KDI FOCUS '전세보증금 반환보증제도 개선방안'

안녕하십니까? KDI에서 부동산 관련 시장을 연구하고 있는 문윤상입니다.

동영상에서 보셨다시피 오늘 말씀드린 내용은 넓게 봤을 땐 전세제도 그리고 좀 좁게 봤을 땐 전세보증금 반환보증에 대한 내용입니다.

그럼 보고서를 참고하면서 말씀드리도록 하겠습니다.

다들 아시다시피 전세는 다른 나라에서 찾아보기 힘든 우리나라의 독특한 임대차 계약인데요. 첫 번째 그림에서 보실 수 있다시피 우리나라에서 전월세 거래는 약 1년에 300만 건 정도, 작년에 280만 건 정도가 거래되었습니다.

2020년까지는 그중에서 한 60% 정도가 전세계약이었는데요. 2020년 이후부터, 코로나 이후부터 전세 가격이 많이 오르면서 전세, 월세화가 진행되기 시작했고 그리고 최근에는 전세 가격이 좀 떨어지면서 여러 가지 위험이 드러나면서 최근에는, 올해는 한 45% 정도까지 떨어진 것으로 나옵니다.

하지만 보시다시피 전세 거래 자체가 아직은 상당한 볼륨을 나타내고 있기 때문에 전세 자체가 쉽게 사라질 것으로는 생각되지 않고요. 그렇기 때문에 전세에 대해서는 어느 정도 보완책이 필요하다고 생각을 합니다.

그렇다면 전세가 어떻게 위험이 있는지를 간단히 말씀드리면, 두 번째로 얘기되는 전세 가격과 역전세에 대한 얘기인데요.

요즘 역전세에 대한 얘기가 많이 대두되고 있는데 그것은 전세 가격이 갑자기 많이 떨어졌기 때문이죠.

4페이지의 그림 두 번째 그림을 보시면 아시겠지만 작년 하반기부터 금리가 상승하면서 전세 가격이 하락하기 시작했고, 그리고 작년 말부터는 새로운 계약, 새로운 전세계약의 보증금이 2년 전 계약의 보증금에 비해서 낮아지는 역전세 현상이 나타나기 시작했습니다.

그래프는 2년 전 전세 가격과 비교를 하고 있기 때문에 올해는 그 전세, 역전세가 확대될 것으로 보이고 아마 올해 말까지 계속되고 내년까지도 계속될 것으로 보입니다.

물론 이거는 전세 가격이 현재와 비슷하다는 전제하에 그린 거기 때문에 요즘 전세 가격이 약간 반등하고 있다고는 하지만 올해까지는 아직 전세 물량이 많은 것으로 보여서 다른 조건이 비슷하다면 상승 폭이 크게 확대되지는 않을 것으로 생각이 돼서 적어도 올해 말 그리고 내년 초까지는 역전세 현상이 계속될 것으로 보입니다.

물론 정부에서 다들 아시겠지만 특례 반환, 보증금반환대출을 하고 있기 때문에 아주 큰 혼란이 일어나지는 않겠습니다만 이런 역전세난이 발생을 한다면 임대인이 보증금의 일부를 돌려줘야 될 때 위험이 발생할 수 있다는 가능성을 제시한 것입니다.

그리고 두 번째로는 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 위험이 전세가율이 높을수록 그런 위험이 커지게 되는데요. 그래서 세 번째 그림에서 전세가율을 한번 살펴보았습니다.

이 세 번째 그림에서의 전세가율은 시세를 정확하게 알기 어렵기 때문에 공시 가격 대비로 전세가율을 계산한 것입니다.

2022년에 아파트나 연립·다세대주택의 작년 한 해 동안 계약된 모든 전세 거래에 대해서 공시 가격 대비 전세가율을 계산한 것인데요. 보시면 아시겠지만 공시 가격이 5,000만 원 이하의 주택, 아파트와 연립·다세대주택의 전세가율은 각각 137%와 151% 정도를 나타내고 있습니다.

공시 가격 대비에 대한 전세가율이기 때문에 100%가 넘는 것에 대해서 조금 의아해하실 수도 있는데 공시 가격 자체가 지금 현재 작년 현시가... 현실화율이 71.5%로 정부에서는 발표하고 있거든요. 그렇기 때문에 평균적으로 공시 가격의 140%가 시세라고 생각을 한다면 이 그래프에서 140% 정도가 시세 대비 100%의 전세가율을 나타낸다고 할 수 있습니다.

