아파트 표준공급계약서 개정 및 보급

‘중대한 하자, 분양광고와 다른 아파트 계약해제 쉬워진다’는 제하의 보도자료에 대해서 브리핑 하겠습니다.

공정거래위원회는 아파트분양거래에 있어서 공정한 거래질서를 확립하기 위해 고객의 계약해제사유 추가, 계약해제 시 반환대금 가산이자율 명시 등 아파트표준공급계약서를 개정하였습니다.

참고로 이번 표준약관 개정은 국민권익위원회가 개정 필요성을 제기하였고, 사업자단체인 한국주택협회 및 대한주택건설협회가 심사 청구한 표준약관 개정안을 토대로 국토교통부, 한국소비자원의 의견을 수렴하여 약관심사자문위원회의 자문을 거쳐 공정위 소위원회에서 지난 11월 8일에 심의·의결 되었습니다. 개정된 표준약관은 사업자들이 개별적으로 약관개정 절차를 거친 후 새로이 체결되는 계약 분부터 사용될 것입니다.

개정 배경을 말씀드리겠습니다.

고객의 계약해제권 조항과 관련해서 종전 표준약관은 해제권 발생사유로 사업자의 입주지연만 규정되어있어, 고객의 계약해제권 행사에 어려움이 많았습니다.

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종전 표준약관이 민·상법상 법정해제권을 명시적으로 배제하는 것은 아니지만, 사업자가 약관조항을 근거로 이를 거부할 경우, 고객의 해제권 행사에 제약이 있었습니다.

계약해제 시 반환대금에 대한 가산이자율 조항입니다.

종전 표준약관은 계약해제로 반환해야 할 분양대금에 대한 가산이자율이 공란으로 되어있어, 사업자가 고객에게 불리하게 정할 소지가 있었습니다.

즉, 사업자가 법정이율보다 낮은 가산이율을 정하거나 아예 이자를 지급하지 않는다고 정하는 등 고객의 피해가 있었습니다.

다음 아파트표준공급계약서 개정내용을 보다 구체적으로 말씀드리겠습니다.

첫 번째, 사업자의 대표적인 계약위반 유형을 약정해제권 발생 사유에 추가하였습니다. 고객의 계약해제권 행사의 편의를 위해서 사업자의 대표적인 계약위반 유형을 약관해제권 발생사유로 표준약관에 추가하였는데, 종전 표준약관은 해제권 발생사유로 사업자의 입주지연만 규정되어있어 고객의 계약해제권 발생 여부를 두고 거래당사자간 다툼이 많았습니다.

개정 표준약관의 추가된 계약해제 발생사유는 법원의 판례 내용을 분석해서 그 내용을 반영해서 구체화 시킨 것입니다.

또한, 거래의 당사자 간 귀책으로 인한 계약해제 시 공급대금의 10%의 위약금을 상대방에게 지급해야 되는데 고객의 위약금청구 조항 근거조항이 계약해제 조항을 인용하고 있으므로, 계약해제권 확대에 따라 위약금 조항 역시 함께 구체화 하게 되었습니다.

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계약해제와 관련해서 표준약관 개정 전 ·후 비교표를 보시면 종전 표준약관은 3개월 이내에 입주할 경우에만 고객이 해지를 할 수 있도록 되어있었는데, 개정 표준약관은 이것 외에 2호에 보면 분양주택의 하자가 중대하고, 보수가 곤란하여 계약 목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우, 세 번째 분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사안과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우, 또 이중분양으로 인해 분양계약에 따라 소유권 이전 등기가 불가능한 경우, 마지막으로 다섯 번째 일반조항으로 그밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우를 구체화해서 계약해제 사유를 추가하였습니다.

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계약해제 시 반환대금에 대한 가산이자율을 법정이자율로 명문화 했는데, 계약해제로 인한 매매대금 반환 시 사업자는 민·상법소정의 법정이자율에 해당하는 이자를 가산하여 반환하도록 정하였습니다.

