전세사기 피해지원 정부대안 발표

안녕하십니까? 국토교통부 장관입니다.

전세사기 피해자 주거안정 지원 강화 방안에 대한 브리핑을 시작하겠습니다.

2년 전부터 서민의 재산과 보금자리를 위협하는 전세사기 피해자가 지속적으로 발생하고 있습니다. 작년 6월 전세사기피해지원특별법이 여야 합의로 제정된 이후에 정부는 현재까지 1만 7,000여 명을 피해자로 결정하였고 총 1만여 건에 대해 금융·법률·주거 지원 등을 실시하였습니다.

정부의 지원 실적과 규모가 점차 늘어나고 있으나 여전히 전세사기 피해자에게 보다 실질적인 도움이 될 수 있는 지원 대책이 필요한 상황입니다. 이러한 상황 속에서 야당이 정부 그리고 여야 간의 실질적인 실현 가능성에 대한 충분한 논의 없이 단독으로 특별법 개정안을 국회 본회의에 부의하여 의결을 앞두고 있습니다.

야당의 특별법 개정안에 대해 지난 몇 주간 전문가 토론회 등을 통해 면밀하게 검토하였습니다. 개정안에 따르면 보증금 채권의 가치를 평가하는 방법과 절차가 미비해서 현실적으로 시행하는 데 많은 어려움이 있다고 판단하였습니다.

또한, 무주택 서민의 저축으로 조성된 주택도시기금이 원래 용도에 맞지 않게 사용될 뿐만 아니라 향후 막대한 손실이 예상되고 이는 고스란히 국민 부담으로 전가될 것입니다. 이에 정부는 피해자에게 실질적으로 도움이 되고 빠른 시일 내에 시행이 가능한 지원 방안을 마련하였습니다.

첫째, 전세사기를 당하였더라도 공공이 경매를 통해 낙찰받도록 하여 피해자가 원래 살던 집에서 원하는 만큼 안정적으로 거주할 수 있도록 하고 경매 과정에서 발생하게 되는 감정가와 낙찰가만큼의 차액을 활용하여 피해자들의 손실을 최대한 보전해 드리겠습니다.

현재 피해자들은 살던 주택에 그대로 거주하고 있으나 경매 이후에는 퇴거 위험에 놓이게 됩니다. 이를 방지하기 위해 LH 등 공공주택 사업자가 피해자로부터 우선 매수권을 양도받아서 피해 주택을 낙찰받고 해당 주택을 공공임대로 제공해서 임대료 부담 없이 안정적으로 장기간 거주할 수 있게 하겠습니다.

퇴거할 때 임대료로 사용하고 남아 있는 경매 차익은 임차인에게 돌려드리겠습니다. 결국 피해자는 경매에서 자력으로 자기가 가진 권리에 따라 배당받는 금액에 더하여 낙찰자인 LH공사 등에 귀속되는 경매 차액만큼을 추가로 지원받을 수 있게 됩니다.

이러한 혜택을 많은 피해자가 누릴 수 있도록 그동안 사각지대로 지적되었던 불법 건축물과 신탁사기 피해 주택 그리고 다가구 주택도 경매를 통해서 적극적으로 매입토록 하겠습니다.

이러한 방식을 통해 피해자가 보증금 손실을 줄이고 일상으로 돌아가는 시간을 단축시킬 수 있도록 지원하겠습니다.

둘째, 금융 지원의 문턱을 낮추어 더 많은 피해자가 쉽게 금융 지원을 받을 수 있도록 제도를 개선하겠습니다.

최근 고금리 장기화에 따른 피해자들의 이자 부담을 덜어드리기 위해 기존 전세계약 만료 전이라도 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있도록 요건을 완화하겠습니다. 주택 구입자금 대출의 경우에도 오피스텔을 포함하도록 지원 범위를 확대하겠습니다.

