집을 사기 시작하면서 주택 가격을 장기상승시킨 것도 양국에 공통적으로 나타난 현상이다. 

그런데 일본에서는 도시화 과정도, 베이비붐 세대의 내 집 마련 러시도 끝났다. 이런 과정을 겪으면서 부동산에 대한 인식이 크게 바뀐 것이다. 

이 점에서 우리나라는 어떤가? 통계청 발표에 의하면 전국평균 도시화율(전체인구 중 도시 거주 인구의 비율)은 90%를 넘어 싱가포르, 홍콩 같은 도시국가를 제외하면 세계 1~2위 수준이라고 한다. 제2차 베이비붐 세대의 내 집 마련 러시도 조만간 끝나게 될 것이다. 

저출산, 고령화 또한 과거의 일본보다 훨씬 더 빠른 속도로 진행되고 있다. 

올해와 내년의 부동산 시장을 전망하기는 어렵지만, 10~20년 후 노후대비 관점에서 보면, 부동산에 편중된 자산구조는 노후생활에 불안 요인으로 작용할 가능성이 매우 크다고 봐야 할 것이다.

물론 이상의 몇 가지 요인만을 근거로 집을 사거나 팔라는 단정적인 말을 할 수는 없다. 

단기 예측이 쉽지 않기 때문이다. 노후 대비 차원에서 자산관리의 원칙만은 지키라는 말밖에 할 수가 없다. 

자산관리의 원칙이 무엇인가? 투자에는 리스크가 따른다. 따라서 재산이 한 곳에 집중되어 있으면 안 된다. 

갖고 있는 재산의 대부분이 부동산에 편중되어 있다면 부동산의 비중을 줄이고 금융자산의 비중을 늘려가야 한다. 그리하여 퇴직 무렵에는 선진국 수준까지는 못가더라도 부동산과 금융자산이 반반 정도는 되도록 해야 한다. 

과도한 부채를 안고 주택을 구입하는 건 특히 조심해야 한다. 이것이 노후 대비 자산관리의 원칙이다. 

◆ 강창희 행복100세 자산관리 연구회 대표, 전 미래에셋 부회장

대우증권 상무, 현대투신운용 대표, 미래에셋 부회장을 역임했으며 현재 행복100세 자산관리 연구회 대표로 일하고 있다. 대우증권 도쿄사무소장 시절, 현지의 고령화 문제를 직접 마주하면서 노후문제에 관심을 갖게 되었고 품격 있는 노후를 보낼수 있는 다양한 설계방법을 공부하고 설파하고 있다.