현재 법정이자율은 상법이 연 6%이고, 민법은 연 5%입니다. 종전 표준약관은 가산이자율이 공란으로 되어있어, 우월한 지위에 있는 사업자가 법정이자율보다 낮은 가산이율을 정하거나 아예 이자를 지급하지 않는다고 정할 여지가 컸기 때문에 이를 차단하기 위해서 명시적으로 이자율을 정하였습니다.

의의 및 향후 계획을 말씀드리겠습니다.

계약해제권 발생사유가 구체적으로 명시되어, 향후 아파트 분양계약 해제를 둘러싼 거래당사자 간 분쟁 및 고객의 피해가 크게 줄어들 것입니다.

아울러 사업자가 매매대금 반환 시 법정이자율보다 낮은 가산이자율을 정하거나 이자를 지급하지 않던 불공정한 관행 역시 사라질 것으로 기대합니다.

향후에 공정위는 개정된 표준약관을 관련 사업자단체나 개별사업자들에게 표준약관 사용을 적극 권장할 예정이고, 앞으로도 거래상황변화에 맞춰 필요할 경우에는 해당분야의 표준약관 재개정을 함으로써 불공정한 계약으로 인한 고객의 피해를 방지하고, 공정한 거래관행을 정착시켜 나갈 계획입니다.

이상 브리핑을 마치겠습니다. 감사합니다.

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[질문 답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 처리했으니 양해 바랍니다.

<질문> 전면에 사업자들이 개별적으로 약관개정 절차를 거친다고 하셨는데, 그것에 대한 기간의 제한이 있습니까?

<답변> 따로 기간의 제한은 없고요. 우리들이 현재 표준약관이 이렇게 개정되었기 때문에 대한주택협회라든지, 그런 사업자단체에 대해서 개정된 표준약관을 사용하라고 권장조치를 했고요. 그 권장조치에 따라서 아마 개별사업자, 사업자단체에서도 개별사업자단체에다가 이런 표준약관이 개정되었기 때문에 사용하라고 권장할 것입니다.

<질문> 권장사항인 것이죠?

<답변> 예, 그렇습니다.

<질문> 아파트 분양 같은 것이 자주 있는 일도 아니고, 몇 년에 한 번씩 있는 것인데, 분양이 이제 다가오는데, 이것까지는 종전의 약관 사용하고, 그 이후에는?

<답변> 예, 그렇죠. 새롭게 분양계약을 체결하는 것부터 이 표준약관을 사용할 수 있습니다.

<질문> 단계적으로 할 수 있는 방법은 없는 것인가요?

<답변> 단계적으로 할 수 있는 방법이라는 것은 어떤 말씀이시죠?

<질문> *** 기간의 제한이 없다고 하셨으니까.

<답변> 표준약관, 그것은 권장사항이기 때문에 사업자들이 보통 이것, 우리들이 이것을 개정할 때는 사업자단체가 개별사업자들의 의견을 수렴해서 개정 심사청구를 하거든요.

그렇기 때문에 이 개정 내용을 알고 있고, 새롭게 우리들이 발표를 하고, 또 권장을 하면 여러 가지 지금 새롭게 분양이 이루어지는 데는 이 계약서를 통해서 될 것이고, 그 시기를 우리들이 ´언제, 언제부터 다 고쳐라´ 이렇게 얘기하기는 좀 어려운 사항입니다.

<질문> 그러면 개별사업자들도 다 인정한 것이죠?

<답변> 예, 그렇습니다. 우리들이 사업자단체한테 우리들이 ´이런 쪽으로 좀 문제가 있으니까 고치자´ 하는 것에 대해서, 우리 의견에 대해서 의견수렴을 다 거쳤고, 거기에 따라서 그쪽에서 표준약관을 개정 심사청구를 하는 절차를 거쳤기 때문에 아마 다 했을 것으로 보이고, 현재 아파트 표준약관은 많이 사용을 하고 있습니다.

감사합니다.

<끝>