분양가 25%로 입주…고양창릉에 '지분적립형 주택' 첫 공급

분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 취득하는 '지분적립형' 공공분양주택이 처음 공급된다.

국토교통부는 오는 12월 경기 고양창릉 S-2블록 1057세대 가운데 284세대를 지분적립형으로 공급하고, 앞으로 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택에 지분적립형과 이익공유형Ⅱ 등 '부담 가능한 공공분양주택'을 단계적으로 확대한다고 4일 밝혔다.

부담 가능한 공공분양 주택은 아직 모아둔 자산은 적지만 향후 주택 구입 여력 개선이 예상되는 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 도입한다.

현재 수도권 평균 공공분양주택 분양가격 5억 1000만 원(전용면적 55㎡ 기준)을 기준으로 지분적립형은 초기 지분 취득 비용 1억 2800만 원(분양가의 25%), 이익공유형 Ⅱ는 대출을 제외한 초기 필요 자금 1억 5300만 원(분양가의 30%)으로 분양받을 수 있다.

도입을 검토하고 있는 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 초기 필요 자금은 7700만 원으로 줄어든다.

지분적립형의 수분양자는 최초 입주 때까지 25%의 지분만 취득한 뒤 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 취득하고, 미취득 지분에 대해서는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 사업자에게 임대료를 납부한다.

지분은 회차별로 반드시 지분을 취득해야 하나 수분양자의 경제적 여건 등을 고려해 최대 1년 동안 취득을 유예할 수 있다.

이익공유형 Ⅱ는 분양가의 70%(한도 5억 원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받게 하고, 추후 주택을 팔거나 대출을 상환할 경우 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 공유하는 모델이다.

금리는 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮게 설정하고, 우대금리도 최대 0.5%p까지 지원한다.

단 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품 최저 금리(현 1.2%)로 한다.

부담 가능한 공공분양주택은 다음 달 LH 고양창릉 S-2BL(1057세대) 중 284세대의 지분적립형 분양을 시작으로 점차 확대해 나갈 계획이다.

연내 발표 예정인 LH의 내년도 분양계획에는 내년 부담 가능한 공공분양주택으로 분양할 단지도 포함될 예정이다.

이익공유형 Ⅱ의 경우는 아직 법적인 근거가 없어 이를 도입하기 위한 공공주택 특별법령 개정을 신속히 추진해 나갈 계획이다.

김이탁 국토부 제1차관은 "부담 가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 사람에게 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대하며, 앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담 가능한 주거 선택지를 확대해 나가겠다"고 밝혔다.

◆ 부담가능한 공공분양 관련 문답

Q1. 지분적립형 분양주택이 수분양자의 부담을 얼마나 덜어줄 수 있는지?

- 지분적립형 분양모델로 분양가 5억 1000만 원의 주택을 분양받을 경우 1억 2800만 원의 초기 자본이 필요합니다. 예를 들어 주변 전세 시세가 4억 원이라고 가정하면 미취득 지분에 대한 초기 임대료는 보증금 100% 기준 2억 7000만 원, 월세 100% 기준 월 79만 원입니다. 

임대료를 전액 월세로 전환할 경우 초기에 1억 2800만 원을 내고 매달 79만 원씩 납부하므로 주변 임차인보다 저렴한 비용으로 더 높은 주거안정성을 누릴 수 있습니다. (전세가 4억 원, 전월세전환율 5.5% 가정 시 보증금 1억 3000만 원일 때 월세는 124만 원 수준임)

Q2. 이익공유형 II와 기존의 이익공유형(나눔형)을 비교했을 때 이익공유형 II의 장점이 무엇인지?

- 나눔형은 추후 감정가로 공공환매만 가능하고, 환매 시 수분양자가 감정가 기준 차익의 70%를 가져가는 구조입니다. (감정가가 대체로 시세의 90% 수준인 점 고려할 때 시세차익의 63% 수준)

반면, 이익공유형 II는 추후 시장에 자유롭게 매각이 가능하며, 대출 평균 잔액에 비례하여 수분양자가 차익을 가져갈 수 있는 구조입니다.

아울러, 환매를 통해서만 정산 의무가 종료되는 나눔형과 달리 이익공유형 Ⅱ는 주택을 매각하지 않더라도 대출 상환을 통해 정산 의무를 종료할 수 있다는 점에서도 수분양자의 선택지가 확대됩니다.

문의: <총괄>국토교통부 주택정책과(044-201-3329), <주택기금 연계>주택기금과(044-201-3340), <고양 창릉 S-2BL>공공택지관리과(044-201-4523), <사업 시행>LH 판매기획처(055-922-5133)