최근 일부 언론이 “정부가 임대차법 후폭풍을 이미 알고 있었다”고 주장하는 기사를 보도했습니다.
(서울경제 <‘매물실종·전세가 폭등’ 임대차법 후폭풍…정부는 이미 알고 있었다>, 8.9)
해당 기사는 “국토교통부가 2015년 말 전월세상한제가 시행될 경우 임대 주택 공급이 줄어드는 등 시장 부작용이 발생할 수 있다는 학술연구 자료를 여·야 정치권에 보고했다”고 보도했습니다. 또한 “당시 국토교통부의 연구용역 보고서에는 2+2년의 계약갱신 청구권과 갱신 시 상한 폭을 5%로 제한하는 제도를 도입할 경우, 임대주택 공급이 감소하고 전세의 월세 전환 심화 등 시장 변화가 발생할 가능성이 있다는 내용이 적시됐다”고 보도했습니다.
결론부터 이야기하자면, 임대차 3법 도입으로 전월세 공급이 급감하거나 가격이 폭등할 가능성은 낮습니다. 또한 기사에서 언급한 2015년 연구용역 보고서를 현재의 임대차 시장에 적용하기에는 한계가 있습니다. 이에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.
2015년 연구용역 보고서, 현재의 임대차 3법과 다른 내용과 상황 전제한 것
국토교통부는 2015년 8월부터 ‘민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과 등 연구용역’을 실시한 바 있습니다. 이 연구용역 보고서는 이번에 도입된 임대차 3법과는 다른 제도 내용과 상황을 전제로 연구한 것으로, 현재의 임대차 시장에 적용하기에는 한계가 있습니다.
이번에 개정된 임대차 3법은 현재 존속중인 계약에도 적용함으로써 시장의 안정을 위한 조치를 취했습니다. 반면 2015년 연구용역은 존속중인 계약에는 적용하지 않는 경우를 전제로 하고 있습니다.
2015년 연구용역은 ‘2+2년 형태의 2기간 임대차가 존속하는 형태’를 전제로 삼고, 제도 도입 후에 초기 가격이 어떻게 달라질지 연구한 것입니다. 임대인은 1기 초에 임대료 규제에 따른 손실을 감안하여 임대료를 인상할 수 있다고 가정했지만 현재 존속중인 계약에는 임대료 규제를 적용하지 않았습니다.
또한 2015년 연구용역은 대폭 확대된 주택 공급 예정물량 등 달라진 정책 환경을 반영하지 못했습니다. 2015년 연구용역 이후에 정부는 수도권 30만호 공급방안 및 5.6 대책, 8.4 대책 등 주택 추가 공급 방안을 발표했습니다. 주택 공급물량이 크게 증가하는 사정을 반영하지 못한 점을 감안한다면, 전월세 공급 물량이 감소할 것이라는 2015년의 연구결과는 지금의 현실과 맞지 않는 부분이 있습니다.
해당 연구 보고서에서도 “임대기간 연장의 효과분석 등 과거 사례에 대한 연구가 현재 시점에서 동일하게 영향을 준다고 할 수 없는 한계가 있다”고 명시하고 있습니다.
결론적으로 이번 임대차 3법의 내용은 ‘2015년 연구용역 보고서’에서 전제한 제도와는 내용이 다릅니다. 또한 주택 공급 예정물량도 해당 보고서가 작성된 시기에 비해 크게 늘어났습니다. 따라서 해당 보고서에서 우려하는 전월세 공급 감소, 주택가격 상승 등의 부작용이 나타날 가능성은 낮습니다.
임대차 3법 적용으로 전월세 시장 안정세 보일 것
오히려 임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상됩니다.
최근 임대차 3법이 시행되면서 전월세 시장에서 임대인 및 임차인의 권리 의무관계에 대해 일부 논란이 일기도 했습니다. 하지만 이는 제도도입 초기의 과도기에 발생하는 것으로 제도가 안착되면 시장은 안정화될 것으로 기대됩니다.
정부는 신속하게 개정법에 대한 해설서를 배포하고 지자체 및 유관기관과 공조하여 다양한 방법으로 정확한 정보를 전달하기 위해 노력할 것입니다. 이와 함께 주택임대차 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대하여 신속한 상담과 분쟁 조정을 실시함으로써 제도가 더 빨리 정착될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
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