그렇다면 공시 가격 5,000만 원 이하에 대해서는 아파트는 거의 90%가 넘는 전세가율을 보이고 있는 것이고 연립·다세대주택 같은 경우는 100%가 넘는 전세가율을 보이고 있는 것이죠.

그렇기 때문에 낮은 주택, 공시 가격이 낮고 저가주택, 특히 연립·다세대주택 같은 경우는 전세가율이 상당히 높게 나타나고 있어서 매매 가격이 하락했을 경우 전세 가격보다도 더 낮아질 수 있는 위험, 그렇기 때문에 보통 소위 얘기가 되는 깡통전세의 위험이 점점 더 커진다고 볼 수 있습니다.

그렇다면 이런 전세에 대한 위험, 임대인이 보증금을 전세계약이 끝났을 경우 반환하지 못하는 위험을 보완하기 위해서는 여러 가지 제도들이 있어야 할 텐데요. 물론 사전적으로 주택 가격 안정이라는 것이 가장 중요할 것으로 생각이 됩니다.

매매 가격이라든지 전세 가격이 이렇게 급등하거나 급락하지 않는다면 이러한 위험은 사전에 예방될 수 있는 것이고, 그리고 지금까지는 전세제도가 잘 유지되었던 것이 전세 가격이 급등했거나 급락하는 경우가 사실 없었기 때문에 지금까지는 전세제도가 잘 유지되었던 것으로 생각이 됩니다.

그런데 사전적으로 물론 그렇게 하는 것, 주택 가격을 안정시키는 것이 가장 중요한 방법이겠지만 할 수 없이 이런 사건이 발생을 했을 경우 사후적으로 보완하는 제도도 필요하다고 생각을 합니다. 그렇기 때문에 정부에서는 전세보증금 반환보증제도라는 것을 확대해 왔고요.

보통 전세보증금 반환보증제도 같은 경우는 '그림4'에서 보시다시피 HUG 주택도시보증공사에서 주로 제공해 왔는데요. 주택도시보증공사 같은 경우는 2013년에 처음으로 이 제도를 도입해서 2018년도에 임차인이 임대인의 동의 없이 가입을 할 수 있게 했습니다. 그렇기 때문에 2018년도부터 이 반환보증의 액수가 급격히 늘어나게 돼서 작년 기준으로는 105조 원의 보증잔액을 보여주고 있습니다.

그리고 임차인이 가입할 수 있는 전세보증금 반환보증과 비슷하게 임대인이 주택임대사업자라고 보통 얘기가 되는 등록임대사업자가 가입할 수 있는 임대보증금 반환보증도 있습니다. 이것도 역시 주택도시보증공사 HUG에서 주로 제공하게 되는데 이것의 작년 말 기준 잔액은 58조 원으로 나타나고 있습니다.

그러니까 HUG가 지금 작년 말 기준으로 160조 원이 넘는 반환보증을 보증하고 있는 것이고요. 그다음에 한국주택금융공사 같은 경우는 주로 전세보증금대출을 주로 취급하고 있는데, 전세보증금대출을 받을 경우 이런 반환보증을 같이 취급하고 있습니다. 그렇기 때문에 한국주택금융공사 같은 경우는 전세지킴보증이라고 해서 따로 보증만 제공을 하진 않고 전세대출을 했을 경우 같이 곁들여서 함께 보증을 하고 있기 때문에 이 보증잔액은 좀 낮은 것으로 나타나고 있습니다.

전체적으로 봤을 때 주택도시보증공사와 한국주택금융공사가 함께 보증하고 있는 전세보증금은 약 110조 원으로 생각... 추정되고요. 그다음에 전세대출 같은 경우도 두 기관에서 135조 원 정도가 보증이 되어 있습니다.

