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KDI FOCUS '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요'

2024.06.20 황순주 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원
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브리핑하겠습니다.

2페이지입니다.

부동산PF 문제가 지금 중요하게 대두되고 있는데 강조하고 싶은 부분은 부동산PF 문제가 기존에 없던 문제가 아니고 지금만 문제인 게 아니라 지난 약 20년간 계속적으로 고질적으로 반복적으로 우리한테, 우리 경제의 중요한 문제였던 바로 그 문제입니다.

2011년 저축은행 뱅크런 때 30개 이상 저축은행이 무너지고 10만 명 이상이 피해를 입었는데 그것도 PF 때문에 발생한 위기고요. 2013년, 2019년에도 PF 위기가, 위험이 부각됐었고, 아시다시피 2022년에 레고랜드 사태가 터지기도 했습니다.

그래서 PF는 계속적으로 우리 경제에 위기를 초래하는데, 뇌관처럼 작용하는데 근본적인 개선은 전혀 이루어지지 않고 있습니다. 거기에 대한 개선 방안, 문제, 진단 이런 것들을 본고에서 논의하고 있습니다.

3페이지입니다.

PF 문제의 근본적인 원인이 '낮은 자기자본'과 '높은 보증의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조에 있다, 라는 얘기들이 많이 있는데, 여기서 강조하고 싶은 부분은 이 낮은 자기자본에 대해서 사람들이 말은 많이 하고 주류 의견으로처럼 얘기는 많이 되고 있는데 공식적인 통계에 기반한 것은 아니다, 라는 겁니다.

이 PF는 다른 금융, 어떤 다른 업권이나 다른 산업과는 달리 자료가 절대적으로 부족합니다. 금융위나 국토부, 기재부, 관련 부처들이 이 PF의 사업장별 재무정보를 안 갖고 있기 때문에 굉장히 정보가 부족한 상황이고, 심지어는 사업장별 재무, 그러니까 자기자본비율이 얼만지도 알지 못하는 수준입니다.

그런데 저희 KDI에서는 다행히 최근 3년간 추진된 총액 100조 원 규모 그리고 PF 사업장 300여 개의 재무구조 사업장별 자료를 확보할 수 있었는데요. 그래서 이 자료를 가지고 분석해 본 결과 표 1에서 보시는 것처럼 평균적으로 총사업비는 3,750억 원 정도 사업장별로 들어가고 자기자본은 118억 정도 넣습니다. 그래서 3.15% 정도입니다. 그래서 통념하고 부합하긴 합니다.

주거용 같은 경우에는 4,000억 원을 넣어서, 4,000억 원짜리 사업에 100억 원 정도를 넣고요. 자기자본비율 2.9%로 생각보다 더 낮습니다. 상업용은 4.33%로서 조금 더 높긴 한데 여전히 굉장히 절대적으로 낮고, 수도권이나 지방은 각각 3.9%, 2.3%로 약간의 차이는 있지만 역시 굉장히 낮다, 라는 것을 알 수 있습니다.

제가 또 강조하고 싶은 부분은 이러한 심각한 부채의존도가 만성적인 거다, 라는 건데요. 지금뿐만 아니라 15년 전, 2009년 당시에 조사했던 결과에 따라서도 당시에 4% 정도 밖에 안 됐다, 라는 거고, 이러한 낮은 자본비율이 계속적으로 유지되고 있다, 라는 부분을 강조하고 싶습니다.

자본이 이렇게 낮으면 뭘 보고 대출해 주느냐, 당연히 건설사의 보증으로 대출해 주는 건데요. 그림 2에서는 구조도에서 건설사가 굉장히 복잡하게 PF도 보증해 주고 분양도 보증해 주고 여러 가지 다양한 방식으로 보증해 준다, 라는 것을 알 수 있습니다.

그래서 우리나라하고 해외를 비교해 보면 우리나라가 굉장히 독특한, 어찌 보면 낙후된 구조인데요. 그림 3번은 비교를 하고 있습니다. 한국은 3%가 자본비율인데 미국, 일본, 네덜란드, 호주, 다 30~40% 정도 자본비율이 높습니다. 이게 하나의 차이이고요.

