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‘임대차 신고제 시행’ 국회 본회의 통과…임대차 3법 완성

임차인 주거권 대폭 강화…전월세 시장 가격 안정 기대

국토교통부·법무부 2020.08.04

정부는 임대차 신고제의 시행을 담은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 4일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

이로써 계약갱신청구권, 전월세상한제 및 임대차신고제를 내용으로 하는 임대차 3법이 완성됐다.

정부는 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입 전에는 임대인과 임차인 간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔지만 이들 법의 시행으로 이제는 임차인이 원한다면 4년간 안정적으로 거주할 수 있게 됐다고 설명했다.

또 내년 6월부터 임대차 신고제가 도입되면 임차인은 지역 내 임대주택의 실거래 정보를 제공받게 돼 시의성 있는 시세 정보를 바탕으로 임대차 계약을 체결할 수 있을 것으로 기대하고 있다고 밝혔다.

서울 송파구 한 상가 부동산 중개업소에 붙어 있는 부동산 규제 관련 안내문을 시민이 살펴보고 있다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)
서울 송파구 한 상가 부동산 중개업소에 붙어 있는 부동산 규제 관련 안내문을 시민이 살펴보고 있다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

아울러 정부는 임대차 3법 도입과 관련해 전세→월세 전환 가속화, 4년 후 전세가 상승 등 시장의 혼선을 우려하는 의견에 대해서는 다음과 같이 설명했다.

① 첫째, 임대차 3법 시행으로 전세→ 월세 전환이 가속화되는 것은 아닙니다.

전세→ 월세 전환추세는 2016년 이후로 큰 변동이 없습니다.

전세 비중이 급격하게 감소한 것은 금융위기 및 저금리 기조가 이어진 2006년부터 2016년 사이의 시기(50% 수준→ 40% 수준)이며, 2016년 이후의 전세 비중은 약 40% 수준을 유지하고 있습니다.

* 전세비중(전국,%) : (`06년) 54.2 (`10년) 50.3 (`14년) 45 (`16년) 39.5 (`18년) 39.6 (`19년) 39.7(수도권,%) : (`06년) 62.1 (`10년) 57.1 (`14년) 53.9 (`16년) 46.7 (`18년) 46.3 (`19년) 46.3

임대차 3법의 시행으로 오히려 현재 진행중인 계약의 갱신 시에는 임차인의 동의가 없이 임대인의 일방적인 의사만으로는 전세→ 월세로 전환할 수 없고,

서울 등 주요지역 거래 중 전세금을 승계한 매매거래의 비중이 높은 점을 감안할 때, 단기간에 전세금을 임차인에게 반환하고  전세에서 월세로 전환하는 경우는 많지 않을 것으로 보입니다.

* 전세금 승계 거래 (서 울,%) : (‘20.1월) 48.4 (2월) 48.3 (3월) 48.6 (4월) 47.4 (5월) 52.4(강남4,%) : (‘20.1월) 57.5 (2월) 60.3 (3월) 61.6 (4월) 63.8 (5월) 72.7 

설령, 갱신 시 전세→ 월세 전환이 이루어지더라도 법정전환율 4%(현재)가 적용되고 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용되어 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인도 크지 않은 상황입니다.

아울러, 현재 4% 수준인 법정전환율을 최근 저금리 기조 및 기타 금융상품의 수익률을 고려하여 낮추는 방안도 추진할 계획입니다.

② 둘째, 금년 하반기 전세 수급전망은 양호합니다.

수도권 하반기 아파트 입주 예정물량*은 약 11만 세대로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며,

* (수도권 하반기 입주, 만호) ‘15.下 6.1, ’16.下 7.8, ‘17.下 11.8, ’18.下 13.3, ‘19.下 8.1
 
서울도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년(2.1만호, ‘15~’19년) 대비 많은 상황입니다.

아울러, 수도권의 하반기 재개발·재건축 등 정비사업 이주수요는 약 1.5만 세대로, 예년 대비* 이주가 많지 않을 것으로 예측되며,

* (예년 이주물량) ’17上 2.6만, ’17下 3.7만, ’18上 2.7만, ’18下 2.7만, ‘19上 2.6만, ’19下 1.9만

서울의 하반기 이주수요도 약 5천세대로 예년보다 적어 전세수급 상황도 이전보다 안정적일 것으로 전망됩니다.

* (서울 이주물량) ’17上 1.3만, ’17下 1.6만, ’18上 0.9만, ’18下 1.4만, ‘19上 1.1만, ’19下 0.7만(강남4 이주물량) ’17上 0.4만, ’17下 1.1만, ’18上 0.4만, ’18下 0.9만, ‘19上 0.4만, ’19下 0.2만

③ 셋째, 4년 후 전세가격은 급등 가능성이 거의 없으며, 안정적일 것입니다.

임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망됩니다.

그 이후 기존 임대주택의 계약기간 만료일은 2022년부터 2024년까지 고르게 분산(매월 4% 수준)될 것으로 분석되어 계약물량의 단기적 집중으로 인한 가격급등이 발생할 가능성은 낮습니다.

또한, 2022년 이후 서울 아파트 입주물량이 연간 5만호 이상이 예상되는 등 신규 공급물량도 충분한 상황으로, 전반적인 전월세 수급 안정을 보일 것으로 전망됩니다.

금년 5월 6일에 발표한 공급물량 7만호와 4일 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 합하여 총 20만호*가 향후 서울권역에 추가 공급될 예정으로 공급물량도 충분합니다.

* 5.6 도심 내 공급방안 (7만호)+ 신규공급(13.2만호+α)

이 중 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지 7만호와 주거복지로드맵, 3기 신도시 등 기존에 추진하던 공공택지 77만호를 합친 총 84만호*(서울 12만호, 경기 63만호, 인천 9만호 등)를 실수요자가 부담 가능한 가격으로 지속 공급할 계획입니다.
 
* 수도권 77만호 + 서울 1.5만호(5.6대책) + 수도권 5.7만호(8.4대책)

아울러 2025년에는 장기공공임대 240만호 가량이 확보*(재고율 10%, OECD 平8%) 될 예정으로, 우리나라 임차가구 4가구 중 1가구는 공공임대주택에 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다.

* 공공임대주택 재고전망(만호,%) : (`19년) 160.6만호, 7.6% (`20년e) 173.2만호, 8.1% (`21년e) 186.3만호, 8.6% (`22년e) 199.6만호, 9.1% (`25년e) 238.3만호, 10.4%

→ 전체 845만 임차가구 중 공공임대 수용율 : (`22년) 23% (`25년) 28%

정부는 이번 임대차 3법의 시행을 통해 임차인의 주거권을 대폭 강화하는 한편, 전월세 시장 가격의 안정을 통해 무주택 서민의 주거불안이 발생하지 않도록 최선을 다하겠습니다.

문의: 국토교통부 주택정책과/법무부 법무심의관실 044-201-3321/02-2110-3503

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<자료출처=정책브리핑 www.korea.kr>
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