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전세계약 및 갱신, 안전하게 하려면?

2024.03.22 정책기자단 김윤경
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세월 참 빠르다. 코로나19가 한창이던 2022년 3월. 난 전셋집을 구하느라 분주했다. 당시 고공행진을 하던 전셋값을 눈 빠지게 들여다보고 있다 보니, 나중엔 숫자 감각마저 희미해졌다. 

그로부터 2년. 재계약 시기가 왔다. 여러 생각 끝에 그냥 더 있기로 굳혔다. 주변에서는 임대인과 의논을 해 현 시세에 맞추라고 조언을 줬다. 그러고 보니 현재 이 집 보증금은 내가 이사 올 때보다 꽤 떨어져 있었다. 

부동산마다 매매, 전세, 월세 안내가 붙어 있다.
부동산마다 매매, 전세, 월세 안내가 붙어 있다.

“그냥 있으면 묵시적 갱신이 되잖아. 빨리 통보해야지.”

주변서 재촉하는 소리에 정신이 번뜩했다. 묵시적 갱신 즉, 임대차 계약이 끝나기 6개월~2개월 전까지 임대인, 임차인이 통보하지 않으면 동일 조건으로 임대한 것으로 간주될 수 있다. 더욱이 내 경우 현 시세에 비해 보증금이 높아 그대로 연장되면 곤란했다.

부동산 계약서는 꼼꼼하게 살펴보자.
부동산 계약서는 꼼꼼하게 살펴보자.

꽃샘추위 속 집주인과 부동산에서 만났다. 수월하게 도장 딱 찍으면 좋은데, 어디 세상일이 그런가. 예상을 빗나갔다. 임대인은 보증금 인하 대신 감액하는 금액의 이자만 주고 계약은 문자로 하면 어떻겠냐고 했다.   

그래도 될까. 지금껏 계약했어도 이렇게 보증금이 큰 적은 없어 망설였다. 그럼 확정일자를 다시 받아야 할까, 계약은 문자만으로도 될까, 만약 재계약 서류를 작성하면 공인중개사에게 얼마나 지불(대필비)해야 하나를 생각하느라 혼란스러웠다.

전세보증금반환보증 보증료 제출서류 및 제출할 곳. <출처=https://www.ktv.go.kr/news/latest/view?content_id=697332>
전세보증금반환보증 보증료 제출서류 및 제출할 곳.(출처=KTV)

문득 언젠가 들었던 전세보증금반환보증이 떠올랐다. 처음 계약 땐 비싼 보증금에 전세보험까지 가입하기 어려워 신청하지 않았다. 그렇지만 올해 3월 4일부터는 전세보증금반환보증 보증료 지원이 확대됐다. 이전에는 청년에 한정돼 있었지만, 령 제한을 폐지하고 소득 기준과 대상 보증 범위를 넓혔다.

조건이 맞으면 최대 30만 원 내에서 납부한 보증료의 90% 환급이 가능하고 청년과 신혼부부라면 100% 환급 가능하다. 또 전세보증금반환보증 가입 시 보증료 지원사업 신청이 동시에 이뤄지도록 추진 중이다. 현재는 전세 주소지 관할 시·군·구청에서 방문 또는 온라인으로 신청할 수 있다. 지원 대상은 임차보증금 3억 원 이하, 무주택 임차인으로 연간 소득 기준에 해당되고 신청일 기준 보증 효력이 유효한 전세보증금반환보증 가입자에 한한다. 

전세보증금반환보증은 3곳에서 가입할 수 있다. <출처=https://www.ktv.go.kr/news/latest/view?content_id=697332>
전세보증금반환보증은 3곳에서 가입할 수 있다.(출처=KTV)

그동안 세세히는 생각하지 못 했던 계약에 관해 이번 기회에 면밀히 검토해야겠다 싶었다. 전세피해지원센터를 통해 문의해보기로 했다. 전세피해지원센터에서는 법률상담과 금융지원, 주거지원, 심리상담, 전세사기피해접수 등을 해준다. 또 찾아가는 전세피해지원 상담소가 운영되거나 자택방문 상담 서비스로도 만날 수 있다(지정 지역에 한해). 