간단하게 현황을 말씀드렸고, 다들 아시다시피 올해... 작년 말부터 빌라왕 사건부터 시작해서 전세사기가 나타났고 그리고 올해 초 2월 정도에 전세계약 사기 관련 특별법이 제정돼서 그에 대한 보완을 하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 지금 역전세난, 역전세는 계속되고 있고, 그리고 앞으로도 전세 가격이 어떻게 급등락하거나 할 경우에는 이런 보증제도가 더 필요하게 될 텐데, 전세... 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증의 보증 사고를 간단히 '그림5'를 통해서 보시면 2018년부터 앞에 말씀드렸다시피 임차인이 임대인 동의 없이 가입할 수 있었기 때문에 가입 건수와 보증 사고 건수도 함께 증가하기 시작했고, 그리고 작년에는 보증 건수가 거의 6,000건에 넘어가는, 보증 사고 건수가 6,000건에 넘어가는 정도로 상당히 급격히 증가를 했습니다.

하지만 보증사고액, 잔액 대비 보증사고액, 그러니까 금액을 기준으로 보증 사고 비율을 살펴보면 2019년에 약 1.5% 정도를 찍고 2020년, 2021년에 1% 정도로 살짝 감소했다가 작년에 다시 1.5% 정도로 다시 증가를 했습니다.

이럴 정도로 보증 사고도 급증하고 그럼에 따라서 주택도시보증공사에서는 올해 5월에 가입 요건을 강화했습니다. 기존에는 전세가율 100%까지 반환보증에 가입할 수 있었는데 5월부터는 90%로 전세가율이 조정됐습니다. 그리고 시세가 없는 주택에 대해서는 공시 가격의 150%까지 원래 시세로 인정해 줬었는데 올해 5월부터는 140%로 시세를 약간 공시 가격 대비 비율을 약간 낮췄습니다.

그러니까 결론적으로 시세가 없는 주택, 특히 많은 연립·다세대주택 같은 경우는 공시 가격의 150%까지 반환보증에 가입할 수 있었는데 지금 현재 5월부터는 126%, 140x90%가 돼서 126% 이상의 전세보증금을 보이는 전세계약은 반환보증에 가입을 할 수가 없습니다.

물론 이렇게 된 가장 큰 이유는 주택도시보증공사가 보증 사고로 인해서 대위변제가 워낙 커지다 보니까 돌려줘야 되는 금액이 너무 커지면서 적자를 발생했기 때문인데요.

이 전세보증금 반환보증의 의의를 생각해 보면 어떤 사람이 자신의 전 재산이라고 할 수 있는 전세보증금 같은 경우가 어떤 이유든지 간에, 그게 사기건 어떤 다른 이유건 간에 반환받지 못했을 경우 그것을 사후적으로 보완하는 일종의 안전망 같은 역할을 해주고 있습니다. 그런데 이 안전망에 대해서 가입 요건을 강화하면서 사람들을 안전망 밖으로 내모는 것은 옳은 일은, 옳은 정책은 아니라고 생각을 하고요.

그렇기 때문에 전세보증금 반환보증을 최대한 많은 전세계약자에게 제공하면서 그럼에도 불구하고 HUG가 보증 사고에 대해서 대위변제를 해주고 그런 손실률이 커지다 보니까 그것을 보완할 수 있는 방법은 보증료율을 현실화하는 방법이라고 생각했습니다.

그래서 7페이지부터 제가 전세보증금 반환보증제도의 개선 방안이라고 말씀한 방법, 방안들을 이제 말씀을 드릴 텐데요. 이 방안의 첫 번째로 보증요율의 현실화율 그리고 차등화를 들었습니다.

앞에서 보셨다시피 HUG에서 제공하는 전세보증금 반환보증제도의 보증잔액 대비 손실사고율이 약 1~1.5% 정도를 보여주고 있습니다. 그런데 현재 지금 HUG에서 제공하고 있는 전세보증금 반환보증의 보증료율은 아파트냐, 아파트냐에 따라 그리고 다른 전세가율에 따라 조금씩 다르긴 한데 0.1~0.15% 정도의 비율을 보여주고 있습니다. 그리고 한국주택금융공사 같은 경우는 0.04%로서 HUG보다도 더 낮은 실정입니다.

그러니까 보증료율 자체가 현실화돼 있지 않기 때문에 두 기관에서는 보증을 통해서 손실이 발생할 수 있고 그리고 그 손실을 최대한 막기 위해서는 반환보증의 가입 대상을 축소할 수밖에 없었을 것으로 생각이 됩니다.

