주택시장 안정화 방안

<홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관>
존경하는 국민 여러분, 정부는 관계부처 간 지속적인 논의를 거쳐 ‘주택시장 안정화 방안’을 마련하였으며, 오늘 이 자리에서 그 결과를 말씀드리고자 합니다.

주택가격은 작년 9.13 대책 이후 전국적으로 안정세를 유지해왔으나, 최근 서울 등 일부 지역에서 국지적 과열현상이 재현되고 있습니다.

과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 일부 지역의 고가주택 거래가 자리 잡고 있습니다.

강남권의 9억 초과 고가주택 거래 비중은 연초 20% 중반에 머물렀으나, 가격이 상승 전환한 7월 이후에 50%를 넘나들고 있습니다.

특히, 강남권 등을 중심으로 서울의 갭 투자 비중은 꾸준히 증가하여 60% 수준에 육박하고 있는 상황입니다.

이는 저금리로 인한 낮은 금융비용 등으로 주택보유에 따른 기회비용은 크지 않은 반면에 가격상승에 따른 시세차익 기대가 강하게 작용하여, 갭 투자·전세대출 등 금융 레버리지를 적극 활용하여 투기적 매수에 나서고 있기 때문으로 보입니다.

또한, 그 과정에서 편법·불법 증여 및 대출규제 우회 등 이상 거래도 상당수 확인되고 있습니다.

더 큰 문제는 일부 지역의 과열이 주변부로 순식간에 확산될 수 있다는 것입니다.

상대적으로 상승폭이 낮았던 인근 단지 또는 외곽 지역은 갭 메우기 움직임으로 덩달아 가격상승이 확대되고 있습니다.

과도한 주택가격 상승은 무주택자, 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고, 상대적 박탈감을 유발하는 등 사회적 통합마저 저해하게 됩니다.

정부의 정책의지와 가용한 수단이 있는지에 대한 시장의 의구심도 커지고 있습니다.

그러나, 주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느 때보다도 확고합니다.

주택은 인간다운 삶을 보장하는 기초가 되는 만큼, 불로소득을 위한 투기수단이 되어서는 안 되며 휴식과 안정을 주는 거주공간이 되어야 합니다.

나아가, 국민경제의 건전한 발전과 사회적 통합을 위해서도 주택시장 안정이 필수적입니다.

정부는 이러한 엄중한 인식을 바탕으로 주택시장 안정화 방안을 마련하게 되었습니다.

이번 대책은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대하여, 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위함입니다.

이를 위하여 다음의 네 가지 방안에 중점을 두었습니다.

첫째, 금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황을 원천적으로 근절하겠습니다.

둘째, 다주택 및 고가 1주택 보유부담을 획기적으로 강화하고, 양도세 혜택을 엄격히 제한하여 불로소득에 대한 기대이익을 원천적으로 차단하겠습니다.

셋째, 사실상 거래허가에 준하는 강력한 조사를 통하여 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 원천 금지하겠습니다.

넷째, 수요가 큰 도심 내 주택공급을 지속 확대하여 중장기 주택시장 안정을 도모하겠습니다.

이제 금번 주택시장 안정화 방안의 주요내용을 말씀드리겠습니다.

먼저, 투기지역 대출수요 규제의 강화입니다.

첫째, 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출에 대한 관리를 대폭 강화하겠습니다.

가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주를 대상으로 시가 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고, 그 외 주택은 시가 9억 원 초과분에 대해 주택담보대출 LTV 한도를 40%에서 20%로 대폭 축소하겠습니다.

현재 금융회사별로 관리하고 있는 Debt Service Ratio(DSR) 규제는 개인 차주단위로 모든 대출을 통합 관리하는 등 규제를 우회하여 대출을 받지 못하도록 하겠습니다.

주택담보대출을 받기 위한 요건인 기존주택 처분기한을 2년에서 1년으로 단축하고, 1년 내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 실수요자 요건을 보다 엄격하게 적용하겠습니다.

전세대출을 이용한 이른바 갭 투자 방지를 위하여 전세자금 대출 후 시가 9억 원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수하겠습니다.

둘째, 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완입니다.

즉 공정과세 원칙에 맞게 종부세를 강화하고, 양도세 혜택은 실거주 중심으로 제한하겠습니다.

종부세율의 경우 고가 1주택에 대해서는 0.1~0.3%p, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p 추가 인상하겠습니다.

조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하겠습니다.

이와 함께 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화하여 시가 30억 원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하겠습니다.

단, 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상하여 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안도 검토 중에 있다는 말씀을 드립니다.

실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화해나가겠습니다.

양도세 장기보유특별공제는 거주기간 요건을 추가하여 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, 일시적 2주택 양도세의 비과세 요건 중 기존주택의 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 신규 구입주택으로의 1년 내 전입요건을 추가하겠습니다.

임대등록주택에 대해서도 거주요건 2년을 충족하는 경우에 한하여 양도세 비과세 혜택을 부여하도록 하겠습니다.

다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택 수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상하도록 하겠습니다.

다만, 시장 내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 양도세 중과를 내년 6월 말까지 한시적으로 배제하겠습니다.

셋째, 투명하고 공정한 거래질서 확립입니다.

정부는 개별거래에 대한 강력한 조사를 통하여 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 원천 차단하겠습니다.

우선 정비사업 단지의 고분양가 책정으로 인한 시장 불안요인이 발생하지 않도록 민간택지 분양가상한제 적용기간을 대폭 확대하겠습니다.

집값 상승을 선도한 강남구 등 서울 13개 구와 과천·하남·광명시의 13개 동, 그리고 정비사업 이슈가 있는 성북구 등 서울의 5개 구 37개 동을 추가 지정하겠습니다.

고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수조사하고, 국토부에 실거래가 상설조사팀을 신설하여 특별사법경찰관을 전면 배치하는 등 주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘하게 조사해나가겠습니다.

또한, 공정한 청약질서 확립을 위하여 불법전매 등 적발 시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고, 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 크게 강화하겠습니다.

임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무도 강화하겠습니다.

임대등록 시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억 원, 지방 3억 원 초과 주택은 그 혜택을 제한하겠습니다.

마지막으로 실수요자 중심의 공급 확대입니다.

실수요자를 위한 도심 내 주택공급도 방식을 다양화하고 그 속도를 더 내도록 하겠습니다.

수도권 30만 호 공급계획의 조속한 추진을 위하여 지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고, 서울 도심 내 부지 4만 호는 패스트트랙 적용을 통하여 사업승인을 최대한 앞당기도록 하겠습니다.

관리처분인가를 받은 정비사업 단지들이 최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록 신속한 사업 추진을 적극적으로 지원하겠습니다.

서울의 가로주택정비사업 활성화를 위하여 공공성 요건 충족 시에는 사업시행 면적을 지금의 1만 ㎡에서 1만 ㎡로 확대하고 분양가상한제 적용도 제외하도록 하겠습니다.

서울의 준공업지역 내 주택공급을 위하여 산업-주거 복합건축을 확대하고, 주거용 오피스텔도 함께 공급하는 등 제도 개선이 획기적으로 이루어질 수 있도록 하겠습니다.

정부는 금일 발표한 주택시장 안정화 방안이 즉시 효과를 낼 수 있도록 해 나가겠습니다.

정부 차원의 조치인 금융감독 규정, 세법 시행령 개정 등은 조속하게 완료하고, 종부세법 등 법률 개정사항은 최대한 신속하게 처리해 나가도록 하겠습니다.

국민 여러분, 금일 관계부처 합동으로 발표한 '주택시장 안정화 방안'은 주택 실수요를 철저히 보호하면서, 시장 교란행위·시장 불안에 대한 엄정하게 대응하겠다고 하는 정부의 강력한 의지를 담았습니다.

삶의 터전이 되어야 할 공간이 투기의 수단으로 전락하고, 청년과 서민의 내 집 마련 희망을 빼앗는 작금의 상황이 지속되어서는 안 됩니다.

주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠습니다.

