금융위원회 정례회의 결과 브리핑

오늘 27일 금융위원회 정례회의에서 무궁화신탁에 대해 유상증자 등 자체 정상화 추진, 제3자 인수 등을 내용으로 하는 경영개선명령을 부과했습니다.

감독원 검사 결과에 따르면 NCR이 기준에 미달한 것으로 확인하고, 무궁화신탁으로 하여금 2025년 1월 24일까지 경영 개선 계획을 제출토록 하고 추가적인 부실을 예방하고 재무 및 건전성을 개선하려는 목적입니다.

여기까지가 오늘 핵심 내용이고, 크게 보면 무궁화신탁에 대한 적기시정조치에 대해서 걱정들이 많기 때문에 크게 신탁 사업장을 어떻게 할 것이냐, 그다음에 분양 계약자들을 어떻게 보호할 것이냐, 그다음에 시공사하고 협력업체에 대한 그런 걱정들이 있으신 것 같습니다. 그 부분에 대해서 제가 차분히 설명드리고요.

금융시장으로 보면 또 다른 부동산 신탁사로의 어떤 전이, 이런 부분에 대한 걱정이 있으신 것 같고 전체 금융시장이 괜찮을지 이런 질문이 있으실 것 같습니다. 그 부분을 제가 차분히 설명드리겠습니다.

2쪽으로 가서 설명드리면 저희가 2022년 하반기 레고랜드 사태 이후에 부동산 신탁사에 대해서 금감원을 중심으로 해서 모니터링을 실시하고 있었고, 특히 지난해부터는 주기적인 스트레스 테스트를 통해 관리·감독을 쭉 해왔습니다.

그중에서 무궁화신탁의 경우에 가장 취약도가 높은 신탁사로 분류되어서 대주주하고의 어떤 면담, 추가적인 자금 관리 계획을 징구하는 등 관리·감독을 많이 했지만 저희가 보기에는 유동성이나 건전성의 문제 발생 가능성이 있다고 판단함에 따라 감독원이 8월 29일부터 검사를 진행하고 있습니다.

그 검사 결과, 통상 은행의 BIS에 해당되는 금투사들의 NCR 기준 영업용 순자본 비율이 어떤 기준에 미달하는 것을 저희가 확인했기 때문에 이번 조치를 하게 됐습니다.

무궁화신탁의 경우에 왜 이렇게 취약도가 높은가에 대해서 설명드리면 2020년 이후에 부동산 호황기에 책임준공 확약이라는 이런 부분, 그러니까 그때는 공사를 하면 분양이 다 되고 큰 문제가 없을 때 이런 책임준공 확약이라는 신탁 업무를 과하게 무분별하게 늘렸던 그런 측면에 2022년 하반기부터 PF시장이 어려워지니까 이런 부분에 대한 자금 부담이 가중된 것 같고, 그러면서 적자로 전환했고요.

두 번째는 이러한 유동성 문제를 해결하기 위해서 고금리 차입을 하면서 유동성에 지금 큰 문제가 발생한 것 같고요. 특히, 대주주가 개인 대주주로서 자본력이 취약한 그런 측면이 있습니다. 크게 보면 리스크 관리를 전반적으로 실패했고 영업을 과하게 늘렸던 부분에 PF시장이 어려워지니까 어려움에 직면했다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

그래서 무궁화신탁의 경우는 표로 잘 정리해 뒀습니다. 여기 보면 최대주주가 50.8%를 가지고 있는 개인회사로 보시면 되겠습니다. 대부분 우리나라 신탁회사는 금융지주 계열이거나 대기업 계열로서 대주주가 이렇게 튼튼하다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

그래서 검사, 감독원의 검사 결과, 저희가 지난 11월 11일부터 21일까지 사전 통지를 하면 그 사전 통지에 대해서 무궁화신탁의 의견을 듣고 그 의견에 대해서 저희가 또 검토한 결과 오늘 금융위에서 그 의견보다는 구체적으로 경영개선명령을 부과하게 되었습니다.

그래서 그때 자구 계획은 주로 자회사 매각 이런 것들을 들고 왔는데 시간이 부족하고 단기간 내에 자본 확충이 어렵다, 그렇게 저희가 판단했다고 보시면 되겠습니다.

경영개선명령의 주요 내용은 첫째, '유상증자나 자회사 정리 등을 통해서 자체적으로 정상화를 해라.'는 거가 큰 하나의 틀이고요. 자체적인 정상화가 어려우면 합병이나 금융지주회사로 자회사 편입, 제3자 인수, 그러니까 경영권을 넘겨서 다른 대주주가 들어올 수 있게 하는 계획을 수립·이행하라는 겁니다.

