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세입자 전세대출 연장 등 관련 임대인 동의 필요하지 않다

금융위원회 2020.08.27

금융위원회는 “세입자의 전세대출 연장 등과 관련해 임대인의 동의는 필요하지 않다”고 밝혔습니다. 이어 “이와 별개로, 은행이 사기 전세대출을 피하기 위해 연장전세계약의 존부를 임대인에게 확인하는 것은 일부 불가피한 측면이 있으나, 임대인의 확인거부 행위 등으로 인한 세입자의 불편이 없도록 관련 절차를 지속적으로 보완해 나가겠다”고 설명했습니다.

최근 일부언론의 ‘전세대출 연장시 임대인 동의가 필요없음에도 은행들이 지속적으로 동의여부를 확인하고 있다’는 등의 오해의 소지가 있는 보도사례에 대한 금융위원회의 설명입니다

[금융위원회 설명]

<Q. “세입자가 전세대출 받으신다는데 동의하시나요?“>

□ 전세대출취급 전 과정에서 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.

ㅇ 정부(국토부·금융위)는 지난 7.31일 배포한 보도설명자료를 통해,

 - HUG·SGI의 전세대출보증 취급(신규·증액)시 임대인의 동의는 필요하지 않고 통지만으로 가능하다는 내용을 밝힌 바 있으며,

 - HUG·SGI는 전세대출 취급은행들에게 상기와 같은 방침을 이미 전달(7.31일)하여, 현재 은행들은 전세대출 취급시 임대인의 동의를 조건으로 요구하지 않고 있습니다*.

 * 은행입장에서는 전세대출 부실시 대위변제 기관인 HUG·SGI에서 동의를 요하지 않을 경우 더 이상 동의를 요구할 이유가 없음 (보증기관과 은행의 문제)

 ※ 주택금융공사(주금공)은 보증취급방식이 달라 전세대출시 애초부터 동의나 통지가 필요하지 않습니다.   

ㅇ 아울러, 전세대출을 증액없이 연장하는 경우에는 어떤 보증기관을 이용하셔도 집주인의 동의는 물론 통지도 필요하지 않습니다.

→ 다만, HUG·SGI의 신규·증액 대출보증 시 집주인이 은행들의 통지 수령을 거부하여 임차인의 피해가 발생하지 않도록,

ㅇ 통지 확인의 방식을 문자·모바일 메시지, 관계인 수령 등으로 적극적으로 확대해 나갈 계획*입니다.  

 * 현행 판례에서 인정되는 범위를 고려하여 HUG·SGI → 은행에 추가 통보예정

<Q. “세입자와 전세계약을 (연장)하셨죠?“>

□ 이와 별개로, 은행이 사기 전세대출*을 피하기 위해 전세계약의 사실존부를 임대인에게 확인하는 것은 일부 불가피한 측면이 있으며, 전세대출에 대한 동의나 통지와는 명백히 다른 문제입니다.

 * 전세계약(연장)사실을 세입자가 허위로 속여 대출을 이용(연장) 등

ㅇ 특히, 계약서를 쓰지않고 구두 혹은 묵시적으로 전세계약연장을 하는 경우 등에 있어 세입자 일방의 주장만으로 전세대출을 연장하기에는 은행의 대출 관리상 어려움이 있습니다.

 - 다만, 임대인의 지속적인 연락 두절이나 회피 등으로 전세계약 연장 여부에 대한 확인이 어려운 경우에도, 개별심사 등을 통해 전세대출을 연장할 수 있는 절차*를 두어 이미 시행 중입니다.

 * (예) 과거 임차기간 동안 실전입·거주를 유지한 경우 등 세입자의 사기 가능성이 적은 경우(HUG, SGI), 배우자 등 동거인 추가보증조건(주금공) 등

→ 향후 전세대출 연장시 세입자 등을 통한 개별심사 간소화*를 추진하여,

 * [전세연장계약서가 존재시]
   ☞ 부동산중개인을 통해 확인후 대출 연장(주택금융공사는 기적용 중)

   [전세연장계약서가 미존재(구두합의 또는 묵시적계약연장시)]
   ☞ 임차인의 실전입·거주 지속여부 확인 및 확약서 징구 등

임대인의 계약존부 확인 거부로 인해 세입자가 전세대출연장과정에서 겪는 불편이 최소화되도록 조치해 나가겠습니다.

□ 정부는 임대차 3법의 안착을 통해 임차인의 주거권 강화 및 전월세 시장 가격 안정을 위해 노력하고 있습니다.

ㅇ 임대인이 계약갱신청구권 행사를 방해하는 등 임차인의 권리를 무력화하려는 갈등 상황이 발생하는 경우, 임차인은 분쟁조정 위원회에 조정신청을 할 수 있습니다.

 - 정부는 신속한 분쟁조정을 위해 우선 금년 중 6곳의 분쟁조정위원회를 설치하고, 향후 전국적으로 확대해 나갈 계획입니다.

ㅇ 정부는 금번 임대차 3법의 시장 정착 과정을 지속적으로 모니터링하면서 필요시 관계부처간 공조를 통해 추가 조치를 마련해 나가겠습니다.

문의: 금융위원회 가계금융과(02-2100-2523), 국토교통부 주택정책과(044-201-3321), 국토교통부 주택기금과(044-201-3338), 은행연합회 여신제도부(02-3705-5230), 주택금융공사 주택보증부(051-663-8421), 주택도시보증공사 금융기획실 (051-955-5722), 서울보증보험(02-3671-7788)

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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