강남4구·마용성 등 고가아파트 증여, 국세청 2,077건 전수 검증 나선다

안녕하십니까? 자산과세국장 오상훈입니다.

지금부터 강남4구·마용성 등 고가 아파트 증여 2,077건 전수 검증에 대한 브리핑을 시작하겠습니다.

먼저, 추진 배경입니다.

최근 정부의 부동산 규제로 대출 문턱이 높아진 가운데 똘똘한 한 채에 대한 선호와 집값이 더 오를 것이라는 기대로 강남 청약이 곧 로또 당첨이라는 인식과 함께 청약 시장의 열기는 식을 줄 모르고 있습니다.

이와 더불어 자산가들 사이에서는 고액의 현금 증여와 규제를 피하기 위해 집을 팔지 않고 물려주는 증여 거래가 급증하고 있습니다.

국세청은 이러한 과정에서 탈세 등 탈루행위가 발생할 소지가 있어 고가 아파트가 밀집해 있는 강남4구와 마용성 소재의 아파트 증여 거래에 대해 신고 적정 여부를 전수 검증할 예정입니다.

올해 1월부터 10월까지 서울의 아파트 증여 건수는 2002년 이후 3년 만에 최대치인 7,708건이었으며, 특히 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남4구와 마용성 등 가격 상승 선두 지역에 집중되어 있습니다.

자녀 세대의 자산양극화는 더욱 심화되고 있습니다. 이에 아파트 가격을 시가대로 적절히 신고하였는지 검증하고, 부담부증여 등 채무를 이용한 편법 증여가 의심되는 건에 대해서는 정밀 점검하여 탈루 혐의가 있는 경우 철저히 세무 조사하겠습니다.

자료 2페이지입니다.

추진 내용입니다.

첫 번째 검증 대상은 부담부증여나 담보 등 채무를 이용한 편법 증여 혐의입니다.

대다수 국민들은 영끌로도 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서 부모의 도움으로 손쉽게 고가 아파트를 취득하고도 채무를 이용한 꼼수증여 등 납세 의무를 회피하는 사례를 집중적으로 점검하겠습니다.

부담부증여로 신고한 경우 물려받은 부동산에 설정된 담보대출이나 전세금을 증여받은 자녀가 실제 상환했는지, 채무를 본인 월급으로 상환하더라도 생활비를 별도로 지원받고 있는지 이 여부에 대해서도 철저히 확인하겠습니다.

둘째, 당초 부동산을 취득한 증여자의 증여재산 형성 과정에 대해서도 자세히 들여다보겠습니다.

증여자의 아파트 취득자금이 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등 세금을 탈루하여 마련된 사실이 확인되면 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고 필요한 경우 관계기관에 고발 조치하는 등 법과 원칙에 따라 엄정 처리하겠습니다.

다음, 자료 3페이지입니다.

세 번째 검증 유형은 시가보다 현저히 낮게 신고한 혐의자입니다.

현재 증여세 신고기간이 도과한 1월부터 7월까지 해당 지역 아파트의 증여 건수는 2,077건이며, 이 중 증여세가 신고된 건은 1,699건입니다.

증여세가 신고된 1,699건 중 1,068건은 인근 부동산의 매매사례가액 등 시가로 신고하였으며, 631건은 시가 산정 없이 공동주택 공시가격으로 신고하였습니다.

이에 시가로 신고한 1,068건에 대해서는 적절한 가액인지, 부당한 감정평가액은 아닌지 등을 검증하고 공동주택 공시가격으로 신고한 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고한 부동산에 대해서는 국세청이 직접 감정평가하여 시가로 과세하겠습니다.

아울러, 국세청 감정평가 기준에서 벗어나기 위해 여러 차례 나누어 증여하는 쪼개기 증여나 가족법인에 증여하면서 기준시가로 신고하는 방식으로 감정평가를 회피하는 사례들에 대하여도 정밀 검증할 예정입니다.

다음, 자료 4페이지입니다.