이러한 것을 하기 위해서는 실사가 필요한데 지금 무궁화신탁은 나중에 제가 설명드리겠지만 신탁에, 신탁이란 게 고유계정이 있고 사업장별로 신탁사업을 쭉 하고 있거든요. 그래서 자체 그거 무궁화신탁 고유계정뿐만 아니고 신탁계정 전반적인 측면에서 재무·회계, 법률 리스크, 특히 무궁화신탁이 가지고 있는 사업장의 사업성평가까지를 할 수 있는 그런 재산 실사를 하기 위한 그런 법인을 빨리 선정해서 빠른 속도로 방안을 마련했으면 좋겠다. 그때 저희가 조건은 회사와 대주주의 영향력을 벗어나서 독립적이고 중립적이고 객관적인 데서 신속하게 했으면 좋겠다, 이런 의견을 오늘 부과했습니다.

추가적으로는 영업용 순자본 감소 행위를 제한한다든지 자산을 많이 늘린다든지 자본을 감소시키는 행위를 제한하고요. 특히, 지금 문제가 된 거는 나중에 제가 설명을 드리겠지만 차입형 및 책임준공형 토지신탁에 대해서는 신규 영업을 6개월간 중단을, 중지를 하겠습니다.

그렇지만 신규 영업이 아닌 기존에 영업하고 있는 것들을, 신탁사업을 계속해 나가는 기존 영업은 그대로 할 수 있도록 하였고, 나중에 설명드리겠지만 차입형이나 책임준공형이 아닌 일반적인 이런 신탁이 있거든요. 그 부분에 대해서는 신탁의 어떤 도산절연이라는 큰 원칙 때문에 계속 영업을 할 수 있도록 했고, 이 계획서는 40일 후인 내년 1월 20일까지 제출하도록 하였습니다.

향후 일정은 지금 이렇게 저희가 내린 명령에 따른 구체적인 경영 개선 계획을 제출해야 되고, 하나 강조드리고 싶은 거는 적기시정조치는 금융회사가 일시적으로 어떤 연체율이 높아진다든지 유동성에 문제가 있다든지 BIS 비율이 조금 떨어진다든지 하면 더 나빠지기 전에 감독당국이 '이렇게, 이렇게 정상화를 해라.' 하는 이런 취지로 보셔야 되겠습니다.

그래서 추가적인 부실을 방지하고 투자자나 또는 분양자를 보호하고 건전 경영을 유도하기 위한 그런 조치로 보고 통상 이럴 때는 증자나 회사를 자본력이 충분한 회사한테 파는 그런 것들이 핵심이라고 보면 되겠습니다.

현재 감독원에서 5명의 검사관원들이 상주하고 있고요. 이런 것들을 감독원이 감독을 할 것이고 감독원 검사가 종료되면 파견감독관을 보내서 계속 감독할 내용입니다.

참고 1을 설명을 드리고 싶은데 최근에 우리 금융회사들이 적기시정조치나 이런 경영개선명령은 굉장히 익숙하지 않은 단어죠. 평상시에는 없는 단어인데 이걸 설명드리면 아까 말씀드린 대로 조기에 감독원이 모니터링을 해서 조짐이 나빠질 때 경영 개선을 권고하는 수준이 낮은 단계고요. 조금 더 높은 단계는 요구를 하는 거고, 마지막에는 명령을 하는 그런 단계로 되어 있습니다.

그래서 11페이지에 추후 일정이 있습니다. 그래서 지금 현재 경영개선명령을 발동했고 그 계획서를 제출받으면 전문적인 경영평가위원회에서 이거를 평가해서 저희가 승인을 하든 부결을 하든 그런 결정을 내릴 겁니다. 그러고 나서 승인이 되면 자체적인 증자나 제3자 매각 절차를 진행하면 되고 그걸 감독원이 점검을 했다가 그렇게 해서 자본력을 보강하면 졸업을 하는 그런 개념입니다.

그렇지 않으면 저희가 추가적인 조치를 내리는 거는 부실금융기관으로 지정해서 인가를 취소하는 그런 단계인데 현재 그런 단계까지는 가지 않았다, 이렇게 보시면 되겠습니다. 그 내용이 오른쪽 제일 하단에 승인 시와 불승인 시의 내용으로 나와 있습니다. 그래서 현재는 충분한 시간을 줬기 때문에 제3자 매각 계획을 준비해 오지 않을까, 그렇게 예상을 하고 있습니다.

다시 앞쪽으로 가시면 여기까지가 무궁화신탁에 대해서 저희가 명령을 내리는데 이런 부분에 대해서는 파급적인 영향을 받는 부분에 대해서 관심이 있기 때문에 그걸 저희가 상세하게 설명을 드리겠습니다.

이거는 어떻게 보면 크게 2022년부터 정부가 추진해온 부동산 PF의 질서 있는 연착륙의 일관된 범위 내에서 부실의 정리 과정, 이런 거로 일단 이해해 주시면 되고, 큰 틀 속에서 이렇게 작은 부분이 되고 있고 전반적인 PF는 예측 가능한 범위 내에서 잘 관리되고 있다, 이렇게 말씀을 드리겠습니다.

