연체 걱정·월세 부담 없는 '전월세 안심신탁' 첫 임대인 모집

임차인에게는 월세와 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체와 공실 걱정 없는 월세를 제공하는 전월세 안심신탁사업이 본격 시작된다.

임차인은 보증금 상당액을 전월세안정화기구(HUG)에 예치하고, HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 약정 수익률에 해당하는 금액을 월세 형태로 달마다 지급한다.

국토교통부와 주택도시보증공사는 4일 월세 물건을 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인을 모집한다고 밝혔다.

이번 사업은 주택 신속 공급 방안의 후속조치로, 그동안 관계부처 협의 등으로 계약구조, 참여요건, 임대인 혜택 등을 마련했다.

전월세 안심신탁 사업은 '임대인 - HUG - 임차인' 3자 간 계약을 체결하는 방식이다.

임차인은 보증금 상당액(예치금)을 HUG에 예치하고, HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 월 수익(월세)을 지급하며, 계약기간 종료 뒤 HUG가 임차인에게 예치금을 반환한다.

이는 임대인과 임차인 간 보증금 없는 월세 형태의 임대차 계약이며, 일반 임대차계약과 마찬가지로 주택임대차보호법의 적용 대상으로, 계약갱신청구권 및 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등을 적용해 임차인의 안정적인 거주를 보장한다.

임차인의 예치금은 HUG가 보관·운용한 뒤 직접 임차인에게 반환하므로 임차인은 예치금 미반환 등 전세사기 걱정 없이 거주할 수 있다.

임대인은 모집 공고문에 따른 약정 수익률(이번 공고는 세전 연 4.35%)을 계약 기간에 HUG로부터 월세 형태로 달마다 지급받게 되므로 월세 연체 우려 없이 주택을 임대할 수 있다.

다만 보증금 고유의 담보 기능을 고려해 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의를 신청하면 예치금의 일부를 HUG가 유보하게 할 예정이다.

전월세 안심신탁 임대차 계약은 전용 임대차계약서로 체결하며, 임차인은 계약금으로 예치금의 10%, 입주 때 나머지 90%를 나누어 HUG 전용 계좌에 납입한다.

임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등 신청 자격을 제한하지 않으나, 임차인 주거안정 등을 고려해 대상주택과 임대조건은 일부 제한한다.

대상 주택은 주택 유형에 따른 제한은 없으나 주택가격이 20억 원 이하여야 하고, 기존에 있던 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다.

임차인이 HUG에 예치하는 예치금은 적정 전세 시세 이내로만 허용하며, 다양한 임차인의 상황을 고려해 전세형 외에 보증부 월세형도 가입할 수 있다.

임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우에는 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 여부를 검증한다.

HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익(월세)에 대해 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안해 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택을 지원한다.

일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외를 허용해 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을 확보할 수 있게 지원할 계획이다.

임대인은 HUG로부터 달마다 수익을 지급받으며, 기존 안심신탁 임대차계약 종료 뒤 공실 발생하면 안심신탁 사업 계속 참여조건부로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급해 임대인은 연체·공실 리스크 없이 임대 운영을 할 수 있다.

임차인에 대해서는 예치금에 대한 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)로 목돈 마련을 지원하고, 소득·자산 등 요건 충족 대 주택기금의 버팀목 대출도 이용할 수 있게 연내 모든 절차를 완료할 예정이다.

아울러 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입이 필요하지 않아 임대인과 임차인은 보증 가입과 보증료 비용 부담을 줄일 수 있다.

이 밖에도 안심신탁 사업 활성화를 위한 추가 지원방안을 확대해 나갈 예정이다.

임대인은 이날부터 상시로 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사에서 사업 참여를 신청할 수 있다.

임차인 모집여부와 무관하게 참여 신청이 가능하며, 임대인 희망 때 HUG 홈페이지에 임대물건 등재 등으로 임차인을 원활히 구할 수 있게 지원할 예정이다.

신청 접수 뒤 대상주택 요건 검증, 3자 계약 체결, 예치금 납부 등을 거쳐 내년 1월부터 순차적으로 입주할 수 있으며, 임대인 모집공고문은 HUG 안심전세포털 누리집에서 확인할 수 있다.

김이탁 국토부 1차관은 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체와 공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라면서 "임대인과 임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있게 지원하겠다"고 밝혔다.

◆ 전월세 안심신탁 임대인 모집공고 관련 문답

[계약 체결]

Q1. 해당 계약은 '주택임대차보호법'에 따른 임대차 계약인지? 왜 '보증금 없는 월세' 계약 형태인지?

전월세 안심신탁 임대차계약도 '주택임대차보호법'에 따른 임대차 계약으로, 계약갱신, 대항력, 임대료 증액제한(5%) 등이 동일하게 적용됩니다.

HUG는 임대인을 대신해 보증금 상당액 예치·반환, 임차인을 대신해 월임대료 상당액을 임대인에게 지급하는 역할을 수행하며, 해당 역할 수행을 위한 제3자로서 임대차 계약에 참여합니다.

전세사기 원천 차단을 위해, 보증금 상당액이 임대인을 거치지 않고, 임대인의 보증금 상당액 반환의무도 없는 등 민법상 보증금으로 해석되기 어려운 점을 고려해 '보증금 없는 월세' 형태로 구조화한 것입니다.

Q2. 전월세 거래 신고 주체는 누구이며, 어떠한 계약 내용을 신고해야 하는지?

주택 임대차계약의 신고 주체는 '부동산거래신고법' 제6조의2제1항에 따라 임대차계약 당사자인 임차인과 임대인이 해당됩니다. 