미성년자 등에 대한 세대생략 증여 과정에서의 조세회피 여부에 대해서도 철저히 검증하겠습니다.

우선, 고액의 세대생략 증여 건을 대상으로 더 높은 구간의 세율 적용 회피를 위한 위장증여는 아닌지, 증여재산을 여러 명에게 분산시키기 위한 쪼개기 증여인지 등을 표본 검증하고 그 결과에 따라 추후 대상을 확대해 나갈 예정입니다.

이 외에도 미성년자 등 자금조달 능력이 없는 자에게 아파트를 증여한 경우에는 증여세, 취득세 대납 여부는 물론, 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유 시 발생하는 부대비용까지 부모, 조부모 찬스로 해결하며 정당한 세부담 없이 부를 축적하는 행위를 모두 찾아내 빈틈없이 과세하겠습니다.

다음, 자료 5페이지입니다.

향후 추진 방향입니다.

앞으로도 국세청은 부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 집을 편법적인 부의 이전 수단으로 악용하는 행위에 엄정히 대응할 계획입니다.

강남4구 및 마용성 등을 중심으로 급증하는 고가 아파트 증여에 대해서는 일회성에 그치지 않고 부동산 시장이 안정될 때까지 전수 검증을 계속 이어나가는 한편, 강화된 대출 규제에도 불구하고 강남 청약 열풍을 부추기는 현금 부자들에 대한 자금 출처 검증을 실시함으로써 자산양극화를 심화시키는 투기성 행위 차단에 역량을 집중하겠습니다.

또한, 소득 대비 고가의 주택을 취득하거나 호화생활을 영위한 자에 대한 재산·채무 현황 등을 수시로 분석하여 정당한 세금 신고·납부 의무를 이행하지 않은 탈세 혐의자는 엄정 조치하겠습니다.

성실신고가 최선의 절세이므로 납세자 여러분의 성실한 납세 의무 이행을 당부드립니다.

다음은 자료 6페이지, 주요 검증 및 세무조사 선정사례입니다.

먼저, 사례 1번입니다.

B는 모친 A로부터 고가 아파트를 증여받으면서 근저당 채무를 인수하는 내용의 부담부증여 신고 후 대출이자와 원금을 본인 월급으로 매월 상환하는 것으로 소명하였습니다.

그러나 B의 지출 내역을 확인한 결과 연간 수억 원에 달하는 신용카드 사용액과 자녀 유학비, 해외여행경비 등 호화 사치생활비에 대한 자금 출처가 불분명하여 조사 대상으로 선정하였습니다.

다음 사례입니다.

부친 J는 고가 아파트를 자녀들이 주주인 가족법인에 증여하면서 기준시가로 자산수증이익을 계상하였습니다.

종업원을 위한 사택 사용 목적으로 법인에 증여하였다는 해명과는 달리 해당 아파트에는 자녀가 거주하는 것으로 확인되었습니다.

고가 아파트를 직접 증여하면 국세청 감정평가 대상이 되므로 가족법인에 우회 증여하는 방식으로 감정평가를 회피한 사례입니다.

이 건의 경우 감정평가 후 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제 규정을 적용하여 주주인 자녀들에게 증여세 추징 가능합니다.

마지막 사례입니다.

부친 N은 고가 아파트를 미성년 자녀에게 증여하면서 증여세·취득세 납부를 위한 현금은 조부인 P가 증여한 것으로 신고하였으나 조부 P의 재산 상황 및 각종 세금 신고 내역을 볼 때 조부 P는 증여할 만한 자력이 없는 것으로 확인되었습니다.

실질은 아파트와 현금을 모두 부친 N이 증여하였으나 증여재산가액이 합산되어 세율이 높아지는 것을 피하기 위해 현금은 조부인 P가 손자에게 세대생략 증여한 것으로 위장하여 신고한 사례입니다.

이상으로 브리핑을 마치겠습니다. 경청해 주셔서 감사합니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 질문 세 가지가 있는데요. 특정 지역의 증여 건수를 전수조사 한 게 이번이 처음인지 궁금하고요.