그렇기 때문에, 하지만 전세보증금 반환보증제도는 앞에도 말씀드렸다시피 일종의 안전망이기 때문에 안전망을 최대한 확대하는 것이 필요하다고 생각하고 그러려면 두 기관의 손실률을 줄이기 위해서는 보증료율을 현실화할 필요가 있다고 생각을 했습니다.

그래서 그러면 어느 정도로 현실화할 수 있느냐에 대해서 논란이 있을 수 있는데, 앞에서 제가 말씀드렸다시피 보증 사고 금액 대비로는 1~1.5% 정도를 말씀드렸는데 이거는 보증 사고 금액, 두 기관이 대위변제를 해주는 그런 금액 기준이고, 반환보증 같은 경우는 추후에 임대인에게 구상권을 청구해서 다시 회수할 수 있습니다. 이 회수율에 따라서 실제 손실률이 달라질 텐데요. 그 손실률을 감안해서 보증료율을 판단하는 것이 좋아 보이고요.

그리고 두 번째로 전세보증금 반환보증과 임대보증금 반환보증을 비교를, '표1'에 비교를 해놨는데요. 임대보증금 반환보증 같은 경우는 등록임대사업자가 의무적으로 가입을 하게 되어 있습니다. 이 임대보증금 반환보증의 보증료율을 보시면 법인은 0.07~1.5%까지 상당히 넓은 범위 그리고 높은 보증료율을 보이고 있고, 개인사업자 같은 경우는 약 0.1~0.4% 정도의 범위를 가지고 있습니다. 그렇기 때문에 전세보증금 반환보증도 아마 임대보증금 반환보증에 준하여 조금 더 높일 수 있을 것으로 보이고요.

이렇게 현실화를 함에 있어서 임대보증금 반환보증처럼 임대인, 주택임대사업자의 신용등급이라든지 여러 가지 상환 능력을 판단하면 이 보증료율을 조금 더 차등화할 수 있을 것으로 보입니다. 그렇기 때문에 이 두 방안을 실현했으면 좋겠다고 생각하고요.

그다음에 두 번째로 제가 말씀드리고 싶은 부분은 전세대출 보증의 축소입니다.

앞에서 전세 관련 보증이 세 가지가 있다고 제가 표로, 그림, 그래프로 보여드렸었는데 첫 번째가 전세대출 보증 그다음에 전세보증금 반환보증, 그래서 마지막에 임대보증금 반환보증, 앞의 세 가지를 말씀드렸는데요.

그중에서 전세대출 보증 같은 경우는 두 가지 차원에서 축소할 필요가 있다고 생각을 합니다. 전세대출 보증 같은 경우는 사실 구조가 상당히 복잡해서 간단하게 말씀드리기 쉽진 않은데 전세대출 해준 금융기관이 임차, 전세대출을 해간 임차인이 그 전세대출을 갚지 않았을 경우 보증기관이 금융기관에 대해서 다시 대위변제를 해주는 그런 보증입니다.

그렇기 때문에 임차인이 전세대출을 갚지 않았다는 건 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 가능성이 크거든요. 그렇기 때문에 두 가지 보증이 한꺼번에 들어가 있는 형태입니다.

그렇기 때문에 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환을 확실히 했다면 임차인 입장에서도 사실 금융기관에게 전세대출을 갚을 가능성이 훨씬 더 높아지게 됩니다. 약간 중복적인 부분이 있는 것이죠. 그렇기 때문에 전세대출에 대한 보증은 축소를 하고 반환보증 위주로 운영하는 것이 맞다고 생각을 하고요.

그다음에 두 번째로, 전세대출 보증이기 때문에 금융기관 입장에서 전세대출이 보증을 받기 때문에 이거는 거의 금융기관의 입장에서 손실률이 거의 없는 상품이 되는 것이죠. 그렇기 때문에 전세대출 같은 경우는 금리나 여러 가지 면에서 혜택을 많이 받고 있습니다.

그렇다는 얘기는 임차인 입장에서 전세대출을 더 많이 받을 유인이 있다는 것이고, 결과적으로 임대 가격 상승이라든지 그다음에 가계부채 상승으로 이어질 수 있기 때문에 전세대출에 대해서는 최대한 최소화해서 취약계층 위주로 운영할 필요가 있습니다.