셋째, 전세사기는 예방이 가장 중요한 만큼 임차인이 자기 방어를 잘할 수 있도록 전세계약 시에 필요한 핵심 정보를 제공하고 악성 임대인이 전세시장에 발붙이지 못하도록 하겠습니다.

안심전세 앱을 활용해서 임대인의 위험도지표를 제공하고 보증금을 상습 미반환한 악성 임대인 명단도 공개를 확대하겠습니다.

최근에도 각지에서 발생하고 있는 전세사기로 국민들의 염려와 불안이 여전한 상황입니다. 전세사기를 예방하고 피해를 지원하는 일은 민생 현안이므로 현실적인 대안을 마련하여 신속히 집행하는 것이 그 무엇보다 중요할 것입니다.

하지만 현재 본회의에 부의되어 있는 개정안으로는 신속한 구제가 어렵고 공공과 피해자 사이의 채권가격 평가가격을 두고 불필요한 분쟁을 일으킬 것이 우려됩니다. 전세사기 피해자를 실질적으로 지원하는 길이 무엇일지 다시 한번 신중하게 고민해 주시기를 간곡히 부탁드립니다.

정부는 22대 국회가 구성됨과 동시에 여야와 긴밀히 협의하고 각계각층의 전문가 등과 함께 오늘 발표한 대책을 보완하고 발전시켜 신속히 제도화해 나가겠습니다.

법 개정 이전에라도 LH 등 공공주택 사업자가 경매에 적극적으로 참여해서 피해 주택을 매입할 수 있도록 하고, 이를 위해 우선매수권을 LH 등에 양도한 피해자들은 공공임대주택 입주와 경매 차익을 활용한 지원 대상에 포함될 수 있도록 국회 및 관계기관과 적극 협의해 나가겠습니다.

앞으로도 정부는 전세사기 피해자가 다시 일어설 수 있도록 최선의 노력을 다해 나가겠습니다.

이상 발표를 마치겠습니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 장관님, 두 가지 질문드리겠습니다. 하나는 지금 정부안이 여당의 ‘선 구제-후 회수’를 반대하는 내용으로 차액 이용해서 최대 20년간 거주할 수 있도록 하는 내용인데요. 이렇게 하시게 된 배경, 가장 중요한 배경이 무엇인지 설명 부탁드리겠고요.

또 한 가지는 오늘 지금 발표한 정부 안이 확정되고 다음 국회에서 변함없이 그대로 발의가 되는 것인지 궁금합니다.

<답변> 아까 우리 간사님이 말씀해 주신 대로 저희가 오늘 발표한 안의 요점은 피해를 당하신 분들이 그 피해 주택에 안정적으로 우선 살게 하는 데는 틀림없이 해주겠다. 그래서 경매로 가야 되는데요. 경매 갈 때 LH공사가 가서 그 주택을 매입해서 공공임대주택화해서 그 피해자들이 공공임대주택에 안정적으로 살게 해드리겠다 하는 내용이고, 그런 내용들은 현행법으로도 일부 가능합니다.

그런데 피해자들이 가지고 있는 우선매수권을 LH공사에 양도하는 거죠. 그 조건으로 경매를 하게 되면 우리 기자님들 다 아시겠지만 경매 시작가, 감정 가격이 거기부터 경매 낙찰가가 있지 않습니까? 낙찰률이 지금 주택마다 지역마다 다르지만 서울시내의 경우에 평균 70% 이하, 67~68% 정도에 형성되고 있습니다. 그러면 어림잡아서 30% 정도의 경매 차익이 발생하게 되는데요. 저희들은 이 경매 차익을 착안하는 겁니다.

이 경매 차익을, 사실은 LH공사가 그 주택을 정상적인 프로세스로 구입하는 것, 그래서 매입 임대주택 *** 비해서 경매 차익만큼의 기대하지 않은 이익이 LH공사에 발생하기 때문에 이 기대하지 않았던 이익을 피해자들에게 되돌려드리겠다는 것이 저희가 오늘 발표한 내용의 핵심 요지가 되는 것이고요.