“계약 내용이 꽤 복잡하신데요. 이런 경우 확실하게 문서로 하고 보험에 가입하시는 걸 추천드려요.”(담당자)
“문자로는 안 될까요?”(나)
“문자메시지나 구두, 이메일 모두 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 내용증명이나 증거를 남겨두는 것이 안전해요.”(담당자)
“전세보증금반환보증에 가입하면, 혹 임대인이 바뀌어도 보호받을 수 있을까요?”(나)
“네. 우선변제권(임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)과 대항력이 있으면 보호받을 수 있습니다.”(담당자)
“전세 갱신 시, 확정일자를 다시 받아야 할까요?”(나)
“보증금이 증액되지 않았으면 받지 않아도 괜찮긴 합니다. 혹 증액되었다면 다시 받아 우선변제권을 확보해야 하죠.”(담당자)

전세 갱신이라면 계약서를 다시 쓰지 않고 기존 계약서를 수정해 써도 된다. 만약 반드시 갱신 계약서를 써야할 상황이라면? 그땐 기존 계약의 갱신 계약서라는 것을 특약에 적어두고 기존 보증금보다 증액된 보증금을 정확히 써두자. 또 증액된 보증금에 대해 확정일자를 발급받고 첫 계약 시 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해야 한다. 새로 받으면 보증금 전체가 후순위로 밀릴 수 있어 주의해야 한다.     

안심전세포털에서 내게 맞는 정보를 찾아볼 수 있다. <출처=https://www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp>
안심전세포털에서 내게 맞는 정보를 찾아볼 수 있다.(출처=https://www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp)

전세피해지원센터 담당자는 우리집 계약 상태를 듣고 좀 더 명확하게 조언했다. 이어 우린 전세보증금반환보증 보증료 지원 대상에는 해당되지 않지만, 꼭 전세보증금반환보증 가입을 추천했다. 또 안심전세포털 앱을 알려줬다. 

각자 다른 주거지에서 살지만, 모두 전세사기라는 근심 없이 살면 좋겠다.
각자 다른 주거지에서 살지만, 모두 전세사기라는 근심은 없길 바란다.

전세 피해는 워낙 종류가 많아 센터에서 개개인 상황을 정확하게 판별하긴 어렵다(단, 피해지원프로그램 대상자 등 확인을 위해 참고하는 전세 피해 분류는 있다). 그렇지만 일반적으로 사기 의심이 되면 안심전세포털 누리집을 이용해 사기 의심사례 접수는 가능하다. 누리집 내 악성 임대인의 정보도 볼 수 있다. 또 부동산 대필료는 법으로 정해져 있지 않지만 양 계약자가 합의를 통해 조정할 수 있다(좀 더 상세하게 말하자면, 대필은 단순 계약과 중개업소의 직인 및 공제증서가 들어가는 경우가 있으며 이에 따라 다를 수 있다). 대출 등 필요한 경우가 아니라서 난 그냥 단순 계약서를 썼다. 

안전하고 편안한 주거를 위해 철저한 확인과 예방이 필요하다.
안전하고 편안한 주거를 위해 철저한 확인과 예방이 필요하다.

3월. 모든 생명이 깨어나는 시기다. 때 맞춰 봄바람도 살랑거린다. 계절에 어울리지 않는 우울한 전세사기 뉴스도 여전히 들려온다. 보증금을 날리다니, 상상도 하기 싫은 끔찍한 악몽이다. 전 재산을 노리는 악랄한 사기가 사라지길 바란다. 

안심전세포털 : https://www.khug.or.kr/jeonse/index.jsp
전세사기 피해관련 심리상담 전화 : 1670-5724
국토교통부 민원콜센터(전세보증금반환보증 보증료 지원 문의) : 1599-0001


대한민국 정책기자단 김윤경 otterkim@gmail.com

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