그런데 현재 지금 전세대출 보증의 보증잔액을 보시면 135조 원으로 되어 있고요. 그리고 의원실에서 요청해서 나간 보도자료에 의하면 우리나라 20개 시중은행의 전세자금대출이 작년 말 기준으로 170조 원으로 나타나고 있습니다. 그러니까 전세자금대출... 전세보증금대출이 170조 원이 시중은행에서 대출이 이루어졌는데 그중에서 135조 원이 보증이 되어 있는 것이죠.

그러니까 상당히 많은 부분이 지금 보증이 되어 있는 것입니다. 그렇기 때문에 전세대출 자체를 축소하기 위해서는 전세대출 보증을 축소해야 될 필요가 있습니다. 앞에서 말씀드린 대로 전세대출 보증 자체가 약간 중복적인 부분이 있고, 그리고 이 전세대출 보증 자체가 전세대출을 확대할 가능성이 있기 때문에 이 두 가지 면에 있어서 전세대출 보증을 축소해서 반환보증 위주로 운영하는 것이 좋아 보입니다.

그다음에 마지막으로 제가 아이디어 차원에서 제안하는 것이 혼합보증제도의 검토입니다. 혼합보증제도 같은 경우는 최근에 에스크로 논의가 크게는 아니지만 얘기가 되고 있는데요.

에스크로제도는 다들 아시겠지만 전자상거래를 할 경우 중간에 중개인이 거래를 먼저 하고 전자상거래에서 물건을 받았다는 것이 확인된다면 그 중개인이 다시 물건을 파는 판매자에게 돈을 나중에 전달하는, 중간에서 그러니까 구입 금액을 약간 보관하고 있다가 전자상거래가 안전하게 이루어졌다고 판단이 됐을 경우 지급하는 제도인데요.

이것을 전세제도에 적용해 보자면 어떤 제3기관이 전세보증금을 가지고 있다가 나중에 전세계약이 완료됐을 경우 그 전세보증금을 임차인에게 다시 되돌려주는 방식으로 적용을 할 수 있습니다. 하지만 임대인의 입장에서 이 보증금이 제3기관에게 묶여 있다면 전세를 놓을 유인이 없어지게 되는 것이죠.

그렇기 때문에 전면적인 에스크로제도의 도입은 전세제도를 거의 축소시키는 방향으로 나갈 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 이 에스크로제도가 논의가 사실은 얘기는 나왔지만, 아이디어 차원에서 얘기는 나왔지만 논의가 진전되지 못하는 이유가 이런 식으로 에스크로제도를 도입하면 전세제도 자체가 완전히 없어질 수 있을 가능성 때문에 그렇게 되는 것인데요.

그래서 제가 지금 여기서 아이디어 차원에서 제안하고자 하는 것은 주택담보대출 같은 경우는 LTV까지만 대출을 받을 수 있고 그 이상에 대해서는 대출을 받을 수가 없는데 이 전세제도에서도 LTV 정도까지는 임대인에게 전세보증금이 전부 다 전달이 되도록 하고 LTV 이상에 대해서만 에스크로제도를 활용한다면 LTV 제도가 모든 주택, 주담대를 받는 주택뿐만이 아니라 임대주택에 대해서도 적용될 수 있고 그렇기 때문에 거시안정성 측면에서도 좋다고 생각을 합니다.

물론 이런 혼합보증, 제가 얘기가... 명명한 혼합보증제도가 받아들여지기 위해서는 앞에서 얘기가 됐던 반환보증이라는 게 아주 필수로 자리 잡았을 경우 그 반환보증을 활용해서 전환할 수 있는 것이기 때문에 장기적으로 검토될 필요가 있고 중간에 전세제도가 어떻게 변하느냐에 따라서 이런 아이디어가 채택될 수 있을 것으로 보입니다.

결론적으로 종합해서 말씀을 드리면 지금 현재 전세제도라는 것이 가격이 급등락함에 따라서 여러 가지 위험성이 드러나게 됐고, 전세사기라든지 역전세, 전세가율이 높은 주택에 대해서 깡통전세 같은 위험성이 드러나게 됐고 그런 위험을 최소화하기 위해서는 주택 가격 안정, 전세 가격 안정이라는 것이 가장 필요해 보이지만 사후적으로 보완할 수 있는 전세보증금 반환보증제도에 대해서 개선 방안이 필요해 보입니다. 그것으로 저는 세 가지를 들었고 그 첫 번째 방안으로서 보증료율을 손실률에 맞게 어느 정도 현실화를 하고, 그리고 임대인의 상환 능력에 따라서 차등화할 필요가 있다고 생각합니다.