두 번째 차이는 한국은 자본이 없다 보니까 땅까지, 토지까지 브릿지론을 가지고 빌려서 사야 됩니다. 그런데 사업이 제대로 추진이 안 되면 브릿지론을 본 PF로 전환을 못 하니까 부실이 발생하는데 이런 문제가 해외에서는 없습니다. 왜냐, 자기자본으로 땅을 사니까 공사비만 대출받으면 되니까 이 브릿지론 전환 문제 자체가 발생하지 않습니다.

세 번째 차이는 보증인데요. 한국은 건설사나, 증권사, 부동산신탁사 등과 같은 그런 제3자가 2중, 3중, 4중으로 보증을 해서 대출이 일어나는 구조인데 해외는 이런 제3자가 보증하지 않습니다. 그냥 시행사가 사업 주체니까 자기가 그냥 보증할 뿐이죠.

그러면 이 저자본·고보증 구조의 문제점이 무엇인지 그림 4에서 다양한 측면에서 분석을 했습니다. 일단 아까 말씀드렸다시피 4,000억 원짜리 사업에 100억 원 투입해서 성공하면 몇 백 억 원의 배당을 받는 굉장히 수익성이 높은 사업이기 때문에 한탕을 추구하는 그런 행위가 발생해서 시행사가, 영세한 시행사가 굉장히 많이 난립하는 그런 구조가 하나의 문제점입니다.

두 번째는 사업성 평가인데요. 자본이 낮으면 사업성 평가를 열심히 하면 되지 않느냐, 라는 그런 의견이 굉장히 많이 있습니다. 그런데 자본이 낮기 때문에 사업성 평가를 제대로 할 수 없는 구조다, 라고 생각됩니다.

왜냐하면 사업성 평가를 제일 잘하는 사람은 당연히 자기 돈을 내고 위험한 사업에 들어가는 투자자나 채권자인데 투자자가 지금 없습니다. 자본 확충을 안 하다 보니까 지분 투자자 유치를 안 해서 없고, 채권자 같은 경우는 보증을 믿고 들어가니까 열심히 평가할 유인이 없고, 그다음에 신용평가사가 하긴 하는데 신용평가사는 일단 돈을 받고 평가하는 곳이라서 한계가 있고요.

또 추가적인 한계는 뭐냐 하면 신용평가사는 PF대출을 줄 때 그 초기 정보를 가지고 평가합니다. 그런데 문제는 뭐냐 하면 초기 정보 가지고 2년, 3년 뒤에 사업이 성공했는지 여부, 얼마나 성공했는지 여부 이 결과물에 대한 정보가 없습니다. 그러니까 초기하고 결과에 링크를 해야 이게 평가가 되는데 그게 링크가 없다 보니까 평가가 잘 안 되는 문제가 있습니다. 그래서 이런 문제가 있고요.

두 번째는 거시변동성 확대인데요. 보증에 의존해서 하다 보니까 사업성, 어떤 미시적 디테일을 그렇게 크게 볼 필요가 없고 금리라든가 부동산 경기라든가 이런 큰 틀에서 거시적인 변수만 주로 보고 경기가 좋으면 확 몰리고 경기가 안 좋으면 확 빠지는 그런 거시변동성 문제가 발생합니다.

이 문제는 'no-question-asked-investment'라고 하는 소위 말하는 '묻지마 투자' 문제 때문에 더욱더 가중되는데 보증이 있다 보니까 특별하게 고려할 필요 없이 그냥 다들 들어가서 투자를 하는 거죠. 이게 묻지마 투자 문제인데 이게 글로벌 금융위기를 일으켰던 원인입니다.

그 당시에, 2008년 금융위기 당시에 서브프라임 론, 서브프라임 대출이 부실화돼서 위기가 발생했는데 서브프라임 대출을 기반으로 한 채권, 주택저당증권인 MBS 이게 굉장히 많이 발행됐는데요. 미국을 비롯해서 전 세계에서 중앙은행들까지 다 투자를 했습니다. 왜냐하면 보증이 중첩적으로 있었기 때문이죠.