그렇게 하면 피해자들께서는 우선 피해를 당했지만 사는 집에 계속해서 안정적으로 그리고 10년 이상도 안정적으로 살 수 있도록 하는 장치를 보장받을 수 있게 되고, 또 자기가 가진 권리를 계속해서 유지하기 때문에 이 경매 결과에 따라서는 상당한 금액의 경매 배당을 받을 수 있고, 거기다가 플러스알파로 LH공사가 가질, 누리게 될 기대하지 않았던 경매 차익이라는 게 발생합니다.

그 경매 차익을 다시 임대료 보전이나 나중에 만기 시에 환수·환불 조건으로 돌려받는 것이기 때문에 안정적인 주거 지원과 상당한 금액의 낙찰 차익을 통한 보전, 이 두 가지를 더블로 지원받을 수 있게 되는 것이죠. 그런 데에 착안한 것이고요.

그리고 22대 국회에 저희는 여야 합의 그리고 이 과정, 이 안을 더 적극적으로 공개해서 많은 전문가들과 또 피해자들의 의견을 들어서 더 세심하게 더 집행 가능하고 더 디테일하게 보완해 나갈 것입니다. 그래서 그 보완된 안을 가지고 국민들의 합의를 바탕으로 그렇게 해서 대책을, 법안을 만들어 나가고자 합니다.

아시겠지만 이런 대책들은 국민이 부담을 어느 정도 또 수반하는 것이기 때문에 그 부담을, 그 부담을 저해할 국민들도 알아야 되는 것이거든요. 상세하게, 내 돈이 혹시라도 어떻게 지원이 되는지, 그게 과연 내가 찬성해 줄 만한 일인지 하는 것들에 대한 충분한 국민적 협의와 컨센서스가 이루어져야 된다고 생각합니다.

지금 현재는 사실 제가 지난해 2월 23일 장관 취임을 했는데 그 이후에 제 인사청문회 이후에 국회가 제대로 열려서 여야 간에 이 안을 가지고 토론을 하지를 못했습니다. 여러 가지 사정이 있었고요. 또 국회의원 선거가 있었고요.

그래서 지금 야당이 제출한 안 자체가 ‘좋다, 안 좋다’를 떠나서 그 안에 대해서 충분한 정부와 국회, 또 국회 내에서 여야 간의 대화마저도 없었고 그 과정에서는 당연히 상당한 부분을 부담을 같이 해 줘야 될 우리 국민들도 전혀 모르는 상태에서 이 안이 올라가 있다 하는 것을 제가 다시 한번 말씀을 드리겠습니다.

그래서 이런 일들은 공개적으로, '그러면 너무 늦지 않냐?' 이렇게 이야기하지만 우선 지금 사시는 집에 안정적으로 살 수 있도록 LH공사가 경매를 하도록 하고 있고, 최대한 경매 유도시켜 놓고 있기 때문에 금액이 얼마가 내가 손해 볼까 불안하시지만 적어도 지금 사시는 집에서는 계속해서 사시는 분은 문제가 없기 때문에 그 과정이 조금 더 걸리더라도 크게 피해자들이 또 불안해하거나 위험하지는 않다, 라고 생각합니다.

두 가지 답변드렸고요. 또 다른 질문...

<질문> 지금 개정안의 경우에 신속한 피해 구제가 어렵다는 점을 보도자료에도 명시하시고 말씀을 하셨는데, 그럼 지금처럼 LH의 피해 주택 경매 매입이 늦어지면 신속한 구제가 여전히 어려운 것은 아닌가, 라는 우려가 됩니다. 그래서 현재 지금 국회의 표결을 앞둔 특별법 개정안과 오늘 발표한 정부안의 핵심적 차이가 무엇인지 말씀해 주셨으면 좋겠고요.

그다음에 내일 본회의에서 특별법이 통과될 경우 정부에서 어떻게 대응할 계획이신지 방안을 말씀해 주셨으면 좋겠습니다.