그리고 두 번째로, 말씀드렸다시피 전세대출보증은 여러 가지 측면에서 안 좋은 측면이 있기 때문에 전세대출보증을 축소해서 반환보증 위주로 운영하는 것이 좋아 보이고요.

그리고 마지막으로 전세보증금 반환보증이 확대됐을 경우 그 반환보증을 혼합보증제도로서 전환할 필요가, 전환하는 방안에 대해서 검토할 필요가 있다, 이렇게 세 가지를 말씀드렸습니다.

그리고 마지막으로 덧붙이고 싶은 내용은 이런 경제적인 내용이 아니라 법적으로 해결해야 될 부분들이 더 많아서, 여기에는 자세히 적지는 않았지만 다들 아시겠지만 전세라는 제도가 확정일자를 신고하면서 어느 정도 주택이 담보되는 경향이 있습니다. 그렇기 때문에 주택의 가격을 정확하게 알리는 것이 가장 중요합니다.

그래서 정부에서도 안심전세보증 앱 같은 경우를 확대하면서 시세 제공에 대해서 가장 신경을 많이 썼습니다. 그런데 여러 언론에서도 많이 지적했다시피 시세라는 게 정확하게 알기 어려운 면이 있기 때문에 거기서도 드러나지 않는 부분이 있거든요.

그렇다면 그것은 보완할 수 있는 방법이 무엇이냐에 따라 여러 가지 방법이 있겠지만 저는 최소한, 공시 가격이라도 최소한 알려서 얘기... 전세계약자들이 그런 시세 정보에 대해서 판단할 수 있어야 된다고 생각하고, 좀 더 극단적으로 생각하면 전세계약서에 시세라든지 공시 가격을 적어서 지금 내가 하는 전세계약이, 이 보증금이 시세 대비 몇 퍼센티지다, 전세가율에 대해서도 명확하게 알릴 필요가 있다고 생각하고요.

그렇다면 이런 역할을 하는 것이 중개인이기 때문에 이런 시세를 명확하게 알리고, 그다음에 임대인의 상환 능력을 판단하는 것에 대해서 중개인의 책임과 의무를 강화할 필요가 있다고 생각합니다.

물론, 이런 부분은 경제적인 부분은 아니고 법적이라든지 다른 부분이 있기 때문에 여기에서 자세히 설명드린 것은 아니고요. 이런 부분이 선행된다면 더 좋은 전세제도가 안정적으로 운용될 수 있을 거라고 생각합니다.

감사합니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 에스크로 같은 경우요. 이게 그러니까 도입을 하면 결국 임대인이 그만큼 자기자본비율이 높아야 된다는 거죠? LTV.

<답변> 네, 맞습니다.

<질문> 그렇죠? 그걸 확보해야 에스크로도 결국은 되는 거잖아요.

<답변> 네.

<질문> 약간 임대인들은 에스크로 자체에 대해서 굉장한 거부감을 느끼는 경향이 있더라고요. 지금 말씀하신 전세반환보증이 필수로 자리를 잡는다는 가정하에 이거를 제안하셨는데 보증 같은 경우도 사실 굉장한 약간 염증을 느끼는 그런 경향이 있잖아요. 그거는 어떻게 하면 해결될 수 있을까요?

<답변> 우선은 시장에서 보증, 반환보증에 대한 필요성을 확실하게 인식하는 게 더 중요하다고 생각을 합니다, 정부가 어떤 방안을 통해서 뭔가를 하기보다는. 지금 이런 사건이 터짐으로써 인터넷상에는 반환보증이 되게 상당히 필수적으로 잡았다고 생각, 자리 잡았다고 생각하거든요. 그렇기 때문에 이런 기회에 가입 대상 같은 거를 축소하기보다는 조금 더 널리 홍보를 해서 반환보증을 최대한, 반환보증에 최대한 많은 임차인들이 가입하도록 유도할 필요가 있다고 생각하고요.