그다음에 조사 진행 방식에 대해서 일반, 조사 진행 방식이 어떻게 진행되는지 일반적으로 설명해 주시면 좋겠는 게 이 2,077건을 모든 증여를 기본적으로 자금 마련 방법부터 채무를 어떻게 갚고 있는지를 검증하겠다는 건지가 궁금하고요.

그다음에 그 사례, 마지막 사례 중에 유명한, 유명인 사례가 있나요? 그 세 가지가 궁금합니다.

<답변> 특정 지역을 대상으로 하는 거는 처음인 것으로, 처음입니다. 왜냐하면 이번 경우에는 부동산 가격이, 특히 아파트 가격이 급등한 지역을 대상으로 해서 편법적인 부동산 불법행위, 저희 관점에서 봤을 때는 증여하는 행위가 집중되어 있는 지역을 대상으로 해서 저희가 점검하는 것은 처음입니다.

두 번째 질문을 말씀드리면요. 기존의 증여 거래는 정부 결정 세목이기 때문에 전부 검증이 원칙입니다. 이번 검증에서 차이점은 증여, 기존의 검증은 증여 자체에 포인트를 맞췄다면, 증여세 신고를 하면 증여세 신고가 적정한지에 포인트를 맞췄다면 증여 과정의 전후까지도 저희가 들여다본다는 거죠.

그러니까 증여 전에 자금 출처는 적절했는지 그 증여, 그리고 증여세 납부는 적절했는지 그리고 그 자금의 원천은 어디서 마련했는지 그리고 필요한 경우에는 조사 대상을 관련인들까지 확대하는 좀 더 심도 있게 보는, 그러니까 질적과 양적을 따진다면 질적인 측면에서 더 심도 있게 검증한다는 것이 차이점이 있다고 말씀드리겠고요.

유명인 사례는 지금 없습니다, 죄송하지만.

<질문> ***

<답변> 네, 연예인이나 그다음에 사회의 유명인사들 같은 경우에는 저희들이 확인해 본 결과 없는 것으로 나타나 있습니다, 현재까지는.

<질문> ***

<답변> 네?

<질문> ***

<답변> 네. 그 병원도, 그러니까 유명 병원의 기준을 제가 어디까지 봐야 될지 모르겠지만 이름만 대면 알 수 있는 기업인지는 모르겠지만 그 정도까지는 아닌 것으로 알고 있습니다, 현재까지는.

<질문> 보면 7,000여 건 중에 2,000여 건 지금 보시는 거잖아요. 그런데 이게 '강남3구·마용성 등'으로 하니까 다른 지역도 또 있는 건지, 그러니까 아까 기준이 좀 모호해서, 예를 들어서 시세 기준 얼마 이상을 보셨다는 건지 이걸 좀 더 구체적으로 말씀해 주시는 게 기사 쓰기 좋을 것 같거든요. 특정 지역이면 특정 지역만 확실하게 거기만 봤다, 라든가.

<답변> 특정 지역 맞습니다.

<질문> 특정 지역만요?

<답변> 강남, 강남4구하고 마포구, 용산구, 성동구.

<질문> 마용성 셋... 그렇게 8곳만 본 거죠? 그러니까.

<답변> 네, 8곳만 보고 있습니다. 그 지역이...

<질문> 있는 건 전수조사로...

<답변> 보시다시피 부동산감정원이나 평가원 들어가 보시면 아파트 가격이 거기가 제일 많이 올랐고.

<질문> 그렇죠.

<답변> 그다음에 거기서 증여 거래가 제일 많이 일어나고 있거든요. 저희가 그 지역을 대상으로 했습니다.

<질문> 금액이라기보다는 그 지역만 딱 꼽아서 했다?

<답변> 그 지역이 실질적으로 보면 평당 거래가액이 거의 1억 이상이 다 넘어가고 있거든요. 그래서 저희가 그쪽 지역을 대상으로 했습니다.