그래서 여기 4페이지 하단의 박스 밑에 부동산 신탁이라는 사업을 기자분들이 잘 모르실 것 같... 잘 아시겠지만 한 번 제가 다시 설명을 드리면 신탁의 법리란 거는 고유계정과 신탁계정, 그러니까 무궁화신탁이라는 이 회사가 사업장마다 이렇게, 지방에 가는 사업장마다 신탁계약을 맺어서 이게 도산절연이 돼 있습니다.

그러니까 고유자산의 채권자로부터 이게 절연이 되어 있기 때문에 신탁 사업장별로 독자적인 어떤 의사 결정과 자금 조달과 사업을 정리할 수 있는 그런 구조가 신탁계약의 특징으로 보면 되겠습니다. 옛날에 태영건설 할 때 태영건설이 SPC를 만들어서 다 그 대주단들이 알아서 사업 정리한 거하고 동일하다고 보면 되겠습니다.

그렇기 때문에 고유계정의 지금 유동성과 건전성의 문제가 일부 있기 때문에 신탁 사업장은 사업성에 따라서 그렇게, 자체적인 어떤 판단에 따라서 사업을 계속한다든지 정상화를 한다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

그래서 여기 보시면 무궁화신탁이 추진하고 있는 대부분의 신탁사업의 경우 이해당사자가 토지 소유자인 위탁자 또는 시행사, 또 수익자는 금융기관하고 대출해 줬던 대주단 또는 공사를 맡는 건설사인 시공사가 있고 여기에 입주하게 되거나 소유권을 받는 분양계약자 이분들이 모여서 의사 결정을 내려서 정리하는 거로 보면 되겠습니다.

다만, 이러한 신탁사업 중 부동산 개발 사업의 경우에는 계속 공사비가 들 수도 있고 또는 신탁사가 책임준공 확약을 했기 때문에, 그러니까 첫 번째는 신탁사가 업무를 할 때 그냥 자산을 맡아서 그냥 수동적으로만 관리하는 게 있는데 그게 아니고 통상 저희가 차입형이라 해서 신탁사의 고유계정에서 공사비를 대는 부분이 있습니다. 그래서 그거를 신탁계정대라고 하고 있습니다. 이 부분이, 자금을 계속 공급해 줘야 되는데 이 부분이 정상화하는 과정에는 조금 지연되는 그럴 수가 있다는 거고요.

또 하나는 일반적인 사업 주체들이 하고 있지만 보증을 선 겁니다. 이게 내가 이 사업이 시공사가 도급계약 기간 안에 공사를 한 달 내나 두 달 내에 못 끝내면 신탁사가 책임준공을 하겠다 하고 그 수수료를 받습니다, 한 2% 정도.

그게 책임준공 확약이라고 많이 들어보셨을 텐데 그거를 통해서 하고 있는데 이 부분은 지금도 현재 일부는 책임준공 확약을 하고 있는 데 대해서는 자금이 조금 들어가야 되는데 그 부분이 정상화하는 과정에서 조금 지연될 수 있다, 어려움이 있을 수 있다, 그런 말입니다.

그래서 정부가 생각한 거는 고유계정을 빨리 정상화해서 그거를 기반으로 신탁사업을, 신탁사업이 지고 있는 의무나 그런 것들을 이행해야 되기 때문에 고유계정 정상화와 함께 개별 신탁 사업장별로, 핵심은 그거겠죠. 사업성이나 공사 진행 상황이나 이해관계자들의 의견 조달을 통해서 합리적인 방안을 만들어내고 그런 방안들이 잘 될 수 있게 저희가 관계기관하고 합동 대응을 하도록 그렇게 하겠습니다.

그래서 큰 그림을 보면 첫 번째는 무궁화신탁의 자체 정상화와 개별 신탁의 신속한 처리 방안을 강구하는 거고, 두 번째는 여기 이해관계자가, 여기는 정비사업도 많고 후분양이 많더라고요. 그래서 분양 사람들, 분양계약자를 보호하는 거는 옛날에 태영에 보셨겠지만 HUG나 LH공사가 분양 보증이나 매입 약정을 하고 있기 때문에 분양자는 상당 부분 보호가 되고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

다만, 여기에 시공사는, 그러니까 무궁화신탁이 주로 지방에 작은 규모의 이런 사업을 하다 보니까 여기 시공사가 책임준공 확약을 해 봤자 잘 신뢰가 안 되니까 부동산 신탁사가 2차 책임준공 확약을 했으니까 좀 소규모, 도급 순위가 낮은 그런 시공사와 협력업체들이 있습니다. 이것도 마찬가지로 신탁의 법리에 따라서 그 사업장별로 공사대금이 확보돼 있으면 계속 공사를 하고 공사 진척도에 따라 공사자금을 받는 그런 부분이 있습니다.

다만, 이런 과정에서 마찰적으로 그 부분이 생기는 부분에 대해서는 저희가 국토부와 함께 공사대금이 지급이 원활화되도록 하고, 그때 하도급 업체의 애로는 금융권의 패스트트랙이라는 만기연장·상환유예 제도를 활용하도록 하였습니다.