에스크로제도는 앞에서 말씀드린 대로 보증 자체도, 반환보증 자체도 임대인의 입장에서 약간 부담이 될 수 있기 때문에 지금 현재는 임차인의 선택에 의해서 임대인의 동의 없이 가입이 되고 있습니다.

이런 부분에 대해서는 반환보증을 확대하기 위해서 가장 당연히 좋은 방법이라고 생각하는데, 제가 에스크로제도까지 아이디어 차원에서 말씀드린 부분은 전세가율이 LTV보다 높게 된다면, 이것 반환보증이 현실화되고 차등화된다면 보증료율 자체가 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 지금보다는 상당히 많이 높아질 것으로 예상이 됩니다.

그렇기 때문에 LTV 정도까지의 그 차액에 대해서는 에스크로제도를 활용하고, 그다음에 LTV 정도, 지금 현재 60% 정도로 되어 있습니다만 그 정도가, 그리고 이제는 보증금을 받을 수 있다면 반환보증료율이 더 낮아지게 될 것이거든요.

그래서 전세가율이 높은 어떤 전세계약에 대해서 반환보증을 가입하는 것보다 전세가율이 좀 낮은, LTV 정도까지 레벨의 보증금에 대해서 반환보증에 가입하는 것이 보증료율을 더 낮출 수 있는 하나의 방법이 될 수 있기 때문에 임대인에게도 유인이 될 수 있다고 생각을 합니다.

그런 의미에서 이런 반환보증이 어느 정도 널리 퍼졌을 경우, 필수적으로 인식되었을 경우 그 반환보증료율을 조정함으로써 혼합보증제도를 널리 퍼뜨릴 수 있다고 생각합니다.

<질문> 아까 말씀해 주실 때 HUG의 재정 문제가 불거지고 있다고 하셨는데 이게 그러면 보증료율을 어느 정도로 현실화해야 되는 건지 그리고 현실화하면 실제로 그걸로 재정 문제가 지금 다 해결이 되는 건지 한번 여쭙고 싶거든요.

<답변> HUG 같은 경우는 아시겠지만 작년에 오랜만에 적자가 좀 크게 났었고 올해도 적자가 예상되고 있습니다. 가장 큰 원인으로 반환보증을 들고 있습니다. 그렇기 때문에 HUG 같은 경우는 법에 의해서 자기자본의 60배까지만 보증을 설 수 있는데 최근에 아시겠지만 70배로 개정돼서 그것에 대해서는 어느 정도 해결이 되고, 그리고 정부에서도 자기자본을 늘리는 것에 대해서 올해도 투입을 했고 내년에도 예산에 반영을 했기 때문에 어느 정도는 반영이 됐다고, 어느 정도는 할 수 있는 건 다 많이 했다고 생각을 합니다.

그럼에도 불구하고 반환보증이 지속 가능하기 위해서는 보증료율이 어느 정도 현실화될 필요가 있는데, 앞에서 제가 보증사고율이 1~1.5% 정도라고 말씀을 드린 거는 보증사고율, 아까 말씀드렸지만 보증기관이 대위변제를 한 금액 기준이고, 이 반환보증제도 자체가 추후에 임대인에게 구상권을 청구한다든지 주택을 다시 경매에 넘긴다든지 해서 회수가 가능합니다.

이 회수를 어느 정도 하느냐에 따라서 보증료율을 현실화할 수 있는 요율이 달라질 수 있을 거라고 생각을 하기 때문에 제가 지금 정확하게, 명확하게 어느 정도 레벨까지, 수준까지 말씀드리기는 힘들 것 같아서 그 HUG의 내부에서 그런 것들을 고려해서, 하셔서 할 필요가 있다고 생각을 하고요.

그다음에 앞에 말씀드렸지만 임대보증금 반환보증 정도가 기준이 될 수 있다고 생각을 하는데, 거기 같은 경우 개인사업자들이 0.1~0.438 정도의 범위를 가지고 있거든요. 그래서 아마 임대보증금 반환보증 같은 경우는 전세보증금 반환보증처럼 확대가 돼 있지는 않지만 아마 손실률이 그 정도 선에서 일어나고 있지 않을까, 라고 저는 예상을 하고 있기 때문에 아마 그 정도 선에서 현실화할 수 있지 않을까, 저는 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

감사합니다.

<끝>