<답변> 다들 두 개씩 질문하시네요. 우선, 신속한 구제의 핵심이 뭐냐? 이분들이 피해를 보신 분들은 그 돈을 전세금으로 내신 돈입니다. 그 돈을 사업자금이나 학자금으로 쓰시려 그런 것이 아니고 전세금으로 내놓으신 돈인데 이 전세금을 못 돌려받는 것이잖... 못 돌려받는 상황이 생긴 거 아니에요. 그래서 주거가 불안해진 것입니다. 그래서 이 주거 불안을 신속하게 없애주는 것이 신속한 구제의 첫 단추라고 생각을 하고요.

꼭 돈을 달라고 그러면 경매를 거쳐서 가액이 확정되면 그때 가서 다시 또 보전을 받을 수 있을 텐데, 그래서 신속한 구제의 핵심은 주거안정을 확실하게 보장해 드리는 것이 신속한 구제의 핵심이라고 생각을 합니다.

그런데 야당안을 제가, 사실은 야당안에 일일이 제가 답변드리는 것이 부담이 됩니다마는 솔직히 말씀드리면 신속한 구제, 선 구제라고 하지만 이것을 정확하게 이야기하면 피해자가 가지고 있는 전세금 반환청구권이라는 채권을 기초로 합니다.

보통 세입자가 집주인에게 전세금을 반환해 달라는 청구권을 가지고 있지 않습니까? ‘전세금 반환청구권의 가치를 평가해서 일정 금액을 주자’라고 하는 것인데 그 채권의 가격을 평가하는 것이거든요.

이 채권의 가격은 평가하기가 굉장히 어렵습니다. 왜냐하면 채권자들이 서로 경합하는 상황에 있고 선순위 채권자도 있고 후순위 채권자도 있고 채권자끼리 경합하는 상황도 있고, 그러면 이거를 정부가 사는 것도 아니고 누가 얼마의 가치로 평가하느냐, 또 살 사람의 의향도 중요한 것이기 때문에 이 가치를 평가하기가 굉장히 어렵다.

그래서 우리나라의 시스템이 그래서 경매라는 것이 있습니다. 그 보증금의 가치가 얼마인가는 경매 과정에 넣어 봐야 각 채권자들이 자기가 가진 권리를 다 들이대고, 국세부터 지방세부터 해서 또 다른 금융기관 등등 해서 모든 채권자들이 자기가 가진 권리를 다 드러내고, 그리고 그것을 사겠다는 사람이 이것을 얼마 정도로 주겠다는 호가도 붙어야 가치가 평가되는 것이거든요.

그래서 그 전세금 반환보증... 전세금 반환보증금, 반환청구권의 가치를 정확하게 평가하는 프로세스는 경매 프로세스입니다. 그래서 경매 프로세스가 끝이 나야 그 가격의 가치가 매겨지는 것인데, 지금 국회에 가 있는 개정안은 경매 프로세스가 끝나기 전에라도 제3의 누군가가 가치를 평가해서 일단 돈을 주자, 라고 돼 있기 때문에 그 제3의 누가 그 가치를 평가할 거냐, 기술적으로도 제가 생각할 때는 거의 불가능에 가깝습니다. 어떤 권리자가 있는지 알 수가 없기 때문에, 나중에 평가해 놓고 또 다른 사람이 '나 몰랐는데 나도 권리가 있습니다.'라고 나올 수도 있는 것이고 등등 해서 굉장히 어렵고요.

서로 그 가치를 누군가가 정말 평가를 해서 금액을 제시했다 하더라도 피해자가 나는 그것보다 더 되는 권리를 가지고 있다, 라고 이야기를 했을 때 그걸 수용하고 납득하기가 어렵다, 그래서 굉장히 신속하게 구제가 되기보다는 오히려 혼란과 불편만 가중할 수 있고요.