그래서 그 기반이 되는, 디테일이 되는 서브프라임 론 보지도 않고 투자를 했다가 결국 금융위기가 초래됐는데 이러한 동일한 구조가 우리나라 부동산PF에도 있다, 라고 말씀드리고 싶습니다.

그래서 결국은 이렇게 시스템 리스크가 건설업·금융업까지 발생할 수 있는데 그 불은 결국 공적자금을 투입해서 끄게 됩니다. 어쩔 수 없는데요. PF보증을 늘리거나 아니면 긴급 유동성을 지원하거나 공적 펀드를 조성하거나 이런 것들이 불가피하게 정부가 위기를 막기 위해서 공적자금을 사용할 수밖에 없고 결국은 부담은 납세자한테 돌아가는 그런 구조입니다.

그래서 중장기 개선 방향은 어떻게 해야 되느냐? 말씀드리겠습니다. 9페이지입니다.

제가 강조를 드렸는데 과거에도 문제였고 지금도 문제이고 앞으로도 문제가 될 수 있는 PF인데요. 중장기 개선 방향은 명확한 것 같습니다. 자기자본비율을 높이고 보증을 취소하고, 보증을 줄이고 하는 그런 구조로 선진적인 재무구조로 가야 된다, 라는 그런 부분입니다.

그럼 자기자본비율을 높이기 위해서 어떻게 해야 되느냐? 규제가 필요하다고 생각됩니다. 10페이지 상단에 있는데요.

규제는 크게 두 가지입니다. 하나는 직접규제, 직접규제는 최근에 언론에서 많이 논의되는 건데 시행사가 대출을 받으려면 자기자본비율을 예컨대 20%로 충족을 해야 된다, 혹은 15%, 30% 이렇게 명시적인 비율을 충족해야 된다고 하는 것이 직접규제입니다.

그런데 경제학적으로 봤을 때 직접규제는 그렇게 좋은 건 아닌 것 같습니다. 왜냐하면 사업장별 차이가 있고 자본비율은 안 좋아도 사업성이 굉장히 좋을 수도 있고 하기 때문에 일률적인 직접규제는 조금 지양해야 되지 않을까 하는 생각이고요.

대안으로는 간접규제가 있습니다. 이거는 일률적으로 비율을 규제하지는 않는데 시행사의 자본비율이 낮을수록 위험하다고 봐서 은행들한테 대손충당금을 더 쌓아라, 라고 하는 그런 구조입니다.

그러니까 자본비율 연동 대손충당금 규제인데요. 이렇게 하면 은행들은 시행사들 봐서 가급적 자본비율이 높은 데를 선택해서 대출을 주려고 할 것이기 때문에 시행사의 자본비율 확충을 유도하는 그런 측면이 있습니다. 사업장별 특성도 반영할 수 있고요.

미국에서도 이렇게 하고 있습니다. 미국에는 시행사... 사업 주체가 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 '고위험 상업용 부동산'이라고 정의를 하고 기존 대출에 비해서 대손충당금을 1.5배 더 많이 쌓도록 규제를 하고 있습니다.

특히, 여기 미국에서는 총사업비 대비 15%가 아니고 총사업비에다가 개발이익을 합친 총사업가치 대비 15%니까 총사업비로 보면 20% 정도 넘어가지 않을까 생각됩니다.

이런 간접규제를 우리나라가 고려할 필요가 있고요. 그다음에 이런 규제가 들어오면 주택공급이 위축될 것이다, 라는 우려가 많이 있습니다. 그럼에도 불구하고 개발이익은 영세한 시행사가 독점하고 위험은 사회화시키는 이런 문제는 앞으로 탈피할 필요가 있지 않나 하는 생각이고요.

그런데 또 공사비가 보증을 취소하면 줄어드는 측면도 있습니다. 이 보증을 건설사가 담당하면 위험하니까 리스크를 공사비에 반영하게 되는데, 보증을 취소하면 공사비가 10% 정도 내려간다는 업계 설문조사 결과도 있습니다.

