세들어 살던 집, 경매로 넘어갔다면?

주택임대차보호법 개정, 최우선변제 범위 및 금액 증가

2018.08.20 정책기자 김혜인

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필자는 여름만 되면 집 때문에 고생했던 일이 생각나 여름이 유독 싫었다. 지금부터 딱 10년 전, 아무것도 모르는 학생 시절에 나혼자 산다는 기분에 취해 기숙사를 나와 집을 구한 적이 있었다. 월세이긴 했지만 처음으로 독립해 가져본 나만의 공간에 행복했다.

처음 월세계약을 하고 한 달 만에 집이 공매로 넘어가 보증금을 못 받을 형편이었다.

그러나 그 행복했던 시간도 잠시, 이사한 지 한 달 만에 공매장이 날아왔다. 집주인이 국세를 체납해 집이 공매로 넘어간 것이었다. 공매를 진행하는 한국자산관리공사에 연락해 상황을 물어보니 전세권 설정을 했냐, 전입신고 확정일자를 받았느냐 하는 질문을 받았다. 처음 들어봤다는 필자의 말에 직원은 임차인들의 소액보증금 보호를 위해 ‘최우선변제’ 제도라는 것이 있다고 알려줬다.

‘최우선변제’란 임차한 주택이 경·공매로 넘어갔을 때 임차인(세입자)의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 배당을 받을 수 있도록 한 제도이다. 보통 국세 다음으로 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있다.

최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위는 지역마다 다르다.(출처=법무부)

필자의 경우 보증금 3000만 원에 월세 40만 원으로 최우선변제를 받을 임차인의 범위(수도권 과밀억제권역 : 6000만 원 이하)에 들어갔었다. 그 당시 ‘주택임대차보호법 시행령’ 개정으로 수도권 과밀억제권역 기준으로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 4000만 원 이하에서 6000만 원 이하로 증가했고 변제금 또한 1600만 원 이하에서 2000만 원 이하로 늘어났었다.

개정 전보다 변제받을 수 있는 금액이 최대 700만 원까지 올랐다.(출처=법무부)

비록 1000만 원은 공인중개사 과실로 부동산협회를 상대로 소송을 해 힘들게 받아냈지만 ‘최우선변제’ 제도로 보증금 3000만 원 중 2000만 원은 먼저 받을 수 있었다. 필자와 같은 경우가 절대 일어나지 않는 것이 가장 좋으나 살면서 이런 일이 생기지 않는다는 보장은 없다. 그렇다면 최소한으로 피해를 줄이기 위해 집 계약시 주의해야 할 사항에는 무엇이 있을까?

우선 집에 이상이 없는지 등기며 기타 관련 서류들을 꼼꼼히 살펴보는 것은 기본이고 내 보증금을 조금이라도 더 지키려면 전세권 설정을 해놓는 것이 좋다.

전세권이 설정되면 경매신청권이 생겨 임대인이 계약기간이 끝났음에도 보증금을 반환하지 않는다면 별도의 법원 판결절차 없이 직접 법원에 경매 신청을 할 수 있다. 그러나 전세권 설정은 절차가 까다롭고 돈이 많이 들어간다는 단점이 있어 세입자들이 잘 하지 않는다.

주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 경, 공매 시 우선순위가 될 수 있다.

또 다른 방법으론 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이다. 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있는데 이는 전세권 설정과 같은 효력이 발생하면서도 돈이 들지 않아 보통 세입자들이 이용한다.

그럼 필자처럼 전세권 설정도, 전입신고도, 확정일자도 받아 놓지 않은 상태에서 경·공매로 집이 넘어갔다면 어떻게 해야할까? 그럴 땐 ‘주택임대차보호법’의 ‘최우선변제’ 제도를 이용해야 한다. 그동안 2016년 8차 개정으로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인 범위가 서울 기준 1억 원 이하로 변제금은 3400만 원 이하였다.

최우선변제금이 증가됐다.(출처=KTV)

그러나 이번 9차 개정으로 8월부터 서울은 변제 범위가 1억1000만 원으로 1000만 원 올랐으며 변제금은 3700만 원으로 300만 원 증가했다. 또한 최근 1년간 지역별 보증금 분포 통계를 기준으로 보증금 수준이 크게 상승한 용인시·세종시 및 화성시는 수도권 과밀억제권역과 같이 변제 적용 보증금 범위가 1억 원 이하로 2000만 원 상승하고 변제금액은 3400만 원 이하로 700만 원 올랐다. 다만 보증금 수준이 크게 변하지 않은 광역시나 그 밖의 지역은 현재 수준으로 유지됐다.

만약 필자가 10년 전의 일을 지금 겪었다면 개정된 ‘최우선변제’ 제도가 적용돼 보증금 3000만 원을 모두 변제 받았을 것이다. 그랬다면 소송으로 고생하지 않았을 지도 모른다. 그래도 지금의 소액보증금 세입자들은 10년 전의 필자보다 조금 더 보호를 받게돼 다행이란 생각이 든다.