안심신탁 사업은 '보증금 없는 월세' 형태의 임대차이므로, 보증금은 '0원'으로, 월임대료는 HUG가 지급하는 월수익 금액을 기재하여 신고하되, 별도 임차인 지급 월임대료가 있는 경우 합산해 신고합니다.

Q3. 현재 임대차 중인 주택도 변경 계약을 통해 안심신탁 사업 참여가 가능한지?

기존 임대차 종료(또는 합의해지) 및 임대인의 보증금 반환(→임차인)이 완료된 후 안심신탁 사업 참여가 가능합니다. 

Q4. HUG가 홈페이지에 임대 물건을 등재하여 임차인을 모집하므로, 공인중개사 없이 임대차계약을 체결하는 구조인지?

HUG는 임대인의 원활한 임차인 모집을 지원하기 위해, 홈페이지 등을 통해 임대주택 소재지, 정보 등을 제공하는 것이며, 예치금 대출 이용, 허위계약 방지 등을 감안해, 안심신탁 임대차계약은 HUG로부터 계약 등 업무를 위탁받은 법무법인 입회 하에 공인중개사의 중개를 통해 체결합니다.(단, 임대인이 법인임대사업자 및 LH등 공공주택사업자인 경우는 예외)

Q5. 안심신탁 임대차계약의 갱신 계약 체결 절차는 어떻게 되며,임대차 계약기간 종료 전 중도 퇴실이 허용되는지?

안심신탁사업 임대차계약도 '주택임대차보호법'이 적용되므로, 동법에 따라 임차인은 만료 6~2개월 전 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 동 기간 내 수용여부 결정 가능합니다.

기존 임대차 거래의 관행을 준용해, 임차인 사유로 인해 임대인과 임차인이 임대차 계약의 해지에 합의하는 경우, 계약 중도해지가 허용됩니다.

Q6. 등록임대사업자는 '민간임대주택법' 상 법정 표준계약서를 사용해야 하는데, 안심신탁 참여 시 어떤 계약서를 사용해야 하는지?

민간임대주택 등록임대사업자는 안심신탁 임대차계약서를 법정 표준임대차계약서의 특약(제17조)으로 첨부(별지형태)하여 계약체결이 가능합니다.

[대상주택 요건] 

Q7. 대상주택 선순위 채권(80% 이하) 및 적정 전세 시세 이내 등의 참여 요건을 두는 이유는?

예치금은 HUG가 보관하여 주택 압류·경매 등이 발생해도 100% 반환되나, 과도한 선순위 채권으로 인한 경매 발생 시 임차인의 조기 퇴거 등 거주 불안을 방지하기 위한 최소한의 장치입니다. 

전세 시세를 초과하는 과도한 예치금 납부에 따른 임차인 주거비 부담을 감안해, 예치금은 적정 전세시세 이내로 제한할 필요가 있습니다.

[③ 계약 사후관리]

Q8. 주택 훼손 등 분쟁 발생 시 어떤 절차를 통해 해결해야 하는지?

임대인 이의신청이 있을 시 HUG는 예치금 일부의 반환을 유보하고, 계약 종료일로부터 2개월 내에 임대인과 임차인이 유보금 반환에 관해 합의한 후 HUG에 요청 시, HUG는 요청에 따라 유보금을 반환합니다.

계약 종료일로부터 2개월 경과 시, HUG는 관할 법원에 유보금을 공탁(공탁 수수료 등은 유보금에서 공제)합니다.

Q9. 주택 압류, 경매 등 발생시 임차인의 예치금은 어떻게 되는지?

임차주택 압류, 경매 등은 임대인의 채권자가 임대인의 재산에 대해 채권보전 조치를 하는 것으로, 안심신탁 사업에서 예치금은 HUG와 임차인 간 채권-채무관계에 따라 관리되므로 주택 압류, 경매 등이 발생해도 HUG가 100% 반환 가능합니다.

[참여자 지원사항]

Q10. 임대소득 50% 세액감면, 농어촌특별세 비과세 적용을 위해서는 법 개정이 필요한데, 법 개정 진행 상황은?

'조세특례제한법', '농어촌특별세법' 등 관련 법령이 신속히 발의· 개정될 수 있도록 재경부와 긴밀히 협의할 예정입니다.

2027년 발생한 임대소득은 2028년 5월에 신고됨을 감안하여, 신고기간 전까지 관련 법 개정을 완료할 계획입니다.

Q11. 모든 안심신탁 사업참여 임대인은 주택연금 실거주 의무가 면제되는지?

주택연금 가입·수령을 위해서는 해당 주택에 실거주를 해야 하나, 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차 계약을 체결해 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우에는 실거주하지 않더라도 주택연금 수령이 가능하도록 할 계획입니다.

Q12. 종전 안심신탁 계약이 종료된 후 후속 임차인 모집시까지 공실이 발생한 경우, 공실 보조는 어떻게 제공되는지?

임대인이 기존 안심신탁 임대차 계약 종료 이후 후속 임차인과도 안심신탁 임대차 계약을 체결하는 경우, 임대인이 HUG에 공실 수익 지급을 신청하면 HUG가 공실기간 등을 산정한 후 최대 2개월 치 범위 내에서 일괄 지급 예정입니다. 

다만, 공실보조는 계약 정상 종료 후 발생하는 불가피한 공백을 지원하기 위함이므로, 임대인-임차인 간 합의를 통해 안심신탁 임대차계약을 중도 해지한 경우에는 공실보조 지원이 불가합니다.

문의: 국토교통부 주택정책관 주택기금과(044-201-3347), 주택도시보증공사 안심신탁기획실(051-998-6821)