그리고 이렇게 제도를 바꾸면 주택공급의 양은 줄어들 수 있어도 안정성이 개선될 수 있습니다. 일단 사업성이 좋은 거는 자본 확충이 되니까 리스... 거시 충격이 와도 버틸 수가 있고요. 사업성이 안 좋은 거는 애당초 자본 확충이 안 돼서 추진이 안 되니까 부실한 사업이 추진 안 되는 그런 효과도 있습니다.

그런데 이러한 모든 논의에도 불구하고 주택공급이 여전히 중요하다면, 우려가 된다면 그러면 상업용 부동산부터 자본확충 규제를 하면 될 것 같습니다.

상업용은 주택 공급 우려가 없지 않습니까? 그런데 거기도 자기자본비율이 4%밖에 안 됩니다. 그렇기 때문에 거기부터 먼저 자본확충 규제를 하고 이런 자본확충하는 그런 시스템이나 컬처를 업계 전반에 확산을 시킨 다음에 점진적으로 주거용에도 규제를 확대 적용하면 될 것 같습니다.

그다음에 자본확충 관련해서 중요한 부분은 지분투자자 유치인데요. 외국에서 30~40% 이 자본은 시행사가 다 넣지 않습니다. 시행사는 조금밖에 안 넣고 대부분을 지분투자자를 유치해서 넣는데요. 이 지분투자자 유치가 그렇게 쉽지는 않지만 또 불가능한 것은 아니라고 생각됩니다.

개발사업의 이익이 굉장히 크기 때문인데 고위험이기는 하지만 또 고수익이기 때문에 하이 리스크를 추구하는 일부 지분투자자들이 진출할 유인이 있다, 라고 생각됩니다. 예로 우리가 아파트 청약을 하면 수백 대 1의 청약 경쟁률이 있는데 그것도 개발이익을 얻기 위해서 청약하는 것처럼 금융투자자들도 마찬가지로 이 이익을 얻고자 할 유인이 있다, 라고 생각됩니다.

은행 같은... 은행은 보수적이어서 지분투자를 어떤 제도를 도입하더라도 잘 안 할 텐데요. 그 외에 보험사, 증권사, 자산운용사, 부동산신탁사 같은 경우에는 지분투자에 이미 참여하거나 아니면 제도가 개선되면 참여할 의향이 있다, 라고 밝히고 있습니다.

그리고 중요한 게 건설사 연기금 같은 경우는 출자규제가 아예 없어서 원하면 언제든지 지분투자를 할 수 있고요. 그리고 연기금 같은 경우는 내부 규정... 규정에 따라서 민원 때문에 출자를 안 하려는 움직임이 있는데 그렇기 때문에 사회적으로 또 정부가 나서서 이 출자가 사회적으로 바람직하다 해서 장려하는 움직임이 필요합니다. 그래서 연기금이나 공제회가 투자를 하게끔 할 필요도 있어 보이고요.

그리고 특히 중요한 건 리츠입니다. 부동산 간접투자회사인데요. 얼마 전에 리츠 활성화 방안이 나오기는 했는데, 리츠는 자본력이 있고 그다음에 개발해본 경험과 전문성이 있습니다. 그리고 굉장히 근본적으로 두 가지 중요한 순기능이 있는데 하나는 리츠 주식을 30% 이상 전 국민하고 공유하기 때문에 이 개발이익을 전 국민하고 함께 나눌 수 있다는 게 굉장히 매력적입니다.

그리고 두 번째는 리츠는 자기자본비율이, 자기자본비율 규제가 이미 있습니다. 리츠법상 자기자본의 2배까지만 차입이 되는, 가능한데 이걸 자기자본비율로 환산하면 33%입니다. 그렇기 때문에 이미 안전한 수단이고요.

그래서 표 3에 보시면 개발 리츠의 평균 자기자본비율을 조사했는데요. 일반형 개발 리츠 같은 경우는 40%가 넘어갑니다. 그래서 리츠 위주로 하면 좋겠습니다.

그래서 중장기 개선방향 말씀드렸는데 12페이지부터는 단기적으로, 앞으로 당장 어떻게 해야 될 것인가, 이 부분을 말씀드리고자 합니다.