대책 발표 이후에도 시장 상황을 엄중히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요·공급 양 측면에 걸쳐 추가적인 종합대책을 마련하도록 하겠습니다.

시장안정을 위해 필요하다면 세제, 대출규제 그리고 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행하겠습니다.

국민들께서 정부의 시장안정 의지에 함께해주시고, 적극적으로 지지해 주실 것을 부탁드립니다.

감사합니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 부총리께 질문을 드리겠습니다. ‘불로소득을 허용하지 않는다.’ 그렇게 계속 말씀을 하셨는데 지금까지 사실상 불로소득을 허용해 오셨잖아요. 지금 서울 중위아파트 매매가격이 6억에서 8억으로 거의 9억까지 올라갔는데 그 사이에 이제, 그 사이에 매매나 이런 것들을 통해서 차액을 남긴 사람이 많고 지금 현재도 많은 금액을 누리고 있는데 거기에 대해서 사실상 정책실패 아닙니까?

그리고 현재 다주택규모나 이런 것들은 더 커지고 있는데 지금 이 대책 이후로도 앞으로 매매가 상승을 막지 못할 경우에는 어떻게 대응을 하실 것인지 그렇게 2개 질문 드리겠습니다.

<답변> (홍남기 부총리) 불로소득 허용하지 않겠다는 정부 의지와 관련해서 말씀을 주셨습니다. 정부는 초지일관 불로소득에 대해서는 최대한 허용하지 않는 방향으로 여러 가지 주택 정책과 세제대책을 적용해왔다고 생각합니다. 물론 여러 가지 현실적인 여건 때문에 여러 가지 시가에 대한 현실화율이 계획만큼 그렇게 많이 올라가지 못한 측면도 있습니다만 정부의 그와 같은 의지는 변함이 없다는 말씀을 드리고요. 특별히 이번 대책에 그와 같은 불로소득을 허용하지 않겠다고 하는 의지가 예전보다도 훨씬 더 강력하게 반영되어 있다는 말씀을 드립니다.

두 번째, 아까 이 대책 이후에도 시장 불안이 해소되지 않을 경우에 어떻게 하겠냐는 말씀을 주셨습니다. 제가 모두 부분에 말씀드린 것처럼 정부로서는 이와 같은 부동산 시장의 시장 불안이 여러 가지 부작용을 야기하고 또 여러 가지 청년이라든가 또는 서민들에게 희망감을 박탈하는 그런 현상이기 때문에 강력하게 대응해 나갔다는 말씀을 드리고요. 아까 모두에서 말씀드린 것처럼 이번에도 혹시 이 대책 이후에도 시장 불안요인이 계속된다면 내년 상반기에 이보다 더 강력한 정부의 의지를 실은 대책을 마련할 예정이라는 점을 말씀드립니다.

<질문> 질문자가 몇 명 안 된다고 하셔서 질문을 좀 많이 드리고 싶은데요.

첫 질문은 초고가 주택 주담대 금지가 왜 17일부터 당장 시행되는 건지 궁금합니다. 주택 매매 계획하던 사람들한테는 너무 급작스럽지 않겠나, 이런 생각이 들어서요.

두 번째는 시가 9억 원 초과 담보대출 LTV 강화하는 방안이 오는 23일부터 시행한다고 하셨는데 그러면 그전에 대출을 신청하면 강화된 규제를 피할 수 있는 것인지 궁금합니다.

세 번째로는 은행들이 고객 문의하는 것에 응대할 준비가 안 돼 있을 거라고 생각되는데요. 창구의 혼선과 소비자의 혼란은 어떻게 대응할 것인지, 혹은 이 대책 발표하면서 은행들하고 좀 논의하신 것이 있는지 이렇게 좀 여쭤보고 싶습니다.

<답변> (홍남기 부총리) 그거는 우리 금융위원장님이 답변을.

<답변> (은성수 금융위원장) 그 초고가 주택에 대해서는 아까 말씀하신 대로 내일부터 시행합니다. 그런데 이제 15억 이상은 이해하기 쉽기 때문에 내일부터 시행돼도 큰 문제가 없다고 생각하고요. 그러면 적용시점은 이미 대출신청을 했거나 이미 계약을 한 부분은 제외되고 새로 매매계약을 하거나 새로 신규대출 하는 부분만 되기 때문에 혼란은 없을 거라고 저는 생각을 하고 있습니다.

그 다음에 같은 논리로 9억 원 이상 LTV 강화하는 것은 준비기간 은행 직원들, 준비기간을 내용숙지 이런 것을 위해서 23일부터 시행을 합니다. 이것도 마찬가지입니다. 23일 이전에 했던 부분은 저희가 적용 안 되고 23일 이후에 신청 들어온 부분만 하기 때문에 그것은 큰 혼란은 없을 것 같습니다.

은행들 준비 맞습니다. 이것을 하려면 준비가 필요하고 일단은 이것과 관련해서 오늘, 오늘 3시에 저하고 은행연합회 등 금융권 관련 협회장님, 금감원장님하고 모시고 저희가 정책을 설명하고 은행권 협조 내지는 교육·설명을 당부 드릴 거고요. 이 부분에 대해서 은행들하고 협의한 것은 없습니다. 이것은 은행들하고 협의하면 정보가 다 새기 때문에 할 수는 없었고요.

그래서 아까 말씀대로 3시부터 할 거고, 저희하고 금감원하고 어쨌든 실무적인 방안을 만들어서 은행들이 필요하면 교육도 하고 홍보도 하려고 필요하면 창구도 가서 설명도 하는 서비스를 해서 은행에서 혼선이 없이 23일부터 잘 적응하도록 저희도 만반의 준비를 다 하겠습니다.

<질문> 죄송한데 금융위원장님께 다시 질문을 던지고 싶은데요. 시가 9억 원으로 한 배경이 뭔지, 예컨대 지금 주택가격이 서울 주택가격 같은 경우에는 9억 원 넘는 주택이 많은데, 실제적으로 이게 대출규제 적용을 하면 효과가 정말 있을 것인지 궁금한데요. 적용대상 그 주택 숫자가 어느 정도 되는지 그리고 왜 9억 원으로 기준을 잡으셨는지, 또 사실 고가주택을 보유한 사람들은 현금이 많아서 대출규제가 어느 정도 효과가 있을지 의문시되기도 하거든요. 그에 대해서는 어떻게 분석을 하고 계신지 궁금하고요.

전세대출 보증제한 같은 경우는 아까 불로소득 얘기하셨는데, 그런 차원에서 갭 투자를 막으려고 하시는 대책인지 취지를 분명히 설명 부탁드립니다.

<답변> (은성수 금융위원장) 9억 원은 저희가 아시다시피 세법이라든지 기존에 있는 대출 할 때 기준이 9억 원이 많이 있습니다, 아시다시피. 그래서 일단 9억 원을 기준으로 했고, 9억 원 이상의 고가아파트가 최근에 가격 선도를 한다는 그런 분석도 있었고, 그렇기도 했고 제가 그 9억 원 아파트의 비중이 얼마만큼 되느냐 하는 것은 통계가 있었는데 갑자기 지금 찾으려고 하니까, 따로 뒤에 설명할 것이거든요. 그분들이 설명할 것 같고요.

그다음에 이제, 그렇게 LTV를 9억 원에서부터 9억 원 초과, 그래서 15억 원까지는 20% 줄이면 당연히 대출을 통한 그런 투기적 수요를 억제할 수 있다고 저는 생각을 하고. 그다음에 15억 원 이상이 되면 대출이 바로 0이 됩니다. 0이 되거든요. 그래서 금융 레버리지를 통해서 대출... 투기적 수요는 저는, 물론 잠재울 수 있느냐, 없느냐 하는 부분은 또 논란입니다만 효과적이라고 저는 생각하고 있습니다.

<질문> ***

<답변> (김현미 국토부 장관) 주택 공급에 대해서는 저희가 예년만큼 공급되고 있다, 올해, 내년. 그 통계 숫자는 여러 번 여러분들에게 제공해드려서 잘 아실 것이고요.