그다음에 PF시장 안정화하는 노력은 저희가 11월 13일인가 94조 프로그램을 웬만하면 그대로 내년 6월까지 연장한다는 발표를 했고, 그다음에 금융회사 측면은, 신탁사는 여기만 개인 대주주입니다. 나머지 신탁사들은 그동안 준비도 많이 했고 현재 NCR 규정도 굉장히 높기 때문에 그 부분에 대해서는 저희가 단절된 채로 잘 관리가 될 것으로 보이고 있습니다.

그래서 크게 신탁 사업장별로 원활한 신탁 사업은 그게 설명이 좀 복잡한데요. 무궁화신탁으로 영향 받을 수 있는 사업장은 개수는 저희가 67개로 일단 정리했습니다. 원래 무궁화신탁 전체 사업장이 157개로 저희가 맞춰봤는데, 조사해 봤는데 그 157개 중에 90개는 완공이 되어 있는 사업장입니다. 그래서 일단 완공, 준공이 되면 담보 물권이 되기 때문에 그걸 입주를 하면 되는 거고 그러면 그거를 담보 잡고 처분할 수도 있고 팔 수도 있기 때문에 그 90개는 어느 정도 완공이 됐기 때문에 영향을 받을 수 있는 사업장은 저희들이 67개로 해서 차입형이 32개, 책임준공이 한 37개로 이렇게 저희가 분석을 했습니다.

그래서 이 사업장별로 각 사업장 이해관계자들이 아까 말씀드린 대로 사업장의 특성에 따라 정상화를 위한 처리방안을 만들어낼 계획이고, 어떻게 될 것이냐? 말씀드린 대로 사업성이 좋고 공사 진... 그러니까 이렇게 보시면 되겠습니다. 90, 2022년 하반기 이후에 한 2년이 흘렀지 않습니까? 그러니까 사업이라는 게 길어봤자 24개월, 36개월이니까 시간이 충분히 지났기 때문에 무궁화신탁의 사업장들은 상당 부분 공사가 어느 정도 됐거나 완공된 것들이 많기 때문에 이런 부분은 이해관계자들이 통상 사업을 종료하겠다는 그런 기대와 이해가 크기 때문에 그런 측면에서 계속 공사를 진행하거나 완공을 할 것으로 정부는 예상하고 있습니다.

일부 아까 말씀드린 대로 또 의외로 또 무궁화신탁 사업장 중에 미착공 사업장이 많더라고요. 그거는 뭐냐 하면 정비사업입니다. 정비사업은 도시에 재건축·재개발을 하기 때문에 아시잖아요, 조합 만들어서 5년, 10년씩 걸리는 초기 사업에 했기 때문에 그거의 경우에는 어차피 큰, 설계비 정도나 사업 추진비 정도가 들어가 있기 때문에 그거는 대출이 있으면 대주단이고 위탁자하고 조합이나 이런 사람들이 합의해서, '그러면 우리가 계속 가자.' 아니면 '신탁사를 교체하자.' 아니면 '이거를 정리하자.' 이런 과정을 거칠 것으로 보입니다.

이 과정에서 그동안 정부가 PF 정상화를 위해서 만들었던 PF 정상화 펀드나 PF 신디케이트론 등도 활용할 수 있을 것으로 추정하고 있습니다.

두 번째, 분양자에 대해서 말씀드리면 67개 사업장 중에 아까 말씀드린 대로 완공을 제외한 차입형과 책임준공형 사업장 중에 분양이 진행되고 있는, 그러니까 아까 말씀드린 대로 후분양은 분양 사업자가 없지 않습니까? 그래서 분양이 있는 분양계약자는 저희가 26개, 1,378세대로 일단 저희가 조사를 했습니다.

물론, 제가 설명을 편하게 하기 위해서 12페이지를 잠깐 가시면 부동산 신탁의 유형 중에 크게 보면 토지신탁하고 비토지신탁이 있습니다. 그래서 토지신탁은 아까 말씀드린 대로 12페이지에 차입형은 시행사가... 신탁사가 시행사입니다. 자기가 건설공사비를 대서 사업을 주도적으로 하는 거는 저희가 이번에 관리 대상으로 넣었고요. 이제 관리형이 두 가지가 있는데 일반적으로 이 사업을 관리를 그냥 수동적으로 하는 거를 일반관리형으로 일단 보고 있습니다.

