주택정책 발표

주택정책관입니다.

정부는 그동안 네 차례의 시장안정대책과 30만 호의 수도권 주택공급 확대방안 등을 통해 수요와 공급 양 측면에서 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 노력을 일관되게 추진해왔습니다.

특히 지난해 말에는 서울의 국지적 과열현상을 유발하는 다주택자, 갭투자자 등의 투기수요를 차단하기 위해 대출, 세제규제 강화 등을 내용으로 하는 12.16 대책을 발표한 바 있습니다.

그 결과 서울집값은 빠른 속도로 안정세를 회복하고 있으며, 특히 그간 집값상승을 주도했던 강남4구 초고가 주택을 중심으로 집값 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

그러나 광역교통망 구축 개발 호재가 있고 투기과열지구에 비해 규제수준이 낮은 수도권 조정대상지역과 비규제지역에서 일부 국지적 과열현상이 발생하고 있습니다. 이는 개발 호재에 따른 집값추가상승 기대감과 단기차익 실현을 위한 투기적 수요의 시장유입이 확대된 것이 큰 영향을 미친 것으로 판단됩니다.

이에 정부는 투기수요의 시장유입을 차단하고 실수요자 중심의 주택시장을 조성하기 위해 조정대상지역에 대한 규제강화와 조정대상지역의 추가지정을 추진하게 되었습니다.

먼저, 시장불안을 유발하는 투기지역 수요에 대한 대응방안을 말씀드리겠습니다.

투기지역, 투기과열지구에 비해 비교적 낮은 수준의 규제가 적용되고 있는 조정대상지역의 주택담보대출에 대하여 담보대출인정비율 LTV를 강화하겠습니다.

가계대출, 주택임대업, 매매업 영위 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 담보인정비율을 기존 60%에서 50%로 강화하고 주택가격이 9억 원을 초과하는 경우 9억 원 초과분에 대해서는 담보인정비율을 30%만 인정키로 하였습니다.

또한, 조정대상지역 내에 1주택세대의 주택담보대출은 기존 주택을 2년 내 처분하고 신규주택으로 2년 내 전입하는 경우에 한하여 허용토록 하였습니다.

투기수요에 대해서는 관계기관 합동으로 강도 높은 조사를 집중실시할 계획입니다.

최근 주택거래 과열현상이 발생한 지역은 국세청이 다주택자 등의 고가거래 전수를 면밀히 분석하고 탈세혐의가 있는 경우에는 예외 없이 세무조사를 실시할 계획입니다.

또한, 내일 신설되는 국토부·국세청·금융위·금감원 등으로 구성된 부동산시장 불법행위 대응반과 한국감정원의 실거래 상설 조사팀을 통해 주요 과열지역의 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검하겠습니다.

특히 3월부터는 조정대상지역에도 자금조달계획서 제출이 의무화되는 만큼 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상 거래에 대한 조사를 착수하고, 국토부와 지자체의 특사경 수사활동을 통해 집값 담합, 불법 전매 등 부동산 불법행위도 발견되는 즉시 조사에 착수하겠습니다.

최근 집값 급등양상을 보인 경부 일부지역에 대한 조정대상지역 지정에 대해 말씀드리겠습니다.

정부는 관계부처 간 긴밀한 협의 후 주거정책심의회의 심의·의결을 거쳐 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규지정키로 하였습니다.

이번에 조정대상지역으로 지정되는 이들 지역은 12.16대책 이후 주택가격 누적상승률이 수도권의 1.5배를 초과하는 등 시장불안이 지속되고, 광역교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가상승 기대감이 시장전반에 확산되며 투기수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황입니다.

이에 투기수요의 시장유입을 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 조정대상지역을 추가로 지정하여 대출, 세제, 청약 등 관련제도 전반에 걸쳐 강화된 규제를 적용토록 하였습니다.

특히 이번 지정지역은 소유권이전 등기일까지 전매제한을 강화하고 기지정된 지역에 대해서도 동일하게 전매제한을 일괄상향해서 청약시장에서 단기차익 실현을 목표로 하는 투기수요로 인해 실수요자가 피해를 받지 않도록 하겠습니다.

오늘 말씀드린 내용은 국지적 과열에 주요원인이 되는 투기수요의 시장유입을 차단함으로써 주택시장의 안정을 보다 확고하게 정착시키겠다는 정부의 강력한 의지입니다.

이번 조치들은 실수요자의 내집마련 기회를 확대하고 주택시장을 안정시키는 데 크게 기여할 것입니다.

