채무자 임대보증금에서 채권을 회수할 수 있는 방법이 있나요? - 생활 속 법률 이야기(11)

마을변호사와 함께하는 생활 속 법률 이야기, 채무자가 다른 재산은 없고 건물을 임대하여 장사를 하고 있는 경우라면 채권자로서는 채무자의 임대차보증금 반환채권을 압류해서 채권을 회수해 볼 수가 있는데요. 마을변호사 '황선영 변호사'님과 함께 보증금 반환채권에 관한 압류 그리고 현금화 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 오늘 소개해 드릴 사례는 채권 압류에 관한 것입니다. 예를 들어 채무자가 다른 재산은 없고 건물을 임대하여 장사를 하고 있는 경우라면 채권자로서는 채무자의 임대차보증금 반환채권을 압류해서 채권을 회수해 볼 수가 있는데요. 최근 전세보증금이 가계에서 차지하는 재산적 가치가 커지다 보니 보증금 반환채권에 관한 압류 그리고 현금화 방법에 대해서 많은 문의가 들어오고 있는 것 같습니다.

저를 찾아오신 A씨는 지인에게 3,000만 원을 대여했지만 변제기일이 지나도록 받지 못하고 있었습니다. 다행히 대여금 채권에 대해서는 공정증서를 작성해 놓은 상태였기 때문에 또다시 소송을 걸 필요는 없었지만 채무자가 상가건물을 빌려 식당을 운영하다 장사가 잘 안돼서 잠적해버린 상태였기 때문에 보증금 외에는 채무자의 다른 재산이 없었습니다. 그래서 A씨는 채무자 임대보증금에서 채권을 회수할 수 있는 방법을 문의해 주신 거였는데요. 여기에는 몇 가지 문제들이 있었습니다

먼저 채무자의 임대차 계약기간이 만료되기는 했지만 아직 건물 명도는 이뤄지지 않고 있었고 3개월 정도 밀린 월세가 있었으며 채무자는 전 임차인에게 3,000만 원 정도의 권리금을 지급하고 시설 및 비품 일체를 인수했는데, 채무자의 임대인은 이러한 권리금 계약을 이유로 채권자에게 시설 철거비용으로 600만 원을 요구하고 있다는 것이었습니다. 그래야지만 보증금을 채권자에게 내줄 수가 있다는 것이었죠. 채권자가 임대인으로부터 채무자를 대신에 보증금을 받기 위해서는 이러한 문제들을 어떻게 해결할 수 있는 것인지 한번 알아보도록 하겠습니다.

먼저 채무자가 반환 받을 보증금이 확실히 존재하는 경우라면 최대한 신속하게 채무자의 임대차 보증금 반환채권에 대해서 법원의 채권압류 및 전부명령을 신청해야 합니다. 채무자가 부동산 같은 재산은 없고 채권만 있을 때는 그 채권을 압류한 뒤에 추심명령 또는 전부명령을 받아 현금화를 할 수가 있는데요.

추심명령과는 달리 전부명령은 압류된 채권이 채권자에게 아예 이전되는 것이어서 전부명령이 확정되면 다른 채권자들고 안분 하여 배당 받을 필요 없이 혼자서 채권 전부를 면제받을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 제 3의 채무자가 무자격자여서 채권의 만족을 얻지 못한다면 전부명령의 확정으로 이미 변제효과는 발생했기 때문에 다른 집행방법을 또다시 취할 수 없다는 단점이 있습니다.

그렇다면 A씨의 경우에는 건물주인 임대인이 보증금을 아직 반환하고 있지 않다는 점까지 확인을 한 상태기 때문에 제 3의 채무자의 자력이 확실한 경우여서 추심명령보다는 전부명령을 신청하는 편이 유리했습니다. 따라서 A씨는 공증사무실에 가서 보관하고 있던 공정증서에 집행문을 부여 받은 뒤 채무자의 주소지를 관할하는 지방법원 또는 지원에 압류 및 전부명령 신청서를 접수하시면 됩니다.

자, 이제는 임대인으로부터 보증금을 실제로 지급 받기 위해서는 어떤 절차를 거쳐야는지 살펴보도록 하겠습니다. 첫째. 채무자가 잠적해서 건물 명도가 이뤄지지 않고 있다면 A씨가 아무리 채권압류 및 전부명령을 받았다고 하더라도 임대인은 보증금을 내어주지 않을 가능성이 큽니다. 임대건물 반환과 보증금 반환은 동시이행의 관계에 있기 때문이죠. 그럼 A씨는 채무자가 나타나 건물을 명도할 때까지 기다려야만 하는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 이 경우에 채권자 대위소송을 통해 건물을 명도할 수가 있습니다.