<질문> ***

<답변> 고가 거래 기준이요? 아까 좀 전에 말씀드렸다시피요. 저기 서울 지역 지금 평균 가액이 32평 기준으로 한 30억 정도 되는 것으로 알고 있거든요. 그래서 한 1억 정도를 저희가 지금 잡고 있고요. 그거는 좀 상황에 따라서 변동적이기도 합니다.

<질문> ***

<답변> 시세... 아, 시세 대비? 시세 대비, 그렇죠. 플러스마이너스 알파가 있는데 그걸 정확히 1억이라고 말씀드리는 게 아니라 평당 아까 거래가액이 1억을 기준으로 삼았을 때 32평 기준이면 30억 정도 되지 않습니까? 그리고 24평 기준이면 24억 정도 되는 거니까 그 정도 가격 기준을 시점으로 했다는 걸 말씀드리겠습니다.

<질문> 이게 그전에 한강벨트 주택 거래도 전수 검증하기로 했었잖아요. 근데 이번 건은 증여 전수 검증인데 2개가 어떤 연계성이나 교집합 같은 것도 있는지, 같이 조사를 하시는 건... 검증을 하시는 건지 좀 그게 궁금하네요.

<답변> 그러니까 한강벨트 저희 조사할 때는 양도 거래까지 다 포함했는데 저희가 10월 15일 대책 발표 이후에 편법적인 증여 거래가 의심되는 사례들이 많이 나타나거든요. 그러니까 실질적으로 거래를 안 하고 증여를 하는 거래가 나타나는데, 사실 작년... 2023년 12월부터 부동산 아파트 가격이 뛴다고 해서 시중에는 이미 얘기들이 나와 있었거든요. 그래서 증여가 집중되는 측면이 있었고, 그러니까 그전에 발표했던 한강벨트 조사를 보완하기 위한, 그리고 서로 풍선 효과를 방지하기 위한 조사라고 보시면 될 것 같습니다.

<질문> ***

<답변> 네, 그러니까 말씀드리면 1월부터 7월까지 늘어난 건수가 저희가 증여한 달의 말일부터 3개월까지 신고하게 돼 있는데 그게 10월까지는 신고가 되고 그 이후에도, 그러니까 저희가 8월, 9월, 10월 들어 놓은 것도 계속 신고가 들어올 거거든요. 그러면 거기에 대해서도 검증을 계속 지속적으로 해나갈 예정입니다.

<질문> 국장님, 지금 이 조사를 진행하고 있는 건도 있는 겁니까? 구체적인 요약이나 이런 게 나오는 거 보니까 대충 하고 있는 것도 있는 건지와 언제쯤까지 이어질지 알려주시겠습니까?

<답변> 우리가 지금, 그렇죠? 정부 결정하게 되면 6개월 내에, 6개월 내에 결정해야 되기 때문에 결정하고 그다음에 결정 과정에서 문제가 있으면 조사까지 진행되고 있거든요. 그러니까 1월부터 들어온 것 중에 검증이 이미 진행 중인 것도 있고요. 진행하고자 하는 것도 있고, 그중에 문제가 있는 거는 조사 대상으로 선정해서 작업 중인 것도 있다고 말씀드리겠습니다.

<질문> 그럼 혹시 예상되시는 증여세 총탈루액 규모 같은 것도 나온 게 있습니까?

<답변> 그 부분은 올해 것은 아마 내년 정도가 돼야지 합산되지 않을까, 그렇게 말씀드리겠네요.`

<질문> 그리고 또 지난해와 2022년 이럴 때도 양이 많았는데 혹시 과거 사례들도 조사를 할 수 있는지와 할 계획도 있으신지 이런 것도 알려주시겠어요?

<답변> 네, 과거 같은 경우에도 저희가 신고 시인... 소위 신고가 잘 됐다고 얘기했어도 그 이후에 다시 저희가 봤을 때, 그러니까 시가보다 현저하게 낮게 신고했던 감정평가가액이 나왔다든가, 아니면 유사매매사례가액이 턱도 없이, 소위 말해서 특수관계인들 간에 부당하게 이루어졌다든가 하면 조사 대상으로 선정이... 선정할 수도 있고요. 문제가 있으면 그 부분에 대해서 다시 들여다볼 수 있습니다.