그런데 책임준공이 있으면 어차피 신탁사가 부담을 져야 되는 그런 측면이니까 이런 콘셉트를 머리에 가지고 계시면 일반관리형은 사업장 추진 결정 권한이 신탁사가 없기 때문에 그냥 맡겨진 대로 신탁재산을 받아서 자금 관리를 해 주고 수수료를 받는 그런 사업이기 때문에 이거는 신탁사한테도 부담이 없고, 사업장에 대해서도 자체적으로 PF 대출을 일으켜서 자체 사업성으로 굴러간다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

그다음에 비토지신탁은 그냥 담보 대출받기 위해서 하거나 분양 관리하거나 임대 관리하거나, 또 이 부동산을 팔아주시오, 하는 것들로 이렇게 나누어져 있기 때문에 크게 보라색으로 돼 있는 차입형과 관리형이 있는데 관리형 중에서도 일반관리형은 저희가, 일반관리형 분양계약자는 여기 1만 2,000... 1만 2,895호인데 이 분야에 대해서는 아까 말씀드린 대로 자체 신탁사하고 완전히 절연돼 있다, 이렇게 말씀드리겠습니다.

그리고 26개 사업장 중에 5개는 아까 태영 때도 보셨겠지만 HUG가 분양 보증이라는 게 있습니다. HUG가 이거를 분양이 문제가 있으면 HUG가 가서 공사를 해서 분양을 해 주거나 또는 분양자가, 수분양자가 원하지 않으면 분양대금을 돌려주는 이행보증, 환급이행 이 두 가지 제도로 커버가 되고, 일부 사업장은 LH공사가 이걸 매입해서 임대나 이런 거 하겠다는 거로 돼 있기 때문에 이런 부분에 대해서는 큰 문제가 없습니다.

나머지 21개 사업장이 대개 소규모 사업장에 주거 17개, 비주거 4개의 이 부분은 별도로 공사를 계속하거나 아까 말씀드린 신탁의 법리에 따라서 분양자가 보호되도록 저희가 유도해 나갈 예정입니다.

그중에서 한 가지 말씀드리고 싶은 거는 일정 규모 이하의... 이상의 비거주의 경우에는 신탁계약서에 보면 분양대금을 최우선으로 정산하도록 설계되고 있기 때문에 투자자 보호 장치가 있다, 라고 보시면 되겠습니다.

그래서 일단 제가 보기에는 시간이 많이 흘렀기 때문에 사업성이나 공정률이 낮은 사업장은 생각보다 많지 않다는 말씀을 드리겠습니다.

그다음에 시공사 협력업체 신속지원 방안은 현재 차입형·책준형 사업장과 관련된 건설사는 39개사고 협력업체는 325개사로 일단 저희가 조사하고 있고, 이 중에서 하도급 계약 415건이 있는데 그중에서 139건은 건설공제의 하도급 지급보증이 가입되어 있어서 하도급 대금을 대신 받을 수 있을 것 같습니다.

일단 개별 사업장별로 아까 말씀드린 대로 분양률이 낮거... 공정률이 낮거나 이런 부분이 조금 낮기 때문에 개별 사업장별로 계속 공사를 추진하는 과정에서 신탁계약에 정한 바에 따라 공사대금이 원활하게 지급되도록 저희가 꼭 정부에서 유도해 나갈 계획이고요.

아까 말씀드린 대로 이 과정에서 유동성에 문제가 있으면 금융권에서 신속지원 프로그램을 통해서 지원할 계획입니다.

금융시장 안정에 대해서 말씀드리면 최근 연말이고 트럼프 트레이드라는 그런 효과도 있지만 회사채 시장의 투자 수요도 아주 견조하고 금리도 안정적이고 PF-ABCP도 차환이 잘되고 있고 금리도 내려가는 그런 상태이기 때문에 전반적으로 안정적인 모습을 보이고 있고, 그때 학습효과 때문에 정부도 94조를 준비했지만 시장 참여하는 사람들도 충분한 유동성을 확보하고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

또 한편, 무궁화신탁의 어려움은 오랜 기간 알려져 있어서 다들 예의주시한 그런 상황이기 때문에 이런 것들이 금융시장에 미치는 영향은 정부는 제한적이다, 이렇게 판단하고 있습니다.

그래서 8쪽에 나와 있는 이 프로그램은 저번에 설명했기 때문에 생략하고 하나만 말씀드리겠습니다. 프라이머리CBO라고 회사채 발행을 하는 거를 신보보증을 하는 자금 지원 방식이 있는데 거기에 혹시 어려운 부동산 신탁사가 채권 발행을 할 때에는 저희가 그걸 편입하도록 해서 유동성을 터주는 그런 보완대책을 이번에, 다음 프라이머리CBO 때부터 시작하도록 그렇게 했습니다.

그 여타 부동산 신탁사에 대한 걱정들을 하실 텐데 제가 여러 번 말씀드렸지만 일단 대한민국 신탁사가 14개인가요? 14개 중에 금융지주 계열이 8개로 알고 있습니다. 그래서 그 지주 계열은 무슨 신한, KB, 우리 이렇게 되어 있기 때문에 지주가 대주주기 때문에 상당한 자본 확충을 할 수 있고, 최근에 보면 증자를 많이 했죠, 한 2,000억씩. 그래서 지주 계열은 괜찮고요.