즉, A씨는 전부받은 임대차보증금 반환채권을 보전하기 위해서 임대인은 대위해 임차인인 채무자를 상대로 건물명도 청구소송을 제기하는 것인데요. 같은 소송에서 A씨는 임대인을 상대로 건물을 명도받음과 동시에 보증금은 의뢰인에게 지급하라는 청구를 병합할 수가 있는 것입니다. 그럼 채무자가 밀린 연체차임은 어떻게 되는 것일까요?

원칙적으로 제3의 채무자는 전부명령을 송달 받을 때까지 발생한 사유에 관해서만 전부 채권자에게 대항할 수가 있습니다. 그래서 전부명령 송달 이후에 임대건물이 실제로 명도 되기 전까지 발생한 연체차임은 공제할 수 없는 것 아니냐는 의문이 들 수가 있는데요. 이와 관련하여 대법원은 임대차보증금의 성격이 건물 명도 의무 이행에 이르기까지 발생한 임대인의 손해배상 채권 등 임대인이 임차인에 대해 갖는 채권 전부를 담보하는 것이고 임대 목적물이 임대인에게 명도될 때 연체차임은 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로해서만 발생하는 것이기 때문에 전부명령의 효력은 연체차임이나 손해배상채권 등을 공제한 잔액에 대해서만 발생하는 것이라고 보았습니다. 그렇다면 임대인은 A씨가 제기한 채권자 대위소송에서 연체차임 공제를 주장할 수가 있을 것이고 의뢰인은 연체차임을 제외한 나머지만을 받을 수가 있을 것입니다.

그럼 시설 철거 비용은 어떨까요? 마찬가지로 임차인은 임대차 계약 종료 시 원상회복 의무를 부담하기 때문에 임대인은 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수가 있을 텐데요. A씨의 경우에는 잠적한 전 임차인이 식당 시설을 설치한 것이 아니라 전 임차인에게 권리금을 주고 시설 및 비품을 그대로 인수해서 영업을 하였던 경우였습니다. 그럼에도 임대인 A씨에게 시설 철거 비용을 요구하고 있었는데요.

과연 A씨가 받아야 보증금에서 철거 비용을 공제되어야만 하는 것일까요? 원칙적으로 임차인은 임대차 종료 시 원상회복을 부담하기 때문에 그 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대할 당시 상태로 반환을 하면 됩니다. 즉 내가 임대할 당시에 상태 그대로만 원상회복을 해서 임대인에게 반환하면 되는 것인데요.

그럼에도 이 사건은 임대인은 A씨가 종전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설을 전부 인수했으니 종전 임차인의 원상회복 의무까지 승계하는 것이라고 추정을 하고 있었던 것입니다. 하지만 임대차계약서에 종전 임차인이 설치한 것까지 전부 현 임차인이 원상회복한다는 특약은 없었고, 채무자인 현 임차인이 개조한 부분이나 새롭게 설치한 부분도 없었습니다. 이러한 경우 권리금을 지급했다는 이유로 전 임차인의 원상회복 의무까지 승계하는 것으로 본다면 이는 지나치게 임차인에게 불리한 해석일 것이고요. 권리금은 임차인들끼리 계약이어서 임대인과는 무관한 것인데 권리금 계약을 했다는 사실이 오히려 임차인에게 불리하게 작용을 해서는 안 될 것입니다.

즉, 임차인이 권리금 계약을 통해 시설물을 인수했다고 하더라도 어디까지나 특약사항으로 임대인과 현 임차인이 전 임차인이 설치한 시설까지 전부 철거한다는 그런 계약을 따로 맺지 않는 이상 임차인은 원칙적으로 임대할 당시 상태로만 반환을 하면 되는 것이지요. 그렇다면 임대인의 철거비 공제 주장은 이 사건에서 받아들여지지 않을 가능성이 더 큽니다.

오늘은 임대차보증금 반환채권을 압류하고 전부명령을 받아 현금화를 하는 방법에 대해 알아보았습니다. 실제로 채권은 현금화하기까지는 여러 가지 법률적 문제가 있을 수 있으니 반드시 법률전문가와 상의하셔서 문제를 해결하시기 바랍니다.