현재 서울에는 매년 4만 호 이상의 물량이 공급되고 있을 뿐만 아니라 130개의, 135개의 정비사업지구에서 13만 1,000호가 착공을 했거나 관리처분인가를 받았기 때문에 이런 부분에 있어서 공급이 정상적으로 이루어질 계획이다, 이런 말씀을 드리겠고요. 수도권 30만 호라든가 도시규제 개선을 통해서 9만 5,000호가 공급될 예정이라는 것도 말씀드렸습니다.

2021년 이후에 대한 말씀을 하시는데 ‘2021년 한 해의 공급이 줄어들 수 있다.’라는 것은 통계적으로 저희들도 확인합니다. 그런데 이것은 이미 그 이전에 절차가 진행되는 것들이 더뎠기 때문에 2021년 한 해의 문제이고, 2022년 이후에는 다시 공급이 원활하게 진행되는 절차가 현재 진행 중에 있습니다.

그래서 여러분들이 걱정하시는 것만큼, 또 언론에서 과도하게 우려하시는 것만큼 공급이 줄어들 것이라는 것은 아니라고 보고요. 또, 이러한 공급이 줄어들 것이라는 이것이 일종의 공포 마케팅처럼 작용을 해서 시장의 불안감을 더욱더 증폭시키는 면이 있기 때문에 이러한 구체적인 팩트들 중심으로 널리 홍보되었으면 좋겠습니다.


<이문기 국토교통부 주택토지실장>
국토부 주택토지실장입니다.

먼저, 배부해드린 자료를 중심으로 설명드리겠습니다.

자료 1쪽에 최근 주택시장 동향입니다.

서울 등 일부 지역에서 국지적 과열이 재현되고 있습니다.

올해 전국 주택가격은 전반적인 안정세하에서 지난 11월 둘째 주부터 32주간 하락하였습니다만, 강남권 재건축발 상승세 확산으로 7월 첫째 주부터 24주 연속 상승하고 있습니다.

상한제 적용지역 지정을 하였습니다만, 그 이후에 동작·양천·과천 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하면서 일부 풍선효과가 나타나서 국지적 과열이 발생하였습니다.

집값 상승 기대로 매수세가 확대되며, 갭 투자 등 투기수요가 유입이 되었습니다.

집값 상승 기대, 그리고 가격 상승에 따른 불안 심리로 매수세가 확대되었고, 다만 서울 주택 매매거래량은 3월부터 증가세로 전환됐고, 10월 거래량은 예년 대비해서 약 81% 수준이 되겠습니다.

최근에는 보증금을 승계해서 매수하는 갭 투자 비중이 증가 추세에 있습니다. 서울의 경우에는 11월에 56.1%, 강남4구의 경우에는 11월에 63.5%를 기록하였습니다.

지난번 관계기관 합동 1차 조사결과에 따르면 편법이나 불법 증여, 그리고 대출규정 미준수 등이 의심되는 이상 거래도 상당수 확인되었습니다.

서울 아파트는 작년에 4만 4,000호를 공급한 데 이어서 올해와 내년에도 연간 4만 호 이상 공급될 예정으로 실수요에 대응하는 공급물량은 충분하다고 보고 있습니다.

정비사업의 경우에는 서울의 332개 단지가 사업이 진행 중에 있고요. 그리고 사업이 본격화된 착공, 관리처분인가 단계의 단지도 135개, 13만 호에 이르고 있습니다.

그리고 10월 누계기준으로 올해 서울의 정비사업 인허가도 5년 평균 수준과 유사한 1만 6,000호로서 초기단계 사업도 차질 없이 진행 중에 있습니다.

분양가상한제 등에 따른 공급 부족론 등이 제기되어서 시장의 불안 심리를 자극하는 측면이 있었습니다.

시장상황에 대한 평가입니다.

8.2대책, 9.13대책 등을 통해서 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 또 실수요자를 위한 수도권 30만 호 공급도 추진을 하였습니다.

그 결과 올해 상반기에 주택시장은 안정세를 보였고, 다주택세대가 처음으로 감소하는 등 실수요 중심으로 시장이 재편되기 시작하였습니다.

그러나 여전히 시중의 풍부한 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 국지적 과열이 재현되었습니다.

저금리로 인한 자금조달 비용이 낮고, 또 높은 전세가율, 전세대출 등을 통한 갭 투자로 자금을 조달하는 상황이고요. 낮은 보유부담 등에 따른 시세차익에 대한 기대도 매수세 확대에 영향을 미쳤습니다.

지난 1차 분양가상한제 적용지역에서 제외돼서 규제를 피한 지역 중심으로 상승 기대심리가 확대되고, 증여나 법인 설립 등을 활용해서 투자재 성격이 강한 강남 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행하였습니다.

따라서 일부 투기 수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소우려가 있어서 시장 교란행위를 방지하고 안정적인 수급 관리가 절대적으로 필요하다고 하겠습니다.


<김태현 금융위원회 사무처장>
금융위 사무처장입니다. 5페이지부터 설명을 드리겠습니다.

첫 번째는 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출, 담보인정비율을 추가로 강화하는 것입니다.

지금은 투기지역이나 투기과열지구에 대해서 LTV를 40% 적용하고 있습니다. 그런데 앞으로는 9억 원 이하분에 대해서는 40%이고, 9억 원을 초과한 분에 대해서는 20%를 적용하도록 하겠습니다.

이것은 고가 아파트일수록 본인부담을 늘리겠다는 뜻입니다.

두 번째, 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주담대를 금지시키는 것입니다.

현재는 투기지역·투기과열지구에서 다주택세대에 대하여 대출을 금지했습니다. 지난번 9.13 대책 할 때 2주택자 이상에 대해서 대출을 금지한 바 있습니다.

그리고 1주택세대 및 무주택자에 대해서는 LTV 40% 규제를 적용 중인데, 앞으로는 투기지역·투기과열지구의 초고가 아파트, 시가 15억 원을 초과한 것입니다. 이를 담보로 하는 주택구입용 주택담보대출은 금지하도록 하겠습니다. 이것은 초고가 아파트에 대해서는 금융지원을 하지 않겠다는 뜻입니다, 저희가.

그리고 여기 보시면 차주에 대해서 얘기가 나와 있습니다. 차주에 대해서 나와 있는데 근본적으로 생각하시면 일반 가계, 가계가 다 적용이 되고 개인사업자·법인도 모두 다 적용된다고 보시면 되겠습니다. 이것은 뒷부분하고 이렇게 연관 지어서 아셔야 되는데 결국 제가 말씀드리고 싶은 것은 개인사업자, 개인사업자나 개인사업자의 경우에는 우리가 주택임대업을 하거나 주택매매업을 하거나 이런 경우에는 주택구입용 주담대를 받을 수 있는데 그런 부분을 안 하신 분들에 대해서는 지난번에 주택구입목적의 주담대를 하지 못하도록 했습니다.

그런데 이번에는 주택투기지역뿐만 아니고 투기과열지구에 대해서도 주택구입목적의 주담대는 불가하도록 이렇게 되어 있으니까 여기 ‘초고가 아파트에 대한 주택구입용 주담대 금지’ 이런 부분은 주택임대업이나 주택매매업을 하지 않는 그런 법인이나 개인사업자에 대해서는 아예 금지된다고 이렇게 보시면 되겠습니다.

6페이지 DSR 강화입니다.

현재 저희 제도가 DSR을 산정을 해서 업권별로 평균 목표 이내를 부여해서 각 금융회사별로 관리를 하고 있습니다마는 투기지역이나 투기과열지구에 시가 9억 원을 초과하는 주택에 대해서 담보대출을 받는 차주에 대해서는 그 개인에 대해서 DSR 규제를 적용하도록 하겠습니다.

DSR 한도는 은행권은 40%이고 비은행권은 60%인데 단계적으로 40%로 하향조정될 것입니다. 이것은 무슨 뜻이냐면 저희가 DTI, DTI를 기준으로 하면 DTI는 주택담보대출에 대해서만 적용이 되는 거고 DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출이든 다른 대출까지 다 포함해서 원리금을 산정을 해서 비율을 산정하기 때문에 주택담보대출이 아닌 신용대출이나 다른 대출을 갖고 계신 분의 경우에는 앞으로 주택담보대출을 받을 경우에 DTI보다 훨씬 엄격한 기준이 적용될 수 있다는 그런 취지입니다.