정부는 그간 여러 차례 밝힌 바와 같이 시장불안에 대해서는 필요한 조치를 즉각적으로 시행할 계획입니다.

특히 이번에 조정대상지역으로 지정된 지역과 기지정된 지역은 향후 시장상황을 면밀히 모니터링하여 과열지속 우려가 있는 경우 투기과열지구로 즉각 지정토록 해서 더욱 강화된 규제를 적용토록 하겠습니다.

비규제지역도 과열우려가 있는 경우 즉시 규제지역으로 지정하고 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동조사 등을 통해 투기수요를 철저히 차단하겠습니다.

앞으로도 정부의 시장안정 의지에 함께 해주시고 적극적으로 지지해주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.


[질문·답변]
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<질문> 이번에 최근 3개월 주택가격 상승률 보면 대전이 상당히 높고 부산도 만만치 않은 것 같은데요. 대전이나 부산 같은 이런 지방에 대해서 투기 이쪽 규제지역을 지정하거나 그런 것은 검토가 안 됐습니까?

<답변> 저희가 지방광역시에 대해서도 계속 모니터링을 하고 있습니다. 방금 말씀드린 부산과 대전을 제외하고 지방광역시 중에 대구, 광주는 상대적으로 주택시장이 많이 안정이 돼있습니다. 최근에 상승률이 굉장히 낮게 나타나고 있습니다. 방금 말씀해주신 부산, 대전 그중에서 특히 대전의 경우에는 서구, 유성구, 중구를 중심으로 가격상승률이 높게 나타나고 있습니다. 현재 정부는 지방광역시에 주택가격상승률이 높은 지역에 대해서는 엄중하게 상황을 보고 있고, 면밀한 모니터링을 하고 있다는 말씀을 드리겠습니다.

<질문> 풍선효과라고 하지 않습니까? 여기 잡으면 다른 데가 또 튀고 다른 데 잡으면 다른 데가 튀고 오늘 대책 이후에도 다른 데에서 풍선효과가 또 다른 효과가 나타날 가능성이 적지 않아 보이는데요. 이런 뒷북식의 대책으로 되겠느냐, 이런 비판, 지적도 있는 것 같습니다. 여기에 대해서 어떻게 보시는지요.

<답변> 풍선효과라고 단정을 짓기는 조금 무리가 있지 않나, 저희는 그렇게 생각을 하고 있습니다. 주택가격이 오르는 원인은 여러 가지가 있다고 생각을 하고 최근에 주택가격이 많은 오른 경기 남부지역의 경우에는 그동안 주택가격상승률이 그렇게 높지 않았습니다. 상대적으로 저평가되었다, 라고 하는 인식이 많은 상태에서 광역교통 개선방안이라든가 하는 어떤 개발 호재 등으로 인해서 투자수요가 많이 쏠리는 그런 현상이 있었다고 봅니다. 그래서 그런 지역에 주택가격 상승을 어떤 규제로 인한 풍선효과만으로 단정해서 이야기하기에는 조금 어렵다는 생각이 들고요.

규제지역으로 지정이 되지 않은 비규제지역의 경우에는 저희가 지속적으로 모니터링을 하겠다는 말씀을 드리고 또 규제지역으로 지정되지 않더라도 다주택자의 주택거래가 늘어난다든지 외지인의 거래가 많이 늘어날 경우에는 그분들에 대한 어떤 조사를 집중적으로 실시해서 규제지역이 아닌 상태에서 거래가 일어난 부분에 대해서도 저희가 면밀히 조사를 할 것입니다. 그리고 주택가격 상승이 확대되거나 번질 경우로 우려가 될 경우에는 즉시 추가적인 규제지역 지정 등의 조치를 취하도록 할 계획입니다.

<질문> 준비하신다고 고생 많으셨는데요. 다주택자를 직접적으로 타격할 수 있는 게 다주택자에 대한 DSR을 강화한다든지 이런 것들 개별적으로 갈 수 있는 것들이 많이 있는데 또다시 지역별로 규제를 강화하고 그다음에 조정대상지역에 대한 대출규제만 옥죄는 식으로 갔는데요. 좀 더 이렇게 개별적으로 다주택 집을 어차피 지방에 풍선효과든 어떤 효과든 지방에 집을 사는 사람들도 투기, 투자수요로 만약에 산다고 하면 다주택자일 가능성이 큰데 그런 것에 대한 추가대책을 준비하고 계시거나 아니면 혹시 이번에 준비하셨다가 뺀 게 있으신지 궁금합니다.