저자본·고보증 구조가 장기간 지속됐기 때문에 갑자기 자본비율을 확실... 높이면 충격이 클 겁니다, 부작용도 크고. 그래서 과도기적인 접근방법이 필요한데요. 일단 단기적으로는 자본비율규제를 직접이든 간접이든 작은 수준이라도 도입을 해야 된다고 생각합니다.

왜냐하면 이 자본비율 규제가 없으면 어떤 지원정책을 도입해도 시행사가 이익을 독점하기 위해서 지분투자자를 유치하지 않을 것이기 때문에, 그래서 자본비율 규제가 약한 수준이라도 필요하고요. 그리고 동시에 자본확충을 위한 지원정책이 또 필요합니다.

이 구체적인 지원정책은 지금 정부에서 논의하고 있고 세부적이고 실무적인 논의가 필요해서 뭔가 주장하기는 좀 어려운데, 해외에서 논의되고... 시행하고 있는 이 지원정책을 소개해서 우리나라가 참고하는 바람으로 소개를 하고자 합니다.

첫 번째는 세제 지원인데요. 미국에서는 시행사가 주택개발사업을 해서 가구의 상당 부분을 중저소득층한테 공급을 하면 세액공제를 해줍니다. 텍스 크레딧을 주는데 이거를 시행사만 가져가는 게 아니라 지분투자자한테 나눠줄 수가 있습니다. 그래서 시행사가 지분투자자를 쉽게 유치할 수 있는 굉장히 중요한 수단입니다. 이걸 우리나라도 출자 세액공제 이런 걸 가지고 도입하는 방안을 검토하면 좋겠습니다.

다음으로, 리츠 활성화인데요. 이 리츠가 개발을 잘하려면 땅을 확보해야 되는데 1992년에, 1992년 이전의 미국에서는 땅을 리츠한테 양도를 하면 토지주가 엄청난 양도소득세를 내야 돼서 이 땅을 확보하기가 어려웠습니다.

그런데 업리츠 제도가 들어왔는데요. 업리츠 제도라고 하는 것은 땅을 리츠한테 양도하면 그 시점에서 양도소득세를 내는 게 아니고 그걸 가지고 개발하고 다 완료가 되고 분양하고 임대하고 사업이 끝나면 그 수익을 다 받고 나서 그다음에 양도소득세를 내는 그런 과세 이연제도이기 때문에 이 제도 이후에 2년 동안 리츠, 미국 리츠산업이 100% 성장했습니다. 그래서 이런 제도도 우리나라가 세제 측면에서 도입할 필요가 있... 검토할 필요가 있다, 라고 생각되고요.

그리고 일본은 스폰서 리츠제도를 도입했는데요. 대형 은행이 리츠에 자기 부동산을 넘기고 자본 조달도 도와주고 그리고 자산 운용도 도와주는, 거의 전방위적으로 리츠의 스폰서가 되는 그런 제도입니다.

그래서 미국, 일본 리츠 1·2위는 다 은행에, 은행이 스폰서하는 그런 리츠인데요. 이거는 결국 은행이 주도적으로 부동산 개발에 참여하자, 라는 그런 측면이기 때문에 금산분리 완화하고도 관련이 있습니다.

일본도 우리나라처럼 은행이나 금융기관이 시행사의 지분을 5% 이상 혹은 15% 이상 이렇게 보유하는 게 금지되어 있습니다. 그런데 2017년부터 지역 경제 활성화를 위해서 지역사회가 원하면, 요청하면 지역사회에 부동산을 임대주택으로 공급하는 목적으로 은행이 개발하는 것을 허용하고 있습니다.

그래서 이게 신뢰들도 많이 있고요. 그래서 이게 간접적인, 그리고 제한적인 어떤 금산분리 완화다, 라고 볼 수 있을 것 같습니다.

미국은 좀 더 전향적인데요. 일반 은행은 부동산 개발을 못하는데 소규모 은행인 연방저축기관 같은 경우는 자회사를 통해서 개발·재건축·재개발·분양·임대 모든 부동산 개발 사업을 다 할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이것도 제한적인 금산분리 완화다, 라고 보이고요. 우리나라가 참고할 필요가 있어 보입니다.