그 다음에 주택담보대출의 실수요 요건 강화입니다.

현행제도를 보시면 규제지역 내에 1주택세대는 2년 내에 기존주택을 처분하는 조건으로, 그 다음에 무주택세대는 고가주택을 구입하는 경우에 2년 내에 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능했었습니다.

현행에 고가주택은 공시지가 9억 원을 기준으로 했었습니다. 앞으로는 고가주택 기준을 공시지가에서 시가로 변경을 하고, 또 투기지역이나 투기과열지구에서 1주택세대의 주택구입이나 무주택세대의 고가주택 구입에 대해서는 2년이 아니라 1년 내에 전입 및 처분 의무를 부여하도록 하겠습니다.

아래 표를 보시면 1주택세대는 2년 내에 기존주택 처분을 1년 내 처분하고 전입하는 것으로, 9억 원 초과주택 구입 무주택세대는 2년 내에 전입하는 것을 1년 내에 전입하는 것으로 규제를, 실거주 요건을 강화한 것입니다. 이것은 ‘일단 사고 보자. 전세와 연계해서 일단 사고 보자.’ 하는 그런 수요를 억제하기 위한 대책입니다.

다음으로 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화입니다. 앞서 설명드렸습니다.

주택임대업이나 주택매매업 이외의 업종을 영위하는 사업자에 대해서는 현재 투기지역 내에서 주택구입을 위한 담보대출을 금지하고 있습니다마는 앞으로는 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구에 대해서도 적용범위를 확대하도록 하겠습니다. 결국에는 투기지역, 투기과열지구에 대해서 주택임대업이나 주택매매업 업종을 영위하지 않는 사업자나 법인의 경우에는 주택 매입을 위한 주택담보대출은 금지되는 것입니다.

7페이지입니다.

주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화입니다.

현재 저희가 주택임대업을 영위하는 개인사업자에 대해서 대출을 할 때 저희가 RTI를 적용하고 있습니다. RTI는 임대업 이자상환비율인데, 자기가 들어가는 비용에 연간 임대소득비율이 일정 비율 이상 넘도록 하고 있습니다. 현재는 1.25배로 하고 있습니다마는 이 비율을 1.5배 이상으로 높여 나가도록 하겠습니다. 이것은 자기비용보다 임대소득이 충분할 때 대출이 나가도록 이렇게 하는 것입니다.

다음으로 8페이지, 전세대출을 이용한 갭 투자 방지 부분입니다.

사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화한다는 내용입니다.

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초과 주택 구입이나 보유를 하는 경우 주택금융공사나 HUG에 공적보증이 제한되어 있었습니다만, 앞으로는 서울보증보험이... 서울보증보험도 시가 9억 원 초과 주택 구입·보유, 주택을 구입하거나 보유하는 차주에 대한 전세보증도 제한할 수 있도록 저희가 협조 요청을 할 것입니다.

다음으로 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한입니다.

금융회사가 전세대출 취급·만기 시에 차주의 주택 보유수를 확인하여 2주택을 보유하는 경우에는 전세대출 보증 만기연장을 제한했습니다만, 앞으로는 차주가 전세대출을 받은 후에 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유한 경우가 확인되는 경우에는 만기연장이 아니고 즉시 전세대출을 회수하도록 하겠습니다.

다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증을 유지하겠지만 원칙적으로 전세대출을 회수하는 것으로 하겠습니다.

밑에 별 표시되어 있는, 필요시 규제보완 방안은 앞서도 말씀드렸지만 여러 가지 저희가 추이와 우회·회피 사례를 예의주시하면서 필요시에 규제보완 방안을 앞으로도 강구해나가도록 하겠습니다.

이상입니다.


<임재현 기획재정부 세제실장>
세제 부분 설명드리겠습니다.

먼저, 종부세 세율을 상향조정합니다. 주택 보유에 대한 과세형평 제고를 위해 과표구간별로 0.1~0.3%p 인상하여 최고세율을 3%로 하고, 3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택의 경우에는 0.2~0.8%p 인상해서 최고세율이 4%가 되도록 조정합니다.

조정대상지역 2주택자의 경우 일반적인 3주택자 이상자와 동일한 종부세율이 적용되는 점을 감안해서 세부담 상한을 3주택 이상과 동일하게 200%에서 300%로 상향조정합니다.

다음 페이지입니다.

1세대 1주택 보유 고령자의 세부담을 완화합니다. 현행 10~30%의 세액공제율을 10%p씩 인상하고, 고령자 공제와 장기보유 공제의 합계도 현행 70%에서 80%로 상향합니다.

이상의 종부세 개정사항은 내년 임시국회에서 종부세법 개정을 추진하고 내년 12월 종부세 납부분부터 적용할 예정입니다.

공시가격 현실화 부분은 국토부에서 다시 설명드리기로 하고 저는 다음 페이지, 양도소득세 부분에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

1세대 1주택 비과세 제도가 실소유자 중심으로 적용되도록 양도소득세를 보완하고자 합니다. 현재 1세대 1주택에 적용되는 장기보유 특별공제의 경우 거주기간과 관계없이 보유기간에 따라 최대 80%까지 적용하고 있으나, 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 거주기간 요건을 추가하여 10년 이상 거주하는 경우 80%가 적용되도록 개선합니다.

다음으로 2018년 9.13대책에서 발표되어서 이미 확정된 내용입니다. 내년 1월 1일부터는 2년 이상 거주하고 양도하는 경우에만 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다.

다음으로 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 전입요건을 추가하고 중복보유 허용기간을 단축합니다.

현재는 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일부터 2년 이내 기존주택을 양도하면 1주택으로 비과세 되나, 12월 17일 이후 새로 취득하는 주택에 대해서는 주택 취득일부터 1년 이내에 새로 취득한 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도해야만 비과세가 적용됩니다.

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건을 강화합니다.

현재 임대사업자는 조정대상지역 내 임대주택에 대해 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 12월 17일 이후에는 새로 임대 등록하는 주택에 대해서는 임대사업자가 아닌 경우와 동일하게 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받게 됩니다.

다음, 5번입니다.

현재 조정대상지역 다주택자에 대해 양도소득세가 중과되고 있는데, 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 그 주택 수 계산 시에 조합원입주권과 동일하게 분양권도 포함합니다.

13쪽입니다.

현재 단기 보유한 부동산에 대해서는 기본세율보다 높은 세율을 적용하면서 주택에 대해서는 1년 미만 보유한 경우에만 높은 세율을 적용하는 반면에 주택 외 부동산에 대해서는 2년 미만 보유한 경우 높은 세율을 적용하고 있습니다. 2021년 1월 1일 이후 양도한 주택부터 2년 미만 보유하면 높은 세율이 적용됩니다.

마지막으로 조정지역 내 다주택자에 적용되는 10~20% 양도소득세 중과로 인해 양도를 주저하는 분들이 있습니다. 이분들의 주택 양도가 원활하게 이루어질 수 있도록 한시적으로 중과를 배제합니다.

내일부터 내년 6월 말까지 다주택자가 조정지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제도 적용합니다.

이상입니다.


<이문기 국토교통부 주택토지실장>
14쪽, 분양가상한제 적용지역 확대부터 설명을 드리겠습니다.

지난번에 서울 27개 동을 대상으로 상한제 지역으로 지정을 한 바가 있습니다. 그때 발표하면서 고분양가 관리 회피가 있거나 또 풍선효과가 나타나는 경우에 2차·3차 추가 지정을 하는 것으로 이미 예고를 한 바 있습니다.

거기에 따라서 최근에 집값 상승을 선도한 서울 13개 구 전 지역을 지정하고요. 그다음에 또 집값이 많이 오른 경기도 3개 시 과천·광명·하남에 대해서 13개 동을 지정하였습니다.