<답변> 일률적으로, 전국적으로 실시하는 것에 대해서는 굉장히 조심스럽다는 말씀을 먼저 드리고 저희가 이제 투자수요가 많이 몰려서 주택가격이 급등하는 지역을 중심으로 맞춤형 대응을 한다는 것이 정부의 기본적인 정책기조라는 말씀을 드리겠습니다.

그리고 조정대상지역으로 지정이 될 경우에는 잘 아시겠지만 다주택자의 경우에는 양도세 중과라든지 종부세 세율 자체가 올라갑니다. 세제와 관련된 강한 규제가 있고 또 금융규제와 관련해서도 조정대상 지역의 경우에는 2주택 이상 보유자에 대해서는 주택담보대출이 현재 금지되어 있습니다. 그래서 조정대상지역 지정이라고 하는 규제지역 지정을 통해 시장이 이상적으로 과열되어 있는 지역을 핀셋으로 해서 대응을 하고 있다는 말씀을 드리겠습니다.

<질문> 여기 조정대상지역 지정을 21일부터 하신다고 되어 있는데 주택담보대출 규제는 3월 2일부터 시행입니다. 날짜가 좀 열흘 정도 차이가 있는데 그거는 왜 그런지 궁금하고요. 그리고 9억 원 초과에는 LTV 30% 적용을 한다는 건 지금 투기지역이나 투기과열지구도 이게 적용이 된다는 의미인지 그것도 좀 궁금하고요.

그리고 코로나가 혹은 총선이 이번 대책에 영향을 줬나요?

<답변> 코로나나 총선 부분은 전혀 신경을 쓰지 않았고 주택시장을 안정적으로 관리해서 실수요자 중심의 시장으로 끌고 가겠다, 라고 하는 이런 원칙하에 준비했다는 말씀을 먼저 드립니다.

그리고 9억 원 초과 부분에 대한 LTV 30% 부분은 투기과열지구하고는 조금 차이가 있습니다. 투기과열지구의 경우에는 9억 원 초과 부분은 LTV가 20% 줄어들고 15억 원 초과 부분에 대해서는 담보대출이 금지가 되기 때문에 조정대상지역의 경우에는 투기과열지구보다는 조금 낮은 수준의 금융규제라는 말씀을 일단 드리겠습니다.

그리고 시행시기가 제가 오늘 오전에 주정심 심의가 서면심의가 끝이 나서 관보 게재 의뢰를 했습니다. 그래서 내일 관보가 게재가 되기 때문에 내일부터 조정대상지역 지정 효력은 발생이 되는 것이고요. 그다음에 금융규제와 관련된 부분은 은행에서 창구, 은행 창구들에 대한 교육라든지, 시스템 준비 등의 시간이 조금 걸리기 때문에 지금 바로 시행을 하지 못하고 3월 첫 주부터 시행을 한다, 라고 하는 점을 말씀드리겠습니다.

<질문> 새해 들어서 상당히 급등세를 보인 곳이 수원 팔달이나 용인, 수지, 기흥 기존에 조정대상지역들도 상당히 좀 끼어 있어서 이것을 투기과열지구로 격상할 것이다, 그러니까 지금 조정대상지역인데도 그렇게 급등세를 보였기 때문에 격상할 것이라는 그 관측이 있었는데 그게 지금 안 돼서 그러면 그게 과연 잡힐 수 있을 것인가 하는 의문도 있고.

추가로 말씀드리면 여당에서 이 부분 여러 추가 규제에 대해서 제동을 걸었는데 그런 부분이 이번 정책의 강도를 좀 약화하는 데 영향을 준 게 아닌가, 추가로 질문드리겠습니다.

<답변> 수원 팔달, 최근에 주택가격이 많이 오른 지역 중에 수원 팔달구 그리고 말씀하신 것처럼 안양, 기흥, 수지의 경우에는 지금도 조정대상지역으로 현재 지정이 되고 있습니다. 그래서 저희가 고려를 했던 부분은 투기과열지구 지정 내지는 조정대상지역의 규제 강화, 두 가지를 고민했었습니다. 그런데 최근에 집값이 많이 오른 경기 남부지역의 경우에는 9억 원 초과 주택이 상대적으로 많지는 않습니다.