<질문> ***

<답변> 아까 말씀드렸다시피 검증하겠다고 해서 1월부터 7월 중에 저희가 혐의가 있는 걸로 확인된 사례들입니다.

<질문> ***

<답변> 네.

<질문> 지금 2,000건 정도 전수 검증하시는데 그러면 시간이 대충 어느 정도 걸리는지 궁금하고요. 이게 부동산 감평 예산도 줄여서 하실 것 같은데 내년에 또 이 예산이 줄어들었지 않습니까? 이건 또 어떻게 대응하실지 여쭙습니다.

<답변> 일단 시간 문제는 정확히 말씀드리기는 좀 그렇고요. 왜냐하면 어느 정도까지 시간을 가져갈지 모르겠고, 예산은 사실 저희가 어느 정도 실제 감정평가 한 것 중에 부당하게 낮게 평가한 부분이 얼마인지는 지금 저희가 산출해 봐야 되겠지만 그렇게 많지는 않을 겁니다. 요즘 시중에 감정평가는 해야 된다는 인식이 많이 퍼져 있어서요. 저희가 예산이 좀 삭감됐다 하더라도, 아니면 추가로 저희가 확보를 해서라도 해당되는 부분에 대해서 검증할 예정입니다.

<질문> 아까 사례 여쭤봤는데요. 이 중에 다... 올해 기준으로 인용해도 되는 것, 지금 조사하고 있다고 봐도 되는 거죠? 확인차 여쭤봅니다.

<답변> 네, 맞습니다.

<질문> 그리고 전체 사례 가운데 이게 가장 많다거나 이렇게 좀 그런 게 보이나요? 이렇게 많이 하는 게 1번 사례 같은 경우나 이렇게 볼 수는 있나요?

<답변> 저기, 그러니까 지금 사례 1, 2, 3, 4 순서는 가장 유형이 많을 수밖에 없는 사례, 그러니까 정확히 몇 건이라고 말씀드리기는 곤란한데 그 사례들이 제일 전반적으로 많이 이뤄지는 사례라는 걸 말씀드릴게요.

<질문> ***

<답변> 네, 순서대로.

<질문> 이 중에서도 가장... 아, 순서대로?

<답변> 네, 순서대로.

<질문> 제가 진짜 몰라서 여쭤보는데요. 그 첫 번째 사례 있잖아요. 부담부증여 이용한 거 있잖아요. 그게 법적으로... 그러니까 어쨌든 이자는 자기가 내고 있는 게 맞잖아요.

<답변> 이자를 자기 자금으로 냈는지 안 냈는지는 확인이 필요하지 않습니까? 그렇죠?

<질문> 그러면 이자도 자기 돈으로 안 낼 수... 안 냈을 수 있어서 탈법이라는 건가요?

<답변> 그러니까 자기 생활비를 자기... 그러니까 지금 부담부증여로 받아서, 그 채무에 대해서, 자기 자금으로 제대로 갚았는지 여부를 확인을 해봐야 되기 때문에 그 부분은 사실상 확인을 해봐야 알 수 있는 성격이지, 본인 소명만으로 판단할 수 있는 사항은 아니라고 생각합니다.

<질문> 그거를 국세청에서 조사를 통해서 명확하게 확인할 수 있는 내용인 건가요? 그러니까 과거에 그런 식으로 제재를 하신 사례가 있나요?

<답변> 그러니까 채무, 금융 채무 같은 경우에는 납부한 원리금에 대해서 금융 증빙이 다 남기 때문에요. 저희가 그 부분은 명확히 들여다볼 수가 있고요. 그리고 사적으로 대출을 받거나 내지는 돈을 빌렸다고 하더라도 그 부분에 대해서는, 그러니까 금액이 클수록 금융 증빙이 남기 때문에 거기에 대한 소명이 없거나 제3자가 보기에도 이해 가능하지 않다면 사실상 그 자금을 갖다가 대여해 준거나 마찬가지인 거죠. 증여를 해주거나.