그리고 정비사업 이슈가 있는 서울의 5개 구 동대문·성북·노원 그리고 강서·은평 5개 구의 37개 동을 추가로 지정하였습니다.

먼저, 집값 상승 선도지역은 앞서 말씀드린 대로 서울의 13개 구, 과천·광명·하남 13개 동이 되겠고요. 정비사업 등 이슈가 있는 지역은 5개 구 37개 동이 되겠습니다.

여기 이번에 추가 지정하는 것은 법적요건 즉, 주택가격 상승률이 현저히 높은 투기과열지구를 대상으로 해서 요건이 충족되는 구 중에서 집값 상승 선도지역과 또 별개로 정비사업 이슈가 있는 지역을 선별해서 지정을 하였습니다.

다음은 시장 거래질서 조사체계 강화입니다.

현재 자금조달계획서를 통해서 조사하고 있습니다만 고가주택에 대해서는 자금출처를 국세청이 전수분석을 하고, 탈세혐의자에 대해서는 예외 없이 세무조사를 실시토록 하겠습니다.

특히, 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해서 설립한 부동산업 법인에 대한 탈루혐의에 대해서 정밀 검증을 실시할 계획입니다.

그리고 실거래 조사 관련해서는 지난번 관계기관 합동조사 1차 발표를 하였습니다. 그때 1,536건을 조사를 해서 532건을 국세청 통보를 하고 23건을 금융위에 통보한 바 있습니다만 그때 그 소명자료가 다 저희가 파악이 안 된 것 포함해서 10월 거래 중에서 또 이상이 있는 부분, 도합 1,333건에 대해서 지금 조사가 진행 중에 있습니다. 이 부분은 내년 1월 중에 발표할 계획으로 있습니다.

제도개선 내용으로는 지금 현재는 지자체에만 조사권이 있습니다만 내년부터는 2월부터 국토부에도 조사권한이 생깁니다. 그래서 국토부와 감정원을 중심으로 상설조사팀을 신설을 해서 그 조사팀에 전담 특사경 인력을, 현재 6명 있습니다만 추가로 증원하여서 배치하고 불법행위를 집중적으로 단속을 할 계획입니다.

이 전담팀에는 국토부뿐만 아니라 국세청·금융위·금감원 또 감정원에서 파견직원을 포함해서 팀을 구성하게 되겠습니다.

이 상설조사팀은 전담조사기구로서 불법행위에 대한 수사 등 사법적 조치와 또 실거래에 대한 직권조사 또 관계기관 수사공조 등을 실시하겠습니다. 그리고 이러한 합동조사는 상설조사팀 구성될 때까지는 연장을 해서 운영을 하도록 하겠습니다.

그리고 정비사업에 대해서는 합동점검을 상시화해서 수주경쟁 과열에 따른 분양가 보장이라든지, 임대주택 매각 등 위법 또 시장 교란행위에 대해서는 엄중하게 조치를 하겠습니다.

고가주택에 대한 자금출처 전수분석 또 특사경 인력배치 등을 통해서 상설조사를 실시하고, 주택거래허가와 유사한 효과가 나올 수 있도록 거래를 엄격히 점검토록 하겠습니다.

이를 위해서 자금조달계획서 제출대상을 확대하고, 신고항목을 구체화하는데 현재는 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택을 거래할 때만 자금조달계획서를 내고 있습니다. 이 부분을 조정대상지역까지 확대를 하고 비규제 지역이더라도 가격이 6억 원을 넘는 경우에는 자금조달계획서를 제출토록 하겠습니다.

그리고 신고항목을 구체화하고, 지급수단을 기재하는 것을 추가하는 한편, 또 실거래 조사 시에 자금조달확인서를 징구할 수 있도록 근거를 마련하겠습니다.

다음은 자금조달계획서 증빙자료 제출입니다.

투기과열지구 9억 원 초과 주택에 대해서는 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 객관적인 증빙자료를 제출토록 할 계획입니다.

그래서 예를 들어서 자기자금에 대해서는 소득금액증명을 낸다든지, 또 금융기관 예금액에 대해서는 그 증빙자료를 제출하는 등 해서 구체적으로 증빙자료를 제출토록 할 계획입니다.

그리고 이 자료를 확인해서 이상 거래가 의심될 경우에는 앞서 말씀드린 상설조사팀에서 조사를 즉시 착수하고 위반사항이 있을 경우에는 과태료 부과·관계기관 통보 등의 조치를 할 계획입니다.

다음은 17쪽이 되겠습니다.

공정한 청약 질서 확립인데요. 지금까지는 공급질서 교란행위에 대해서 적발되면 3~10년간 청약자격을 금지하였습니다. 그런데 이 부분을 대폭 강화해서 10년까지 청약을 금지하고, 추가로 불법 전매에 대해서는 현재 청약금지 규정이 없습니다만 이 부분도 똑같이 10년간 청약을 금지토록 강화를 하겠습니다.

다음은 청약당첨 요건 강화입니다.

현재 투기과열지구나 수도권 주요지역의 경우에는 일정기간, 즉 1년 이상 거주하는 경우에 우선 공급을 하고 있습니다만 이걸 2년으로 강화해서 2년 이상 거주하여야만 청약 자격이 주어지도록 하겠습니다.

다음은 재당첨 제한 강화입니다.

현재는 1~5년의 재당첨 제한이 적용되고 있습니다만, 분양가상한제 주택 그리고 투기과열지구 내에서 당첨됐을 경우에는 10년간 재당첨을 금지하고, 조정대상지역 내에서는 7년간 재당첨을 제한토록 하겠습니다.

다음은 임대등록 제도 보완입니다.

현재 종합부동산세나 양도세·임대소득에 대한 과세 같은 경우에는 수도권의 경우 공시가격 6억 원 이상, 그 외 지역은 3억... 공시가격 6억 원 이하, 또 기타 지역에서는 3억 원 이하에 대해서만 세제혜택을 주고 있습니다만 지방세에 해당되는 취득세·재산세에 대해서는 가액기준이 없었습니다. 이 부분도 국세와 마찬가지로 가액기준을 신설하도록 하겠습니다.

다음은 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 점검 추진입니다.

임대등록제도 도입한 이후에 지자체에서 수기로 관리되고 있어서 일부 부정확한 자료가 있었습니다만 현재 그 현행화를 하고 있고 93% 현행화가 되었습니다. 연말까지는 100% 다 현행화가 될 텐데요. 이 자료를 토대로 해서 그 사업자의 의무 위반사례에 대해서 합동점검을 추진하도록 하겠습니다.

그리고 임대사업자 책임 강화를 위해서 등록요건을 강화하겠습니다.

현재는 부도사업자 외에는 등록 제한 규정이 없습니다만, 앞으로 미성년자 그리고 관련법 위반으로 등록 말소된 자에 대해서도 등록을 2년 이내 재등록을 못하도록 등록요건을 강화하겠습니다.

다음은 임차인 보증금 피해방지를 위한 의무 강화입니다.

사업자의 보증금 미반환으로 인해서 피해가 발생하는 경우 지자체장이 직권으로 등록을 말소하고 세제혜택을 환수하는 한편, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무 범위를 확대토록 하겠습니다.

다음은 20쪽, 실수요자를 위한 공급 확대입니다.

현재 수도권 30만 호 공급계획을 발표하였고요. 그 안에 보면 서울시 내에서 4만 호 입지를 확보해서 사업을 추진 중에 있습니다. 이 외에 도심규제 완화를 통해서 5만 5,000호 공급을 하고 있습니다만, 서울시 내 도심부지에 대해서는 패스트트랙을 적용해서 내년까지 1만 5,000호 이상 사업승인을 완료하고, 이 중 1,000호에 대해서는 입주자 모집을 진행토록 하겠습니다.

30만 호 계획 중에서 서울시가 별도의 입지를 마련하는 4만 호 외 26만 호에 대해서는 입지발표를 완료하였고, 15만 호에 대해서는 지구지정까지 완료를 하였습니다.

