일본 부동산 거품 붕괴가 주는 교훈

‘부동산 거품의 생성과 붕괴 과정을 보면 거품에는 경제적 장점은 없고 결점 뿐이다. 거품이 한번 발생하면 자산분배를 불평등화해 자원배분을 왜곡하는 등 경제적으로 큰 비용을 초래한다. 이는 경험에서 배운 교훈이다.’

일본의 경제기획청이 1993년 판 경제백서에 밝힌 뼈아픈 교훈이다. 이런 일본의 경험을 살펴보면 우리의 부동산대책이 왜 지금 이 시점에서 절실히 필요한가 하는 점을 이해하는 데 도움이 될 것이다.

일본 패션 거리 긴자는 부동산값이 세계에서 가장 비싼 곳이었다.

일본은 80년대 중반부터 90년 초까지 그야말로 거품천국이었다. 도쿄를 포함한 6대 도시 평균지가가 85년에 비해 87년 2배, 90년은 3.7배로 급등했다. 86년부터 89년까지 땅값이 올라 생긴 자본이득은 1452조 엔, 86년 일본 국내총생산의 약 2.1배에 달했다.

너도나도 부동산과 땅을 갖기 위해 안간힘을 썼고 이를 가진 사람들은 엄청난 부를 거머쥐었다. 기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억 엔 수준이었지만 85~90년 사이에는 8배나 되는 연평균 6조7000억 엔 규모로 치솟았고 부동산값은 천정부지로 끝이 보이지 않을 정도로 값이 뛰었다.

그러나 이후 부동산거품이 붕괴하면서 일본은 소위 ‘잃어버린 10년’으로 접어들게 된다. 부동산 가격이 하락하면서 91년 이후 집값이 60%, 상업지의 경우 80%까지 폭락했다. 부동산을 많이 보유하거나 부동산대출 비율이 높았던 은행과 기업들이 줄파산하는가 하면 내수위축, 경기침체 심화, 부동산 가격하락의 악순환이 장기간에 걸쳐 반복되는 값비싼 대가를 치르게 됐다.

당시의 일본정부는 왜 이런 사태를 방치하고 있었을까. 그 원인에 대해서는 다양한 분석이 있겠지만 대체로 정부의 대응정책이 안이했으며 너무 늦었다고 전문가들은 지적하고 있다.

땅값이 급등하면서 부동산문제가 심각하다는 인식이 일부에서 있었으나 안이하게 바라본 정부 내의 다른 이견 때문에 종합적인 대응책을 사전에 수립하지 못했다는 것이다. 당시 금융권의 부동산 담보대출이 담보가액의 60%에서 120%까지 올랐지만 투기적 수요를 잡는 정책을 시행하는 시기가 너무 늦었다는 것이다.

땅값이 오를대로 오른 후에야 ‘부동산 관련 융자 총량규제법’을 제정, 양도차익의 60% 징세, 토지거래제한, 감시구역제도 도입, 보유세 강화, 특별토지 보유세 대상 확대 등의 조치를 취했지만 뒷북만 치는 결과가 되었다.


이는 버블을 부정하는 시각이 강했고 버블이 파열된 뒤에야 비로소 버블의 존재를 인정했기 때문이다. 이 속에는 물론 정치권의 정치적 이해관계도 배경에 있다고 하는 의견도 있다. 땅값이 떨어지면 정치인에 대한 비판도 있을 수 있었기 때문이다.

또한 정부 정책 간에 손발이 맞지 않았던 것도 원인 중의 하나로 진단한다. 예를 들면 부동산 대책과 금융대책이 별개로 움직였다는 것이다. 국토청에서는 부동산 단기차익을 노린 양도에는 중과세 정책을 실시했으나 대장성에서는 오히려 금리를 낮추면서 시중통화량을 늘린 것이다.

대장성에서는 1985년 프라자합의로 엔고를 지속해 나가야 하는 상황에서 일본의 내수를 진작시키고 경기를 살리기 위해서는 시중의 통화유통량을 늘려나가야 한다는 생각을 갖고 있었기 때문이다. 그러나 풀려나간 돈은 곧바로 부동산으로 투입되면서 땅값 상승을 부채질했다.

우리의 경우, 일본의 거품현상과 반드시 동일하지는 않지만 일부 유사한 부분이 있다. 서울 및 지방의 일부 지역에서 촉발된 국지적 집값과 토지값 폭등이 일본에서 시작된 버블 팽창기와 유사하다고 전문가들은 보고 있다.

저금리하의 과도한 시중유동성, 금융기관의 공격적 부동산 관련 대출 확대 등의 요인이 비슷하다. 다른 점이라면 우리는 투기적 가수요에 의해 집값이 오르고 있고 일본은 기업이 중심이 된 상업용 부동산 매입으로 부동산 가격이 급등했다는 것이다.


이런 측면에서 일본의 사례를 참고로 몇 가지 교훈을 배울 수 있을 것이라고 이곳의 전문가들은 말하고 있다. 먼저 신속한 정책대응체제를 구축하고 이를 적시에 시행해야 한다는 것이다. 아무리 좋은 정책이나 대책이라고 하더라도 시기가 맞지 않으면 효과를 볼 수 없다.

두 번째는 정부 정책의 통일성이다. 일본의 경우처럼 한쪽에서는 조이고 다른 쪽에서는 푸는 그런 손발이 맞지 않는 정책이 되어서는 안 될 것이다.

세 번째는 정치적 이해관계나 부동산 투기세력의 강력한 저항 때문에 정책의지가 흔들려서는 안 될 것이라는 것이다.

네 번째는 부동산 시장의 안정을 반드시 이루겠다는 의지를 사회가 신뢰하도록 해야만 한다는 것이다.

이번 8·31 부동산 후속 대책이 부동산 가격안정을 위한 정책대응체제로서 평가받을 수 있도록 범정부차원에서 일관성있게 대응조치를 취해나가면서 부동산시장 안정을 위한 정부의 의지가 신뢰를 받을 수 있는 대책이 되기를 기대한다.

박영혜 주일 홍보관