독립계도 대부분 개인이 아니고 군인공제회, 보성그룹 이런, 이렇게 대... 중견·대기업들이 대주주로 있기 때문에 그런 부분에 대해서는 괜찮을 것으로 보이고 이러한 10... 무궁화신탁을 제외한 13개사의 평균 NCR, 아까 69였지만 여기의 NCR은 537.3%로서 규제 수준 150%를 크게 상회하고 있고 그동안 대손충당금 적립 기준을 계속 강화했기 때문에 신탁사로의 전이되거나 이런 가능성은 거의 없다고 저희는 판단하고 있습니다.

그래서 앞으로 계속 저희가 이 부분에 대해서 금감원이 중심이 돼서 밀착 모니터링해 나갈 것이고 계속 장기 안정적인 자금 조달, 자본 확충 이런 노력들을 해 나갈 생각이고, 근본적으로는 어쨌든 저번에 저희가 11월 10 며칠에 PF 제도 개선 방안을 냈지만 부동산 신탁사들의 위험에 대한 평가를 좀 엄격하게 해서 NCR 기준을 좀 더 강하게 한다든지 전체의 어떤 책임준공... 책준이나 차입형에 대한 위험 가중치를 따져서 자기 자본의 일정 수준 이내로 막아서 이런 부분이 다시 발생하지 않도록 그렇게 할 생각입니다.

그래서 다시 한번 말씀드리면 2020년 10월 이후에 PF 연착륙 과정에서, 큰 틀의 PF 연착륙 과정의 큰 흐름 속에서 일어나는 그런 정상화의 과정 중에 아주 작은, 어쩌면 예견된 이런 일부의 어려움의 정례 과정으로 이해해 주셨으면 좋겠고요. 충분히 저희는 관리·통제하고 있다, 이렇게 판단하고 있습니다.

그래서 결국은 저희가 준 시간 내에 자본력이 있거나 경영 능력이 있는 제3자 매각을 해 오면 그쪽이 들어와서 신뢰를 가지고 아까 책임준공이나 신탁계정대 사업을 완성한다든지 그런 노력을 하기를 정부가 기대하고 있다, 이렇게 말씀드리겠습니다.

이상입니다.


[질문·답변]
※마이크 미사용으로 확인되지 않는 내용은 별표(***)로 표기하였으니 양해 바랍니다.

<질문> 크게 두 가지 질문이 있는데요. 이번 적기시행조치가 그러면 아까 말씀해 주셨듯이 2020년 이후에 시작... 2022년 이후에 PF 사태로 이어진 부동산 경기침체로 인한 첫 적기시행조치라고 보면 되는 것인지 하나 여쭙고 싶고요.

그리고 경영계획명령 주요 내용을 보면 첫 번째로 자체 정상화 추진 그리고 두 번째가 제3자 인수계획 수립 및 이행인데 이게 별도로 될 수 있는 건지 아니면 궁극적으로는 제3자 인수계획을 짜야 되는 건지, 그러니까 자체 정상화가 되면 따로 합병이나 이런 걸 추진하지 않아도 되는 건지도 궁금합니다.

<답변> 이거는 각각이 다 할 수 있는 거고요. 대주주가 증자를 해 오거나 자기 돈을 넣거나 다른 데서 유상증자를 받아 오면 되게 좋겠지만 그게 어려우면 그 지분을 팔아라, 이거로 해서 2개는 병렬적으로, 아마 대주주 입장에서는 자회사 정리를 해서 뉴 머니를 가져오거나 또는 증자를 받고 싶은데 이런 자회사 매각 자체가 아까 말씀드린 대로 리츠나 자산운용 자회사 매각이 구체적이지 않고 단기간 내에 되기 좀 어렵다 하는 건 저희 판단이고 증자도 지금 이런 상태에서 증자가, 물론 제가 예단하긴 어렵지만 그렇기 때문에 아마 제3자 인수 쪽으로 아마 무게가 있지 않을까 싶고 2개는 각각 다를 수 있다, 이렇게 보시면 되겠고요.

적기시행조치는, 한국 사회에서 적기시행조치는 전국... 2012년도에 저축은행 사태 때문에 이거는 무조건 부실의 정리다, 이렇게 보는 게 있는데 그게 아니고 이거는 상시적으로 금융당국이 금융회사를 관리·감독하는 방식의 하나다, 이렇게 보시고, 그렇지 않습니까? 어느 정도 좋다가 이렇게 조금 나빠졌을 때 '너 이렇게 조금 자구 노력을 해라, 비용도 절감하고 확충도 해라.' 이런 단계로 일단 보시면 될 것 같습니다.

그렇기 때문에 제 기억은 PF와 관련돼 있는 거는 이게 어찌 보면 처음이라 할 수도 있고 일부 그 여파로 얼마 전에 캐피털 저희 적기시행조치 한 것도 있고 지금도 일부 추가적인 이런 부분이 지금 기자님들 다 아시지 않습니까? 그렇죠? 한두 개 저축은행 이야기가 있는데 그 부분도 그냥 부실의 정리가 아니고 경영 개선과 경영 정상화를 유도하는 과정으로 이렇게 이해해 주시면 되겠습니다. 그래서 첫 번째라고 보기도 어렵고 아니라고 보기도 어려운 것 같습니다.