그리고 연내 추가 1만 호 3곳에 대한 지구지정을 완료하고요. 나머지 고양·부천, 고양은 이제 창릉지구, 부천에 대장지구 등 11만 호 지구지정을 내년 초에 조기에 지정토록 하겠습니다.

다음 21쪽입니다.

지구지정 절차 중인 11만 호는 내년 상반기 내에 지구지정 절차를 완료하고, 신도시 교통망 확충 등을 위해서 대광위 심의 등을 거쳐서 광역교통 개선대책도 조기에 확정토록 하겠습니다.

다음 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원입니다.

지난번에 상한제를 6개월 유예하면서 관리처분인가를 받은 단지에 해당되는 게 54개 단지, 6만 5,000호가량이 됩니다. 이 부분에 대해서는 신속한 사업진행을 지원하기 위해서 서울시 주관으로 '정비사업 지원 T/F'를 구성해서 운영하고 있고요. 사전에 장애요인을 발굴해서 제거토록 하겠습니다.

그리고 각종 신고 등의 절차가 차질 없이 진행될 수 있도록 지원을 해서 소요기간을 최소화하도록 하겠습니다.

다음은 22쪽 가로주택정비사업 활성화입니다.

현재 서울시 내 가로주택정비사업이 94개소가 지금 추진이 되고 있습니다. 여기에 공기업 참여 등 공공성을 갖추는 경우에 사업확대 등 지원을 강화하고 부담금 완화나 건축규제 완화를 통해서 지원을 강화하겠습니다.

자료에 적시돼 있습니다만 공공성 요건을 보면 LH나 SH 등 공기업이 공동시행자로 참여를 하고, 확정지분제를 통해서 조합원은 적정 추가분담금을 보장받고 공공에서 사업손익을 부담하는 구조가 되겠습니다. 이를 토대로 공공은 시세보다 저렴하게 분양주택을 공급하고 또 공공임대주택을 10% 공급을 하도록 하겠습니다.

먼저, 가로구역 및 사업시행 면적 확대입니다.

현재 가로구역은 도시계획위원회 심의를 거쳐서 2만 ㎡까지 확대가 가능합니다만 투기과열지구에 대해서는 적용하지 않고 있습니다. 앞으로는 공공성 요건을 충족시키는 것을 전제로 해서 투기과열지구에 대해서도 가로구역을 2만 ㎡까지 확대를 하고 사업시행 면적도 2만 ㎡까지 확대를 하겠습니다.

그리고 공공성 요건이 충족되면 분양가상한제 적용을 제외토록 하겠습니다.

다음은 공공성 요건과 관계없는 특례부여 사항이 되겠습니다.

현재는 가로정비사업을 추진하기 위해서는 그 조합의 총회 의결이 필요합니다만 이것을 서면동의만으로 갈음할 수 있도록 하겠습니다.

그리고 건축규제에 있어서는 인동간격이 서울시 조례가 강화돼서 운영되고 있습니다. 즉, 건축물 높이의 0.8배 이상 이격하도록 돼 있던 것을 0.5배 이상으로 완화하도록 하겠습니다.

그리고 조합원 부담완화를 위해서 광역교통개선부담금의 경우에 재건축이나 재개발 사업과 마찬가지로 종전 건축물 연면적을 제외해서 운영하도록 하겠습니다.

다음은 준공업지역 관련 제도개선입니다.

준공업지역도 앞서 말씀드린 공공성을 충족하는 것을 조건으로 해서 인센티브를 제공하겠습니다.

자료 24쪽을 보시면 현재 준공업지역의 경우에는 1만 ㎡를 초과하게 되면 산업시설과 주거시설의 복합건축을 불허하고 있습니다. 그리고 최대 용적률도 400%를 적용받을 수 없도록 돼 있는데 그리고 또 이제 지원시설의 30% 범위 내에서 기숙사를 설치할 수 있도록 돼 있어서 좀 사업성이 떨어지고 선호도가 떨어지는 그런 상황이 되겠습니다.

그래서 공공성 요건을 갖추면 2만 ㎡까지 복합건축을 허용하고 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급할 수 있도록 개선을 하도록 하겠습니다.

그리고 준공업지역 내에 소규모 정비사업을 활성화해서 저층주거 밀집지역에 대해서는 가로정비사업을 공공성 요건을 전제로 해서 활성화되도록 지원을 하도록 하겠습니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 총 세 가지 질문 좀 궁금해서 드리겠습니다. 먼저, 대출이 금지되는 초고가 아파트 이렇게 내용이 나왔는데 그러면 아파트 이외의 주택, 그 초고가 주택에 대한 부분은 혹시 대출 따로 규정이 있는지 궁금하고요.

두 번째는 전세 갭, 그 투자 방지에 대해서 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 때 전세대출을 회수한다는 내용이 나와 있는데, 여기에 분양권도 해당이 되는 건지 그 부분도 궁금합니다.

그리고 마지막으로 종부세 이번에 상향 조정했었을 때 추가로 걷히는 세금 규모가 어떻게 되는지 궁금하고, 이게 지금 기준이 70%로 적용되고 있는데 이게 만약에 공시가격 현실화율이 80%로 적용했을 때는 또 세금이 얼마나 더 걷히는지 말씀 부탁드리겠습니다.

<답변> (김태현 금융위 사무처장) 초고가 부분과 관련해서 초고가 부분은 아파트만 적용됩니다. 주택 부분은 적용되지 않습니다. 여기 표시에도 보시면 초고가 아파트라고 되어 있고 그래서 초고가 주택은 해당되지 않습니다, 아파트가 아닌 주택은.

그다음에 전세대출 관련해서 분양권 해당이 되지 않습니다.

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 종부세 인상으로 인한 세부담 물어보셨는데요. 저희가 개별 주택별로 종부세, 거주자별로 종부세 부담을 사례별 계산할 수 있지만 그것으로 인해 늘어난 전체 종부세 세수입이 얼마나 늘어날지에 대해서는 추산하기 어렵습니다.

<질문> 준비하신다고 고생 많으셨습니다. 우선, ‘10년 이상 보유한 주택에 대해서는 다주택자 중과세를 한시적으로 이것 해지해 주신다.’라고 했는데 시장에서 매물 잠김 현상을 우려하는 목소리가 있으니까 이것을 풀어주신 것 같은데 해당 물량이 어느 정도 되는지 그리고 거기에 대해서 10월, 11월 거래량이 줄었던 상당한 이유 자체가 실제적으로 매물 잠김이란 분석이 있는데요. 어느 정도 이 부분을 해소할 수 있을 것으로 기대하시는지 말씀 부탁드리고요.

그리고 또 하나는 이게 ‘초고가 주택이라든지 고가 주택 같은 경우에 있어서는 대출을 규제한다.’라고 하더라도 저번에 국세청과 정부 합동조사에서도 나왔다시피 다양한, 매우 편법적이고 불법적인 증여행위가 많이 발생하면서 거래가 이루어지고 있거든요. 그 부분에 대해서 최근에 정부 합동으로 조사한 부분이 국세청으로 자료가 넘어가 있는 것으로 알고 있습니다. 대략의 조사결과가 어느 정도 나올 것인지 말씀 부탁드리겠습니다.

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 지금 질문하신 10년 이상, 조정지역 내 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 양도할 때 한시적으로 감면을, 그러니까 중과를 배제하는 것인데요. 지금 질문이 10년 이상 보유한 주택의 규모는 저희가 따로 알 수 없습니다. 질문하신 것은 조정지역 내에서 10년 이상 보유한 다주택이 얼마 되느냐,

<질문> 다주택자죠.

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 이렇게 물어보시는 건데.

<질문> 그러니까 정책의 목적이 다주택자, 지금의 다주택자 중과세 때문에 매물 잠김 현상이 있다, 라고 하니까 그 부분을 해소하기 위해서 나온 거라고 하면,

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 예, 맞습니다.

<질문> 어느 정도에 있어서, 이게 물량이 어느 정도가 된다, 라고 하는 게 파악이 안 돼...

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 예, 현재 그런 통계는 없습니다.