그리고 언론인 여러분께 제가 한 가지 더 말씀드리는 것은 개정안에 나와 있는 것은 국민주택기금에서 주라고 돼 있고요. 국민주택기금을 주려고 그러면 예산이 편성돼야 됩니다. 예산이 편성되는 것은 얼마가 필요하다는 게 금액이 확정돼야 예산을 편성하죠.

거기에 대해서 또 저희가 편성해 가도 기재부 예산실하고 협의를 해야 되고, 그래서 정부안이 나와서 국회를 가도 그걸 또 국회에서 심의해서 해야 됩니다. 내년이나 돼야 혹시 돈이 될까 말까 하는 거라서 지금 마치 신속한 구제가 이루어질 것처럼 보이는 개정, 국회에 가 있는 개정안이 제가 볼 때는 실현이 굉장히 어렵고 혹시 무리해서, 행정부가 무리해서 그 안을 만들어 가더라도 굉장히 시간이 더 많이 걸리는 프로세스입니다.

다만, 아까 그 과정에서 경매주택이 경매에 만약에 넘어가거나 안 그럼 낙찰받은 사람이 ‘나가시오.’라고 하면 쫓겨나야 되는 상황이거든요. 그런데 저희가 내놓은 안은 그야말로 안정적인 주거를 확실하게 보장하겠다는, 그야말로 선 구제, 신속한 구제를 우선 전제로 하고 그다음에 경매 프로세스가 끝났을 때 경매 차익이 확정되면 그걸 가지고 최대한 보전이 되도록 하겠다는 그런 내용이 있다는 것을 이해해 주시길 부탁드리겠습니다.

그리고 아까 두 번째 질문이 무엇이었죠?

<질문> 본회의 통과되면.

<답변> 네?

<질문> 내일 본회의.

<답변> 본회의 통과할 시에, 그거는 제가 이 개정안이 아까 현실적으로 행정부... 행정부 수장인 제가 맡아서 집행을 해야 되는데요, 집행이 거의 불가능하다고 저는 생각을 합니다.

그리고 국민주택기금으로 갚는 게 맞느냐, 안 맞느냐 하는 그것도 논쟁이 있었지만 우선, 우선 실무적으로 굉장히 집행이 지난한 법안이라서 굉장히 곤란한 입장에 있다, 라는 말씀이고요.

통과되지도 않은 상황에서 제가 미리 그다음 스텝을 이야기하는 것은 조금 결례인 것 같고요. 일단 그런 애로사항을, 당장 주무 장관으로서 그런 애로사항이, 심대한 애로사항이 있다, 라는 말, 그 외에 다른 피해자들과의 형평성 문제라든지 여러 가지 기술적인 그런 애로사항들이 많이 있습니다만 우선 집행하기가 굉장히 어려움에 있다는 것을 말씀드리겠습니다.

<질문> 앞서 개정안이 시행되면 1조 원 이상 손실이 날 것이라고 전망을 하셨는데 피해자 수나 피해 금액 등이 같다고 봤을 때 오늘 발표한 경매 차익 안은 언제 어느 정도의 재원이 필요하다고 생각하십니까?

<답변> 경매 차익 안은 개정안은 별도의 지금 사적인 거래 계약의 범위를 벗어나서 별도로, 공공에서 국민주택기금이란 돈을 별도로 다시 주머니에 가져와서 이렇게 지원을 하자는 내용이고요.

그래서 대충 추산을 하면 피해자 수와 최소 우선변제금을 곱하면 적어도 1조 원 이상이 들 것이다, 라고 하고, 또 다른 쪽에서는 그것보다는 적게 들 것이다, 라고 하는데 돈의 액수의 과다가 문제가 아니고 그거는 지금 알 수가 없습니다, 사실은. 정확하게 알 수가 없고 추산해 보면 그 정도 된다는 이야기고요.

그다음에 아까 저희가 경매 차익은 얼마 정도 나올 거냐 하는 것은 그것도 지금 정확하게는 알 수가 없죠. 알 수가 없는데, 현재의 일반적인 경매 결과들을 평균적으로 보면 한 67%, 지역마다 다릅니다.

