빚내서 하는 부동산 투기 "이젠 끝"

내달부터 투기지역 내 6억 원이 넘는 아파트를 구입할 때 금융기관에서 빌릴 수 있는 대출한도는 총 금융부채상환액이 소득의 40%를 넘지 않는 선으로 제한된다.

지금까지는 대출금을 갚을 능력 유무와는 관계없이 아파트를 담보로 투기지역의 경우 집값의 최대 40%까지 받을 수 있었다.

하지만 앞으로는 투기지역 내 고가 아파트에 한해 소득 등 채무상환능력을 평가해 돈을 빌려주도록 대출관행을 바꾸겠다는 것이다.

이렇게 되면 앞으로 투기지역의 고가 아파트를 구입하는 경우 매입금액의 상당부분을 금융권 대출에 의존한 자금조달이 매우 어렵게 된다.



◆ 주택담보대출 규제 강화 왜 하나

지금까지는 집을 담보로 은행에서 대출을 받을 때는 담보인정비율(LTV) 한도 내에서 가능했다. LTV는 투기지역의 경우 집값(시세)의 40%, 비투기지역은 60%로 제한하고 있다.

금융당국은 높은 주택담보대출이 집값 상승의 원인으로 작용하고 있다고 판단, 2002년 9월 부동산 가격 안정을 위해 LTV 규제에 나섰다.

당시에는 투기지역으로 지정한 곳은 담보대출 금액이 시세의 60%를 넘을 수 없도록 상한선을 뒀고, 이 비율은 2003년 5월에 50%, 2005년 6월에는 40%로 계속 강화됐다.

이 비율대로 할 경우 시가 10억 원인 아파트의 경우 최고 4억 원까지 대출을 받을 수 있는 것으로 돼 있다. 하지만 은행들의 과열대출경쟁으로 일부 은행들은 이 비율마저 지키지 않는 것으로 드러났다.

금융당국은 그 동안 금융기관이 주택담보대출에 대해 소득과 여타 대출 등 채무상환능력을 종합적으로 평가해 대출을 취급하도록 유도해 왔지만, 여전히 담보가액에만 의존해 대출하는 관행이 남아 있는 것으로 파악됐다고 설명했다.

이 때문에 주택담보대출은 LTV 규제 강화에도 불구하고 2000년 말 54조8000억 원에서 작년 11월 말 188조8000억 원으로 늘어나는 등 부동산 시장의 잠재적 불안요소로 작용하고 있다.

이러한 관행이 지속될 경우 부동산 가격 하락 시 가계는 물론 금융기관마저 건전성이 크게 훼손돼 제2의 금융대란이 발생할 수 있다는 최악의 시나리오도 예상하지 않을 수 없는 상황이다.

이에 따라 금융당국은 주택담보대출 취급 시 채무상환능력을 종합적으로 평가하도록 강력히 지도해 나가는 한편, 특히 투기지역 내 6억 원 이상의 고가 아파트에 대해서는 별도의 강력한 규제책을 마련하게 된 것이다.

◆ 대출규모 어떻게 제한되나

예를 들어 투기지역의 시가 10억 원인 아파트를 살 때 종전까지는 은행과 보험사에서 시세의 최고 40%인 4억 원까지 대출을 받을 수 있었다. 여기에 제2금융권을 통해 20%를 더 받아 최대 6억 원까지 대출이 가능했다.

하지만 4월 5일부터는 종전의 LTV 한도 내에서 확실한 소득증빙을 전제로 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서만 대출이 가능하다.

DTI는 해당 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액을 더한 값을 연소득으로 나눈 것이다.

적용대상은 대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준)로부터 3개월이 경과하지 않은 투기지역 소재 시가 6억 원 초과 아파트(주상복합 아파트, 분양권, 재건축 지분 포함)를 담보로 하는 가계대출이다.

'DTI 40% 이내' 규정을 적용할 경우 연소득이 5000만 원인 사람이 만기 10년 원리금분할상황 방식으로 대출을 받을 때 2억 원까지만 대출이 가능하고, 만기 3년 일시상환방식을 선택했을 때는 5000만 원까지로 제한된다.

만약 다른 은행부채가 있을 경우에는 대출 가능한 금액은 이보다 더 적어진다. 또 연소득이 아무리 높더라도 대출금액은 LTV 한도(40%또는 60%) 이상은 받을 수 없다.

제도가 이렇게 개선될 경우 세무당국에 실소득보다 낮게 신고한 자영업자 등의 경우 주택담보대출에서 손해를 보게 되는 셈이다.

다만 대출시점상 아파트구입자금으로 간주되더라도 실제로는 긴박한 사업자금 마련을 위한 대출로 인정되는 등 예외적인 경우에는 금융기관의 여신심사위원회의 승인을 얻어 DTI 40% 조건이 배제될 수 있다.



◆ 주택담보대출 리스크관리 강화

금융감독당국은 LTV 규제가 제대로 지켜지고 있는지에 대해 지난 2월 149개 금융기관(은행.보험사.저축은행 포함)을 대상으로 실태점검을 실시했다. 결과는 언론에서도 보도된 것처럼 이 LTV를 제대로 지키지 않는 금융기관이 제법 있다는 것이다.

금융감독당국은 금융기관의 주택담보대출 리스크관리 실태에 대한 점검을 지속으로 강화하는 한편, 지난 2월 실시한 실태조사에서 LTV 기준을 위반한 금융기관 및 임직원에 대해서는 엄중 조치키로 했다.

또 기업운전자금 대출을 다른 용도로 유용하거나 LTV 기준을 회피하기 위해 신용대출을 취급하는 등 고의적인 위반사례에 대해서는 근본적인 재발방지책을 강구키로 했다.

특히 상호저축은행 등 제2금융권에 대해서도 대출모집인의 과장광고 등을 통한 적정한도 초과 대출이 발생하지 않도록 감시를 강화해 나갈 계획이다.