<질문> 현재 그런 통계는 없나요?

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 예.

<질문> 준비하신 건... 세금, 아까 전에 조세 조사 들어간 것.

<답변> (김대지 국세청 차장) 방금 지난번에 관계기관 합동조사 결과 탈세 의심 자료를 어떻게 처리하고 있는지 질문하셨는데요. 지금 청에서 신고기간이 경과한 자료부터 순차적으로 지금 자금출처를 저희들이 분석하고 있습니다. 따라서 편법증여·탈루혐의가 확인되는 경우에는 세무검증을 실시하는 등 아주 엄정하게 그렇게 대응할 그럴 계획에 있습니다.

<질문> 분양가상한제 관련해서 질문을 드리고 싶은데요. 처음에 1차 지정했을 때 원래 핀셋, ‘공급 부족을 유발하지 않기 위해서 핀셋규제를 하겠다.’라고 하셨는데 사실 이번에 2차 적용지 지역을 놓고 보면 사실 매우 방대한 지역에서 많은 지역, 구 단위로 지정이 되고 또 초반에 ‘약간 기준이 명확하지 않다.’ 이런 논란이 있었던 것으로 아는데 그때 ‘초기 단계에 있는 지역을 배제를 했다.’ 이렇게 답변이 있었던 것으로 알거든요.

그런데 이번에 지정된 성북동 뭐 이런, 성북구 성북동 같은 경우는 제가 알고 있기로 대부분이 다 초기단계인데 어떤, 그러니까 정비사업 이슈가 있는 지역이라고 했지만 구체적으로 어떤 명확한 기준으로 이런 지역을 지정하셨는지 궁금합니다.

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 저희가 집값 상승 선도지역은 앞서 말씀드렸고요. 그 정비사업 등 이슈가 있는 지역은 이번에는 조합설립인가가 난 이후 단지를 대상으로 하였습니다. 일단 정량요건은 법령... 우리가 법상 법적요건은 충족을 하고 이제 거기에 추가해서 정비사업 같은 경우에는 조합설립인가 이후 단계를 대상으로 해서 선정을 하였습니다.

<질문> ***

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 지금 공급부족 문제에 대해서는 앞서 저희 장관님께서도 그 말씀을 하셨는데, 일단 과거에도 상한제를 시행했을 때 공급부족 문제는 나타나지를 않았습니다. 그리고 저희가 사업이, 정비사업이 본격화된 관리처분인가라든가 착공 이후 단계가 135개 단지, 그 13만 호가 진행되고 있기 때문에 공급부족의 문제는 지금 크지 않다, 라고 보고 있고요.

또 정비사업 초기단계에 있는 사업도 정상적으로 지금 진행이 되고 있습니다. 그래서 이번에 저희가 그 상한제 지역을 확대해서 지정한 것은 지난번에 1차 발표 때 이미 언급을 했듯이 고분양가 관리를 회피하는 단지가 나타나거나 아니면 그 주변으로 상승세가 확산되는 풍선효과가 나타나는 경우에는 2차·3차 추가 지정을 하는 것으로 예고를 이미 하였습니다. 거기에 따라서 지정을 하였고, 이제 그런 부분에 있어서는 ‘1차 발표를 보완하는 성격이다.’라고 생각하시면 되겠습니다.

<질문> ***

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 이번에 민간택지 분양가상한제 추가 대상지역 적용하는 것 관련해서는 주거정책심의위원회를 지난주에 거쳤습니다. 서면심의를 하였고요. 지난번 1차 지정 때 저희가 대면회의를 하였고, 거기서도 이미 추가 지정 시에, 추가 지정하는 경우에는 이미 지난번 1차 회의 때 충분히 논의를 하였고, 2차·3차 지정을 예고하였기 때문에 이번에는 서면심의를 하였다는 점을 말씀드리겠습니다.

그리고 저희가 규정과 절차에 따라서 사전에 안건과 자료를 배포하고 서면심의를 진행을 하였습니다. 이 부분이 결코 밀실지정 이런 것이 아니라는 말씀을 드리겠습니다.

그리고 1994년부터 임대등록제도가 있었습니다만 지금까지는 수기로 진행이 됐었고요. 저희가 RHMS 이런 시스템 구축된 것이 최근입니다. 그래서 그 과정에 수기로 기록돼서 관리되던 자료의 정확도가 떨어진다는 것을 저희가 파악을 하고, 지금 현행화 작업을 해서 거의 1년 넘게 작업을 해서 지금 한 93% 현행화가 됐다는 말씀을 드리고 연내 마무리를 하도록 하겠습니다.

<질문> 분양가상한제에 이어서 질문을 드릴 건데요. 어차피 이게 지금 신규 지정을 한다고 하더라도 내년 4월에, 사실상 미뤄진 건데 어떻게 보면 예고를 했던 거잖아요. 그런데 지금 시행... 내년에 4월에 시행할 것을 지금 추가 지정을 해서 발표한다는 것 자체가 시장에 어떤 의미가 있는 건지 그 내용에 대해서 궁금하고요.

또 연관이 될 수 있는데 여기에 대해서 명확히 답변 부탁드릴게요. ‘대상지역에 대해서 사업 진행을 빠르게 진행을 돕겠다.’라고 말씀하셨는데, 이게 지금 상한제 추가 지정과 맞물려서 생각을 해보면 대상을 찍어준 거나 다름이 없거든요. 찍어줘서 여기에서는 고분양가 책정을 해서 ‘빠져나갈 사람 빨리 빠져나가라.’라는 투기에 신호탄을 줄 수가 있는데 여기에 대해... 그리고 그것을 이제 ‘HUG 분양가 제한으로 막는다.’ 그렇게 말씀하실 것 같아서 얘기를 드리는데, HUG 분양가 제한으로도 지금까지 못 막아서 지금 부동산대책 발표하신 것 아닙니까? 거기에 대해서도 답변 부탁드리고.

오늘 박원순 시장이 페이스북에서 ‘서울 집값 잡을 권한을 달라.'라고 했는데 여기에 대한 국토부 입장 부탁드립니다.

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 지난번 1차 발표하면서 그때 시행령 개정해서 상한제 시행을 내년 4월로 6개월 유예를 하였습니다. 이번에 발표하는 것도 똑같이 그 부분이 적용이 되기 때문에 내년 4월까지 입주자 모집공고 승인신청을 하게 되면 상한제 적용이 배제가 되고요. 다만, 저희가 이번에 추가로 확대 지정을 하게 된 것은 1차 발표 때 예고했습니다만 과열양상이 그 풍선효과로 인해서 확산이 되고, 또 일부 고분양가 관리를 회피하려는 움직임이 있어서 추가 지정을 하였다는 말씀을 드리고.

이렇게 추가 지정을 하게 되면 풍선효과를 막아서 시장 불안을 해소하는 효과가 있겠습니다. 그리고 무주택자 같은 경우에는 주택을 마련하는 부담을 완화하는 그런 긍정적인 측면이 있기 때문에 저희가 이번에 추가로 확대 지정하게 되었다는 말씀을 드리고요.

그다음에 관리처분인가 단지에 대해서는 지금 한 6만여 호가 넘고 있습니다만, 여기에 대해서는 저희가 행정절차를 지원을 해서, 서울시에 T/F를 만들고 그 절차 지원을 해서 차질 없이 공급이... 공급으로 이어질 수 있도록 그렇게 하겠습니다.

다만, 이 부분이 저희가 고분양가 관리를 빠져나가는 수단을 만들어줬다, 이런 건 결코 아니고요. 지금 HUG에서 그 고분양가 관리를 하고 있습니다. 과거에 상한제를 도입하기 전에는 고분양가 관리를 HUG에서 하였습니다만, 일부 조합에서 후분양제 아니면 통매각 이런 식으로 고분양가 관리를 회피하려는 움직임이 있었기 때문에 저희가 상한제 지역을 발표하게 된 것이고요.

이제 상한제, 내년 4월까지 입주자 모집공고 승인 신청을 하지 못하면 그대로 상한제가 적용이 되기 때문에 이제 HUG에서 하는 고분양가 관리 이게 차질 없이 진행될 것이라고 저희가 판단을 하고 있습니다.