<질문> 다른 부동산 신탁사의 평균 NCR 비율은 되게 높은 걸로 나오는데 그러면 이게 무궁화신탁이 특별히 사업 모델이 특이한 거인지, 그러면 보면 차입형과 책준형 이게 핵심인 것 같은데요. 다른 부동산 신탁사들은 이렇게 사업을 하지... 다른 것, 그러니까 다른 거를, 그러니까 차입형이나 책준형 아니면 뭘 하나요? 다른 신탁사들은.

<답변> 원래 아까 페이지에, 12페이지에 있는 대로 일반관리형을 주로 하겠죠. 왜냐하면 리스크가 하나도 없이, 여기 보면 어떤 사람의 어떤 계약을 시키는 대로 자금을 관리하고 돈을 지급하고 하면서 아주 낮은 수수료, 제가 보기에 일반관리형은 한 20bp, 30bp 이렇게 밖에 안 될 거예요, 1%가 안 될 텐데. 이 책임준공은 뭐냐 하면 연대보증적 성격이 있잖아, 이행보증이잖아요. 그래서 이거는 수수료가 한 2% 정도까지 가니까 무궁화신탁이 지금 제 기억이 맞으면 2019년도에 679억의 책준이 있었는데 2022년에 1조까지 늘렸어요.

그러니까 경기가 막 올라갈 때, 공사 끝나면 책준은 꺼지잖아요, 우발 채무인데. 그런데 그게 딱 막혀버린 거죠. 그러면서 책준의 과다한 부분이 저는 결정적인 거고, 과도한 책준을 이행하려고 하면 책임준공은 이거거든요. 시공사가 공사가 완성이 안 되면 부동산 신탁사가 대체 시공사를 구하거나 해서 그 사업장에 공사비를 넣어야 되거든요. 그런데 지금 아시다시피 2022년 이후에 공사비가 많이 올랐잖아요. 원래 사업을 설계할 때에 100억을 줘야 되면 될 거를 20억이 더 들면 그 20억을 부동산 신탁사가 보전을 해 줘야 되는 거니까 아까 말씀드린 대로 그런 무분별한 PF의 책준이 핵심인 것 같고요.

말씀드린 대로 이런 독립계 부동산 신탁사들은 책임준공을 이렇게 많이 하지 않습니다. 원래 부동산 신탁사의 사업은 자신이 없으면 그냥 남이 시키는 대로 관리하거나 자신이 있으면 그 차입형을 하거든요. 자기가 딱 보고 이 사업은 괜찮겠다 하면 여기에 신탁계정대라고 대출을 해 주고 회수하는 이 업무인데요.

아까 말씀드린 대로 책준형을 주로 아까 뒤늦게 들어온 우리 지주 계열들이 많이 했어요. 그 지주 계열들은 지금 그것 때문에 증자한 것 쭉 보시면, 제가 보니까 한 2,000억씩, 3,000씩 최근에 증자 다 했더라고요. 우리가 2,100억 2월에 했고, KB가 3,200억, 신한이 2,500억을 금년에 해서 책준 방어하는데 그 돈들이, 예컨대 사업장이 100개면 100억씩만 들어가면, 너무 크게 이야기했나? 사업장이 한 10개인데 100억씩만 들어가도 1,000억이지 않습니까? 거기 담아서 줘야 되는 그게 있고요.

두 번째는 이렇게 하다 보니까 유동성에 문제가 있으니까 고금리 차입금이 굉장히 많아요. 왜냐하면 그걸 막아야 되니까. 그런 측면이고, 일단 자본력이 취약한 그거를 보면서 저는 책준의 문제로 일단 되고, 대한민국 부동산 PF의 문제점이 다 책준으로 귀결되어 있는데 그 부분이 이렇게, 이렇게 보시면 되겠습니다.

<질문> 원래 공시는 125%로 NCR을 공시를 했는데 실제로 69%로 확인이 됐다고 나와 있더라고요. 이게 한 2배가량 정도 부풀려진 것 같은데 혹시 적기시정조치 강도를 좀 ***

<답변> 그거는 감독원에서 검사하는 과정에서 봐야 되겠지만 어떤 예컨대 미수금에 대해서 이거를 어떻게 위험을 평가하고 이런 부분이니까 그거에 대한 어떤 견해 차이로 일단 저희는 알고 있고요. 그래서 감독당국이 보는 그런 위험을 평가하는 기준, 충당금을 쌓는 기준, 그것보다는 완화된 기준. 그러면 어떻게 보면 명시적인 기준이 없을 때 자의적으로 완화된 기준을 쓴다든지 그런 것들이 있고, 감독원은 오랜 기간 이런 위험과 충당금 관리를 해왔기 때문에 감독당국이 리스크를 관리하기 위해서 보는 기준, 그 기준에 따라서 이야기를 했고 그거는 커뮤니케이션을 많이 했는데 회사는 그 부분에 대해서는 좀 더 높게 이렇게 했고, 감독당국이 보는 거는 이건 인정하기 어렵다, 이런 과정을 거쳤다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

<질문> 방금 질문 연장선인데 다른 13개 회사 같은 경우에도 이런 식으로 얘네가 공시한 NCR과 실제 NCR와 차이가 있는 경우가 혹시 있는 건가도 궁금해서요.

