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계약 해지하면 계약금을 돌려받을 수 있나요? - 생활 속 법률 이야기(8)

2021.09.15 문화체육관광부 국민소통실
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마을변호사와 함께하는 생활 속 법률 이야기, 여덟 번째. 가계약금으로 계약한 거래에서 해지한 경우, 돈을 돌려 받을 수 있을지 마을변호사 '황선영 변호사'님과 함께 해결하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

안녕하세요. 여러분의 마을 변호사 황선영 변호사입니다. 혹시 법적 분쟁으로 곤란을 겪고 계신가요? 앞으로 정책 브리핑과 함께 마을 변호사 활동 중 만났던 일상 속 법률상담 사례를 소개하고 그에 관한 예방법이나 대처법도 함께 알아보려고 합니다.

오늘은 계약금과 관련한 상담 사례를 하나 소개해드리려고 하는데요. 저를 찾아왔던 A 씨는 시골에 논을 몇 필지 사기 위해 알아보던 중 공인중개사의 소개를 받고 괜찮은 땅이 있어 계약을 진행하기로 했다고 합니다. A 씨는 먼저 가계약금으로 500만 원을 입금해달라고 하여 매도인 계좌로 돈을 입금했다고 하는데요. 당시까지 A 씨는 매도인과 직접 만나거나 계약서는 쓰지 않았고 대략적인 대금만 정했다고 합니다. 물론 중도금이나 잔금의 액수 지급 시기도 정하지 않았고요 A 씨는 급하게 땅을 알아보고 있다가 소개받은 이 땅이 맘에 들어 우선 다른 사람에게 뺏기지 않기 위해 가계약금을 지급하게 되었던 것인데요. 나중에 A 씨는 매수 대상 토지는 직접 찾아가 보고 나서야 아차 싶었다고 합니다. 논 가운데 일부가 물 빠짐이 좋지 않아서 농사짓기에 적합한 땅이 아니었던 것이죠. A 씨는 바로 공인중개사를 통해 매도인에게 계약해지 의사를 밝히고 500 만원을 돌려달라고 하였습니다. 그러나 매도인은 A 씨가 교부한 돈이 계약금이라면서 계약이 해지될 경우 당연히 몰지 되는 것 아니냐면서 반환을 거부했다고 하는데요.

과연 A 씨는 이 가계약금을 포기해야만 하는 것일까요? 우선 A 씨가 교부한 500 만 원을 계약금으로 볼 수 있는지부터 살펴보겠습니다. 민법 제 565 조는 매매 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부할 때 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상황에서 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 쉽게 말에 계약금이 오고 간 경우에는 따로 약정을 하 지 않아도 중도금 지급 전까지 계약금을 포기하고 계약을 해지할 수 있다는 것인데요.

이 규정에서 유의해야 할 것은 계약금 명목으로 상대방에게 교부된 돈이 바로 계약 당시에 수수되어야 한다는 것입니다. 따라서 계약이 성립되었다고 보기 어려운 시점에 어떤 금원의 수수되었다면 이는 계약금의 수수된 것으로 보지 않을 수 있다는 것이죠. 그렇다면 A 씨가 가계약금으로 500 만 원을 교부할 당시에 계약이 성립되었는지가 문제가 될 것입니다. 매매계약이 성립하였는지는 매매계약의 본질적 상황이나 중요 사항에 관해서 쌍방 간 구체적인 의사의 합치가 있었는지로 판단해볼 수 있을 텐데요.

A 씨의 경우에는 비록 매매 부동산이 특정되어 있고 대략적인 매매대금이 정해져 있기는 했지만 매매계약서가 작성되지도 않았고 매도인과 매수인이 서로 만난 적도 없으며 매매대금의 구체적인 지급 시기는 방법이 정해져 있지도 않았기 때문에 매매계약의 체결에까지 이른 것으로는 보지 않을 가능성이 컸습니다. A 씨는 단지 매매를 위한 교섭단계에서 매물을 선점하기 위한 목적으로 금원을 지급한 것이었고 이는 장차 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 계약교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금 정도였던 것이죠. 따라서 본 계약이 성립하지 않는다면 당연히 반환이 전제되는 금원인것입니다.

우리 민법은 가계약금이나 증거금에 관해서는 따로 정하고 있지 않기 때문에 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가진 것으로는 인정받기 어려울 것입니다. 다만 당사자들 사이에 가계약금의 배액을 상환하거나 포기하면 계약을 해지할 수 있다고 특별히 정한 경우에는 해약금 약정이 있는 것으로 볼 수 있기 때문에 본 계약 체결을 원치 않게 된 매수인으로서는 가계약금을 포기하지만 계약을 해지할 수가 있을 것입니다. 하지만 A 씨의 경우에는 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 따로 한 사실이 없었고 따라서 가계약금을 포기할 필요 없이 본계약이 체결되지 않았다면 교부했던 가계약금 반환을 구할 수가 있는 것입니다.

반대로 가계약금을 수수하더라도 가격에 구속력을 주고 싶으면 특약사항으로 해약금 약정을 따로 넣을 필요가 있겠고 명칭은 가계약금이라도 가계약금 수수시 계약체결 성립이 인정될 정도였다면 민법 제 565 조에 의거해서 매수인은 위 가계약금을 포기하고 매도인은 배액을 상환해야지만 계약해제 효력을 인정받을 수 있을 것입니다. 조금 다른 경우이긴 하지만 계약금을 정하면서 계약금의 일부만 지급하거나 전부를 후에 지급하기로 약속하는 경우가 종종 있는데요. 이때는 실제 교부된 계약금을 해약금으로 볼지 아니면 약속한 계약금 전부를 해약금으로 볼지가 문제될 수가 있습니다.

이 경우에는 계약이 구속력을 부여하고자 하는 당사자들의 의사에 비추어 실제 교부된 계약금이 아니라 약정한 계약금 전부에 배액을 상환해야지만 계약이 해제되는 것으로 보고 있으니 이 점 반드시 유의하셔야 할 것 같습니다.

감사합니다.

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