<질문> 마지막 하나 질문 답변 못 들었는데요.

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 서울시 그 관계는 저희가 서울시와 협의체회의를 계속 해오고 있습니다. 제가 구체적으로 어떤 부분을 언급한 건지는 좀 파악해서 긴밀히 협의해서 추진토록 하겠습니다.

<질문> 지금 9억 원 이상은 LTV 20%로 강화했는데 ‘현금부자들만 주택을 구매할 수 있다.’라는 그런 지적들이 많이 나오는데요. 그에 대해서는 1주택자나 그런 부분 실수요자들에 대해서도 어떻게 생각하시는지. 청년층이나 신혼부부나 이런 부분들은 대출 규제가 강화되면서 더 신규 주택이라든가 주택을 마련하기 어려워지는 것 아닌지, 사다리가 끊기는 것 아닌지 이런 부분에 대해서 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.

<답변> (김태현 금융위 사무처장) 저희들이 대출 규제를 하는 목적은 첫 번째로 이번 대출 규제의 목적부터 말씀드리면, 여러 가지 투기과열지구의 초고가 아파트를 중심으로 주택가격 급등을 선도하고 뒤이어서 주변 아파트 시세가 동반 급등하고 이런 것들이 결과적으로 보면 주택가격 안정을 저해하고 아까 말씀하셨듯이 집값, 집을 매매하기 위해서 더 많은 담보대출을 받게 만들고 하는 것을 저희들이 차단하기 위한 것입니다.

그러면 집값이 계속 오르는 것을 금융기관이 지원을 해서 그 오르는 것을 계속 담보대출로 뒷받침해줘야 될 것인가, 아니면 그것을 저희들이 지원을 중단하고 집값을 좀 더 하락·안정시키도록 해서 집값에 드는 비용을 더 줄여나갈 건가, 선택의 문제라고 생각합니다. 저희들은 집값 안정, 집값 안정을 위해서 금융기관, 초고가 아파트에 대해서 금융지원을 하지 않도록 이렇게 하는 것이고, 그것이 결과적으로 보면 신혼부부, 청년, 다른 부분에서 집값 안정에 기여해서 집을 위해서 들여야 하는 돈을 줄여나갈 수 있는 그런 대책이라고 생각합니다.

<질문> ***

<답변> (임재현 기재부 세제실장) 지금 보유세라고 하는 경우에 크게 국세에 해당하는 종부세가 있고요. 지방세에 해당하는 재산세가 있습니다. 그런데 재산세는 물권별로 과세를 하는데 보유세는 인별로 전국에 있는 부동산에 대해서 합산과세하기 때문에 우리나라 조세체계에서는 보유세 부담을 강화한다고 하면 종부세 부담을 강화하는 것입니다. 같은 얘기입니다.

<질문> 민간택지 분양제상한가 적용지역을 추가적으로 더 늘릴 계획도 있으신지. 그리고 고가주택 기준이 공시가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경되는데 이 시가의 기준은 뭘 보면 되나요?

<답변> (김태현 금융위 사무처장) 제가 시가부터 먼저 말씀을 드리겠습니다. 시가 기준은 현재는 저희가 네 가지를 갖고 있는데 실질적으로 적용될 수 있는 것은 KB, KB시세하고 한국감정원 가격입니다. 다른 두 가지는 공시지가니까 이건 시가하고 괴리가 많아서 어차피 감정원 가격이나 KB부동산 시세보다 낮을 테니까 이거는 어차피 실질적으로 적용되지 않을 거고, 그다음에 네 가지 중에 하나가 감정평가업자의 감정평가액인데 이것은 시가가 없을 경우에 적용되는 것이니까 실질적으로 적용되는 기준은 한국감정원에서 나오는 가격 그다음에 KB부동산 시세입니다.

그래서 우리가 시가 기준이 9억 원이 있고 15억 원이 있는데 둘 중에 하나라도 그 기준을 넘으면 해당되는 것으로 저희들은 행정지도를 할 계획이고, 그러면 이제 말씀해주신 김에 ‘시세는 15억 원으로 나왔는데 내가 14억 9,000만 원으로 계약을 했다.’ 그것은 시세기준으로 적용이 됩니다. 그래서 대출이 못 나가니까 그것은 금융기관에 미리 확인을 해야 됩니다.

그러니까 이제 시세가 그러면 14억 9,000인데 매매계약체결을 15억 1,000으로 했다, 그거는 대출이 나가는 겁니다. 금융기관에서 시세를 기준으로 모든 것을 적용하는 것이기 때문에... 제 말의 뜻을 아시겠죠? 시세기준으로 적용한다는 것을 알아주셨으면 좋겠고. 그렇습니다. 두 가지 중에 한 가지라도 높으면 높은 것을 적용합니다.

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 상한제 관련해서는 이번에 2차 지정을 하였습니다마는 앞으로 시장을 모니터링을 해서 풍선효과가 나타난다든지 아니면 고분양가 관리 회피 움직임이 나타난다든지 그런 불안 양상을 보이면 저희가 또 3차·4차 추가 지정을 할 계획입니다.

<질문> 청약 관련해서 여쭤볼 게 있는데요. 여기 보면 대규모 신도시 거주 의무기간 1년에서 2년으로 강화하는 것과 재당첨 제한 이것 강화하는 것을 즉시 시행, ‘협의 후 즉시 시행’ 이렇게 돼 있는데 그러면 이전에 사셨던 분들도 다 이전에 그쪽에 청약을 좀 생각하고 전입을 했던 분들도 이것을 다 소급적용을 받는 것인지 아니면 일정 기준으로 이전분들은 기존의 1년, 이때부터는 2년 이렇게 기준이 달리 적용되는 건지 궁금합니다.

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 지금 청약 당첨요건 강화하고 재당첨 제한강화 둘 다 저희 주택 공급에 관한 규칙 개정사항입니다. 부령 개정사항인데 그게 저희가 절차를 거치면 한 내년 3월 정도 시행이 될 것으로 보이고요. 통상 이런 경우에는 개정된 규정 시행 이후에 신규 입주자 모집공고 하는 것 분부터 적용을 하게 됩니다.

<질문> ***

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 지난번 1차 지정 때 27개 동을 하였고요. 이번에 13개 구는 동 개수를 세 봐야 되겠습니다만 별 의미가 없을 것 같습니다. 전체 구를 지정을 하였기 때문에 그리고 5개, 지금 구에서 37개 동을 지정을 하였는데요. 그 숫자는 저희가 한번 확인을 해보겠습니다.

<질문> 주택시장 안정화 방안 설명 잘 들었는데요. 이번 대책이 안정적으로 집값을 올리겠다는 건지, 서울 집값을 잡아서 떨어트리겠다는 건지 확실한 정책목표가 어떤 건지 설명해 주시면 좋을 것 같습니다.

<답변> (이문기 국토부 주택토지실장) 오늘 이제 대책을 보셔서 아시겠지만 저희가 안정적인 시장 관리를 위해서 금융에 대한 부분 그러니까 대출에 관한 부분과 조세, 보유부담 강화를 위한 세제에 관한 부분 그 다음에 주택 관련해서는 거래와 공급에 관한 부분을 망라하고 있습니다.

그래서 저희가 이 부분이 차질 없이 시행된다 그러면 상당 부분 시장 안정에 효과가 있을 것으로 보이고요. 이것과 병행해서 수요 관리와 병행해서 공급 관리도 지금 차질 없이 진행이 될 것입니다. 그 내용 중에 다주택자 양도세 중과 한시 배제라든가 그런 부분이 있는데 이것은 그동안 매물 잠김이나 이런 지적이 있었던 것에 대해서 적극적으로 저희가 해소하는 차원에서 내놨다는 말씀을 드리고요.

전반적으로는 수요 관리와 함께 공급 또 지원 대책이 들어가 있기 때문에 시장 안정 효과가 있을 것으로 생각을 합니다.

<끝>