지역마다 다르고, 실제로 이게 경매에 넘어왔을 때 또 어느 정도 가치를 받을지 하는 건 알 수가 없으나 개략적으로 저희가 추산하기는 최소 우선변제금 수준 이상은, 거기에 준하는 수준 정도는 경매 차익이 발생하지 않을까 하고 기대를 그냥 해보는 겁니다, 해보고요.

그리고 그 여하와 관계없이 저희 보도자료 자세히 읽어보시면 향후 10년간, 또 원하면 더 또 다른 10년간 더 해서 공공임대주택에서 아주 낮은 임대료로 지속적으로 살 수 있도록 보장해 드리겠다는 안이 있기 때문에, 그 임대료를 사실은 공공임대주택은 시세 대비 한 30~40% 정도의 임대료로 받고 있는 거거든요.

거꾸로 이야기하면 공공임대주택에 산다는 거는 시세로 사는 것보다 한 60% 전후의 임대료 보조를 받고 사는 것과 같습니다. 그래서 거기에서 10년간 계속해서 살 수 있다, 라고 하면 그걸 누적적으로 보면 굉장히 적지 않은 액수의 지원을 받는다, 라는 것을 알 수 있을 것으로 생각합니다.

제가 설명은 다 드렸고요. 핵심 요지는 설명 다 드렸고 더 디테일한 기술적인 사안은 우리 주택토지실장님하고 담당 국장님이 답변을 드리면 어떨까 하는데요.

<질문> 기회 주셔서 감사합니다. 지난번 토론회 때 액수가 피해자 보증금... 피해 액수가 5조 원 정도 된다는 이야기가 나왔었는데 그 이후에 추산 5조가 맥스다, 이런 이야기도 해 주셨고 최대 국토부에서 생각하는 피해 인원이 3.6만 명 정도로 이렇게 본다고도 이야기를 들었습니다. 구체적이지 않더라도 대략적으로 어느 정도 피해, 전체 피해 금액이 어느 정도 될지 보고 계신가요?

<답변> 그 이후에 저희가 그런 구체적인 숫자를 구체적으로 밝히는 것은 사실은 굉장히 조심스럽기 때문에 아마 그런 숫자를 더 이상 인용을 안 하고 있는데요. 이게 추산에 불과한 숫자들을 계속 확정적으로 쓰면 그것이 마치 고정화되고 그것이 맞냐, 안 맞냐 하는 불필요한, 문제 본질과는 다른 논쟁으로 변해서 저희들이 그렇게 쓰는 자료는, 이번에는 아마, 이번 보도자료에도 표현을 안 했습니다.

그래서 거기에 대한 답은 그냥 추산을 해서, 그때 했었다, 라는 정도로 이렇게 답변을 드리고 더 자세한 내용은 나중에 우리 실장님과 국장님께 여쭤보시기 바랍니다.

오늘 바쁘신 시간 쪼개서 브리핑에 관심을 가지고 와 주셔서 감사드리고요. 아까 우리 박 기자님 물으셨듯이 실질적인 구제는 주거 안정을 보장해야 되는 게 실질적인 구제입니다. 지금 그분들한테 필요한 거는 현금 얼마가 아니고 자기가 살던 집에 안정적으로 사실 수 있도록 만드는 것이 가장 급한 구제라고 생각하고요.

그리고 정상적인 절차를 거쳐서 모든 권리관계가 확정이 되면 그때 최대한 보전을 하도록 노력하겠다, 하도록 조치를 하겠다는 것이 저희 정부안의 요점이 되겠습니다. 그렇게 이해해 주시고 폭넓은 이해에 기반한 기사를 써주시기를 간곡히 부탁드립니다. 감사합니다.

<답변> (사회자) 이상으로 브리핑을 모두 마치겠습니다. 참석해 주신 모든 기자분들께 감사드립니다.

<끝>