투기과열지구와 조정대상지역의 차이는 몇 가지가 있지만 가장 큰 차이는 저희가 12.16대책을 통해서 투기과열지구의 경우에는 9억 원 초과 주택에 대한 금융규제를 대폭 강화를 한 부분입니다. 그런데 방금 말씀드린 그 지역은 9억 원 초과 주택이 많지 않기 때문에 투기과열지구로 지정하는 것보다는 조정대상지역의 전반적인 규제수준을 강화시키는 것이 오히려 더 실효성이 높을 것이다, 이렇게 판단을 하고 조정대상지역의 금융규제를 강화하는 쪽으로 정책방향을 잡았다는 말씀을 드리고.

당과는 특별한 이견은 있지는 않았습니다. 당도 주택시장 안정 그리고 실수요자 중심의 시장 관리라고 하는 부분이 중요하다는 데 인식의 공감대가 있었습니다. 실수요자 보호를 위한 방안을 꼼꼼히 강구해달라는 이야기가 있었던 것이지 우리가 주택시장 안정을 위한 대책을 추진하는 데 있어서 이견이 있지는 않았다는 말씀을 드리겠습니다.

<질문> 지금 조정대상지역 수원과 구별로 지정을 했잖아요. 그런데 지금 권선구만 봐도 호매실동이라든지 최근에 재개발이 이루어진 지역이 급등한 거지 권선구 내에 있는 구운동이라든지 구주택들이 있는 단지들은 거의 집값의 영향이 없었거든요. 봤을 때 민간택지 분양가상한제처럼 핀셋 지정한다면 동별로 좀 봐야 되는 부분이... 해야지 좀 실수요자들 피해를 줄일 수 있을 것 같은데 이 부분 그래서 예를 들면 집값이 거의 움직이지 않은 지역의 주민들은 이 대책 나오자마자 불만이 클 텐데 여기에 대해서 좀 어떻게 생각하시는지와요.

그리고 두 번째 질문은 조정대상지역 1지역으로 지정한다는 부분 있잖아요. 조정 전매제한의 전부. 이게 적용대상이 그러면 언제... 어느 대상으로 가장 시작하게 되는 건지 그것 좀 말씀해주십시오.

<답변> 두 번째 질문부터 먼저 답변을 드리도록 하겠습니다. 조정대상지역으로 지정을 하면 전매제한 기간에 따라서 1지역, 2지역, 3지역으로 구분이 되어있습니다. 그런데 현재 성남의 민간택지라든지 수원 팔달, 용인, 기흥, 남양주 그리고 하남 등의 민간택지는 1지역이 아닌 2지역 내지 3지역으로 지정이 돼있습니다. 이것을 내일 관보에 주정심 결과가 고시되는 시점부터 1지역으로 상향되는 효과가 발생이 되고요. 1지역으로 상향이 되면 1지역으로 상향된 이후에 분양을 받으신 분들에 대해서는 전매제한이 소유권이전 등기시점까지로 강화된다, 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

그리고 동별 지정 말씀을 하셨는데 저희가 구별로 시장상황을 좀 면밀히 모니터링을 해봤습니다. 모니터링을 해봤는데 일부 구의 경우에는 구내에 있는 주택별로 조금 차이가 있습니다만 대부분은 그 구 전체가 집값 상승에 대한 기대감들이 많이 팽배해있다, 라고 저희는 판단을 했습니다. 그래서 특정 동만 지정을 했을 경우에 인근동의 주택가격이 상대적으로 또 규제적용을 받지 않는다고 해서 주택가격이 움직일 우려가 있어서 조금 더 넓게 지정한다는 차원에서 구 단위로 지정했다는 말씀을 드리겠습니다.

<질문> 지금 발표하신 게 규제 관련해서 발표하셨는데 지난번에 내놓으셨던 공급 확대 부분에서도 최근에 가로주택정비사업 이런 재개발, 소규모 재개발에서 ‘이게 현실성이 없다. 사업성이 없다.’ 이런 얘기도 많이 나오는데 추가적으로 공급 확대 방안을 고심하고 계신 게 있나요? 혹시.

<답변> 지난번에 가로주택정비사업을 비롯한 도심 내 공급방안을 발표한 적이 있습니다. 그래서 좀 더 구체적으로 지난번에 발표한 내용들이 어떻게 작동이 되고 공급이 될 수 있는지에 대한 부분을 현재 준비를 하고 있습니다. 그래서 빠른 시일 내에 그 부분도 저희가 추가적으로 발표를 할 생각입니다.

<끝>