마지막으로, 한 가지만 더 말씀드리고 마치도록 하겠습니다.

모두에 우리나라 자본비율이 낮다는 게 공식 통계에 기반한 게 아니다, 라고 말씀드렸는데요. 이게 다른 영역과는 달리 부동산PF는 굉장히 중요한데 자료가 너무나도 없습니다. 사업장별 재무 정보나 사업성 정보가 어떤 정부도, 그러니까 금융위나 금감원이나 기재부나 국토부나 다 체계적으로 수집하지 않고 있고, 그래서 5%가 났다는 게 그냥 의견일 뿐이지 공식 통계에 기반한 것은 아닙니다.

그러다 보니까 이 현황 파악이 잘 안 되고요. 상시 모니터링은 불가능하고, 조기위험 감지 역시 불가능한 그런 구조입니다. 그래서 터지면 그때야 비로소 그때의 사업장별 자료를 그때 다시 수립을 해서 땜질식 처방할 수밖에 없는 그런 구조입니다.

그래서 앞으로는 정부부처가 합동으로 이 부동산PF 종합데이터베이스를 구축하는 게 무엇보다도 중요한 과제다, 라고 생각됩니다.

이상으로 브리핑을 마치겠습니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 시행사가 아까 지금 현재 6만 개 정도 이상 되고 영세한 곳도 많다고 했는데 그럼 이런 PF, 자기자본비율을 높이는 방식으로 하면 이런 중장기적으로는 영세한 기업들은 어느 정도 정리가 돼야 된다고 보시나요?

<답변> 네, 시행업의 대형화가 필요하다고 생각합니다. 그래야 중장기적으로 안정적인 자본구조를 가져갈 수 있고, 분양 위주가 아니라 임대, 고급... 굉장히 수요... 니즈를 맞추는 임대 위주로 해서 장기적이고 안정적인 그런 주거 공급이 가능하다, 라고 생각됩니다.

<질문> 아까 시행사가 수분양자의 계약금과 중도금을 중도에 활용할 수 있는 게 부동산PF 문제점 중의 하나라고 말씀하셨는데, 그건 선분양 구조 때문에 그런 것 같은데 그런 거에 대한 문제점이 있는 거라고 보고 계신 건가요?

<답변> 그 부분이 굉장히 중요하고 미묘한데요. 시행사가 수분양자의 계약금 중도금을 사용해서 공사비로 쓰는 거, 이 자체가 문제라고 생각하지는 않습니다. 이게 굉장히 중립적이라고 생각하는데요. 이렇게 하면 수분양자가 이 개발 이익에 참여할 수 있기 때문에, 또 국민이기 때문에 그런 측면에서 순기능이 있다고 보거든요.

그래서 그거 자체는 문제가 아닌데 문제는 수분양자 자금이 들어가다 보니까 위험하잖아요. 그러니까 HUG가 분양 보증을 합니다. 그런데 HUG가 분양 보증할 때 자기만 분양 보증하는 게 아니고 HUG가 HUG에 대해서 건설사가 다시 연대보증을 합니다.

무슨 말이냐 하면 HUG는 결국은 이 사업이 어그러져서 수분양자한테 자금을 돌려줘야 되면 HUG가 돌려주게 되어 있는데 그때 건설사가 연대보증을 해서 건설사가 돌려주게끔 합니다. 그러니까 결국은, 결국 HUG가 있지만 결국 돌고 돌아서 다 건설사가 보증하게 되는 그런 구조입니다.

그러니까 수분양자 자금 쓰는 건 괜찮은데 건설사 보증을 요구해서는 안 된다, 라는 게 제가 포인트로 주장하고 싶은 부분이고요. 그렇게 되면 HUG의 부실화가 이루어질 수 있는 거 아니냐, 라고 생각하실 수 있습니다. 맞는 말씀인데요.