<질문> 그러니까 생활비를 부모가 지원하는 식으로 사실상 대출을 대신 갚아줬다. 이렇게, 이래서 문제라는 말씀이신 건가요?

<답변> 네, 그렇죠. 그러니까 생활비를 지금 보면 정확하게 들여다봐야 되겠지만 고액으로 만약에 수억 원씩 신용카드액을 쓰거나 그러면 자기가 만약에 1억 정도 벌었는데 2억 정도 신용카드 쓰려면 누가 돈을 대줘야 되는 거잖아요. 그러면 그 부분에 대한 것들도 저희가 봐야지 알 수 있는 거죠.

<질문> 그러니까 제가 궁금한 게 대출은 자기 돈으로 내고,

<답변> 그렇죠.

<질문> 그러니까 자녀가 대출은 자기가 갚았어요. 그런데 그 대신 생활비를 부모가 줬다, 이게 문제가 되나요?

<답변> 문제가 되죠, 왜냐하면 그 부분에 대한 증여를 했으니까. 그 부분도 증여세를 신고했어야 되는데 신고를 안 했기 때문입니다.

<질문> 그리고 한 가지만, 미성년자 증여 건수도 시계열로 주실 수 있나요?

<답변> 그 부분은 과장님이 한번.

<답변> (관계자) ***

<질문> ***

<답변> 주관부서는 저희가 주관을 하는 게 맞고요. 국조실은 지금 컨트롤타워 역할을 하기 위해서 부동산 대책에 그쪽에서 총괄을 하기 때문에 저희가 자료...

<질문> ***

<답변> 네. 그러니까 동일하게 적용되지 않기 때문에 이런 혼선이 있는 것 같습니다. 그러니까,

<질문> ***

<답변> 자세하게 사례나 내용 설명은 그쪽에서 할 수 없기 때문에 저희가 별도로 이렇게 진행하고 있는 겁니다.

<질문> 저 3번, 사례 3번 같은 경우에 현금 매출을 누락하고 아파트를 사서 증여한 거잖아요. 그런데 증여를 할 때 증여세만 제대로 냈으면 증여 관련돼서 편법 증여라고 볼 수 없는 거 아닌가요? 병원과 관련된 세금만 탈루했다, 이렇게 볼 수 있는 사건 아닌가요?

<답변> 그렇죠.

<질문> 그럼 편법 증여가 왜 들어간 거죠?

<답변> 그러니까 이게 연결이 되기 때문에 그렇지, 증여세를 납부했는... 그러니까 자기가 사업소득에서 탈루한 부분은 별도긴 한데 지금 이게 두 가지가 연결됐기 때문에 그렇긴 하거든요.

<질문> 그러면 초기 자금의 출처가 불명확하기 때문에, 그것도 탈루가 있었기 때문에,

<답변> 네, 불분명한 거죠. 출처 자금 자체가.

<질문> 그것도 같이 보시는 건가요?

<답변> 네, 맞습니다.

<질문> 그리고 4번, 사례 4번 같은 경우에 이게 감정평가법인을 시가불인정 감정기관으로 지정하게 되면 어떤 게 발생하게 되나요? 법인으로서는? 아예 업무 정지가 돼버리는 건가요?

<답변> 시가불인정기관이요?

<질문> 네.

<답변> 영업정지입니다. 영업을 할 수 없습니다.

<질문> 그럼 얼마나 뭐, 어느 정도 되는 건지.

<답변> 자세한 거는 우리 과장님이 설명하실 거예요.

<답변> (관계자) ***

<질문> ***

<답변> (관계자) ***

<답변> 사실상 불이익이 있는 거죠.

<답변> (사회자) 그럼 이것으로써 오늘 브리핑을 모두 마치도록 하겠습니다. 수고 많으셨습니다.

<답변> 감사합니다.

<끝>