다만, HUG가... 따라서 이런 측면에서 분양보증률을 현실화해야 된다, 라고 생각됩니다. 굉장히 낮게 지금 받고 있어서 문제인데 그걸 높게 받아야 되고요. 그다음에 자본비율과 상관없이 받고 있습니다.

그러니까 자본비율이 높으면 조금 더 안전하니까 분양보증률을 낮춰주고 자본비율이 낮으면 분양보증률을 더 많이 받고 이렇게 해서 리스크 연동한 분양보증료, 차등보증료율체계가 도입돼야 되는데 그런 게 없다, 그냥 오로지 건설사 보증에만 의존하는 그런 구조가 깨져야 된다, 라는 그런 말씀을 드리고 싶습니다.

<질문> 이 리츠 방안 되게 재밌는 것 같은데, 그러니까 이게 일반 아파트라든지 이런 것도 초기에 사업할 때 리츠 방식을 활용하는 걸 제안하시는 거죠? 그런 것도.

<답변> 네, 맞습니다.

<질문> 그러면 리츠라는 게 보통 주식시장에 상장이 되는 거잖아요. 그럼 좀 쉽게 설명을 하자면, 단적으로 *** 리츠라든지 반포자이 리츠라든지 이런 식으로 초기에 사업비를 좀 조달해서 리스크를 낮추자, 이런 식으로 이해를, 단순하게 이해해도 무방한 거예요?

<답변> 그러니까 이 자본을 확충하려면 소위 말하는 ‘쩐주’가 있어야 되는데, 돈을 많이 확보할 수 있는. 그게 리츠이고, 또 이 리츠가 주식 공모를 하니까 국민들과 나누기도 하고, 그리고 자기자본비율도 좋고, 그래서 이 리츠를 활용하자는 거고 이걸 초기에 개발 단계부터 활용하자는 건데, 다만 초기 개발 단계에서는 위험하기는 합니다, 그게 완공이 안 됐기 때문에.

그렇기 때문에 이 단계에서는 이 공모 의무를 잠깐 유예해 주고 있다가, 그렇지만 리츠에 관련된 여러 가지 각종 감시·감독이라든지 공시라든지 그런 굉장히 외국에 비해서 과중한 규제들이 많이 있거든요. 그런 것들은 경량화시켜서 쉽게 사업하게끔 해주고, 그다음에 안정화되면 그때 공모 의무를 부과해서 국민들과 나누게 하자, 그게 취지입니다.

그리고 또 한 가지 말씀드리고 싶은 거는 우리나라 시행할 때 여러 가지 도관체를 씁니다. 시행사가 직접 하기도 하고 SPV를 설립하기도 하고 PFV라고 하는 것을 설립하기도 하고, 또 리츠도 있는데 리츠는 거의 안 사용한... 사용이 안 되는데요.

이 PFV나 SPV 같은 경우는 시행사 혼자 이익을 다 가져가고 자기자본비율도 낮은데, 반면에 리츠는 시행사 이익도 나누고 자기자본비율도 높기 때문에 저는 리츠에 대해서는 규제를 풀어주고 이 PFV나 SPV에 대해서 규제를 강화해야 된다, 라고 생각됩니다.

<질문> 이런 저자본·고보증 구조가 되게 오랫동안 지속이 되어 왔다고 말씀해 주셨는데 그동안 어떤 제도적 개선 노력이 아예 없었던 건지, 정부 차원에서 그간 있었던 것들 궁금하고요.

그다음에 해외 사례 여러 가지 제시해 주셨는데 박사님 생각하시기에 우리나라 현실에 그나마 적합한 사례 어떤 거 있는지도 궁금합니다.

<답변> 2011년 저축은행 위기가 좀 크게 터졌었는데요. 그 이후에 저축은행 업권만 한정해서 20% 규제가 들어왔습니다. 이게 공식 규제는 아니고 자율 규제 형식으로 저축은행중앙회 차원에서 하긴 했지만 어쨌든 실효적으로 적용됐던 규제인데요.

문제는 저축은행 업권만 20%를 하다 보니까 다른 업권에서 대출을 못 받은 부실, 잠재적 부실사업만 저축은행에 와서 어떻게 해서든, 사채를 끌어서든 어떻게 해서든 최선을 다해서 20%를 충족시켜서 저축은행한테 대출받는 그런 구조입니다.

풍선 효과가 발생하는데요. 안 좋은 것만 저축은행에 몰리다 보니까 20% 규제에도 불구하고 저축은행 대출이 안 좋다, 라는 그런 현재 현안보고가 되어 있습니다. 그 정도만 지금 되어 있고요. 다른 업권에 대한 그런 근본적인 규제는 없는 상황이라서 앞으로는 전 업권에 포괄적으로 간접규제 위주로 도입이 돼야 된다고 생각합니다.

그리고 해외 제도 지원 방안을 여러 가지 말씀드렸는데요. 세제 지원, 출자 세액공제라든가, 그다음에 업리츠제도, 그다음에 대형 은행 스폰서 리츠제도, 그리고 금산분리, 부동산 임대 위주로 할 때 제한적으로 완화해 주는 거, 이런 것들은 다 현실성 있다고 생각하고 전부 다 심도 있게 검토할 필요가 있다, 라고 생각합니다.

그리고 무엇보다 제일 중요한 건 아까 말씀드렸다시피 데이터베이스 확충입니다. 그게 있어야 모든 게 다 출발할 수 있기 때문에, 그러니까 항상 얘기 나오는 게 어떤 정책이든 데이터베이스 확충해야 된다, 그런 얘기 많이 하는데 이 분야는 특별히 더 중요한 것 같습니다.

<질문> 발표 내용 너무 잘 봤습니다. 앞의 영상 자료 너무 재밌게 잘 봤고요. 그리고 자기자본비율 지금 현재까지 공식 통계도 없었는데 그나마 이렇게 집계하시느라고 고생하셨던 것 같습니다.

궁금했던 건 실제로 금융회사들, PF 자본비율 얼만지 각각 금융회사들 물어보면 공개를 안 하는 경우가 많더라고요. 자기네들 사업상의 비밀이다, 그리고 여기 자료에도 나왔듯이 국토부나 금융당국들 역시 각각의 회사가 어떤지 집계를 지금 안 하고 있다고 하더라고요. 그게 안 하고 있는 건지 못 하고 있는 건지 일단 궁금하고요. 안 하고 있으면 왜 안 하고 있고 못 하고 있으면 왜 못 하고 있는 건지, 이거 어떻게 보고 계시는지 궁금합니다.

<답변> 이게 부동산 금융입니다. 그러니까 부동산+금융이라서 국토부 주관의, 소관하는 부동산 정책과 금융위원회가 주관하는 금융 정책이 있고요. 이거를 포괄하는 기재부 정책 조정, 이게 있는데요. 어느 한 영역에 있는 게 아니고 걸쳐 있다 보니까 이 정보가, 우리가 필요한 건 부동산 정보도 필요하고 재무 정보, 금융 정보도 필요하거든요. 둘 다 포괄적으로 받아야 되는데 그거를 가능케 하는 법이 없습니다. 그러다 보니까 이게 어려운 상황이고요.

그래서 금감원 같은 경우는 사업장별로 금융기관한테 콘택트를 해서 정보를 내달라고 해서 위기 시에 사후적으로 정보를 활용할 수는 있는데 국토부 같은 경우는 주택 정책 측면에서 굉장히 중요한데 아예 그렇게 정보를 요구할 권한도 없습니다. 그러다 보니까 정보 데이터베이스가 없는 그런 구조적인 특징이 있거든요.

그래서 앞으로 필요한 거는 국토부, 금융위, 기재부 이렇게 다 해서 부동산과 금융 정보를 함께 통합적으로 요구할 수 있는, 그걸 또 정기적으로 공시할 수 있는 권한을 주는 법이 제정돼야 된다고 생각됩니다.

<답변> (사회자) 감사합니다. 다음 질문 있으실까요? 그럼 추가 질문 없으시면 오늘 공식적인 브리핑은 여기서 마치도록 하겠습니다. 참석해 주셔서 감사합니다.

<끝>

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