<답변> 그걸 제가 우리 감독원 국장님께 딱 물어봤거든요. 다 조사를 해보셨는데 그런 경우는 없다, 국장님, 맞으시죠?

<답변> (관계자) ***

<질문> 처장님, 저기 여기 말씀하신 것처럼 무궁화신탁은 오창석 회장이, 회장과 가족들이 개인 대주주로 돼 있는데 사실 증자가 불가능한 구조라고 파악되고요, 그래서. 다른 회사처럼 지주회사가 있는 데가 아니라서, 보니까. 그래서 지금 아까 서두에 말씀하신 것처럼 자회사 정리, 지금 여기 무궁화신탁 쪽에서는 케이리츠투자운용을 팔겠다, 라고 이야기했고 또 무궁화신탁도 팔겠다, 라고 자기들이 일부 언론에다가 프레스 릴리스를 하기도 했는데 지금 우리 처장님 처음 말씀하신 것처럼 그게 조기에 안 되다 보니까 경영개선명령을 때린 거고, 그런데 1월 24일인가 그때까지 계획을 내야 되는데 계획상으로 사실 증자는 불가능하다고 봐야 될 테고 그러면 자회사 정리라고 하는 게 케이리츠운용 그게 매각이 완료되는 시점이 보통 회사 하나 파는 데 몇 개월은 걸리니까 지금 말씀하신 계획상, 1월 24일까지 사실상 불가능해 보이는데 만약에 경영 개선 계획 자체가 실현 불가능하다고 판단하시면 어떻게 하실 건지.

<답변> 일단 제가 판단하기는 어렵지만 저희가 감독원하고 함께 판단한 거는 자회사 정리 계획을 사전 의견으로 받았는데 하나는 매각 주관사만 선정돼 있고 나머지 2개사는 매각 주관사 자체가 선정이 안 돼 있고 이런 상태에서 매각이 단기간 내에 일어나기는 쉽지 않을 거로 저희도 판단하고 있습니다. 그래서 적기시정조치를 내렸고요.

말씀드린 대로 자체 증자, 유상증자는 좀 어려울 것으로 일단 보이니까 제3자 매각을 해야 되는데 그동안 충분한 시간이 있음에도 불구하고 자체적인 노력을 해 왔는데 그게 한계에 봉착했다, 이렇게 보거든요.

그래서 저희가 통상 금융위가 60일의 기간을 '정상화 계획을 수립해라.' 한 거고 지금도 이 정상화 계획을 경영개선명령을 내는 과정에서 제3자 매각을 위한 노력들이 저는 상당히 일어나고 있는 것으로 보입니다.

그래서 여기의 핵심은 빨리 독립적인 실사 법인을 만들어서 어쨌든 지금 잠재적인 어떤 부동산 신탁에 대한 수요는 저는 지주 계열들에 꽤 있는 걸로 알기 때문에 빨리 실사를 해서 법률 리스크나 이런 재무 리스크를 클리어시켜 주면 될 것 같고 저는 40일의 기간이면 저는 좀 충분하지 않을까, 그렇게 생각하고요.

그 자체가 이거죠, 완벽하게 그때까지 대금이 입금되는 게 아니고 계약금을 건다든지 구속력 있는 인수계약이 있으면 그건 저희가 승인하면 되는 거니까 그 40일의 기간을 그렇게 볼 수도 있지 않을까 싶고, 통상 저희가 과거에 부실... 금융회사들의 이런 경영 개선, 적기시정조치 할 때 통상 기간이 한 40일 정도 줬습니다. 너무 늘어뜨려 버리면 또 부실의 이연이나 이런 것들이 걱정되기 때문에 한 40일 정도면 충분하지 않을까 생각합니다.

<질문> 한 가지만, 아까 좀 전에, 마지막에 말씀하신 거 관련해서 지금 신한이나 우리금융이나 나머지 대부분 지주사들이 신탁사를 가지고 있어서 없는 곳이 지금 농협이라든지, 농협밖에 없는 걸로 이해가 되는데 증권사들도 대부분 다 가지고 있고, 신탁사를.

<답변> 제가 불러드리겠습니다. NH, 수협, JB, BNK, DGB가 없습니다.

<질문> 그런데 말씀하신 것 중에서 사실 그나마 여력 있는 곳이 농협지주 같은데.

<답변> 그건 제가, 가격이 문제지 않겠습니까? 저건 제가 뭐... M&A까지는 제가, 하여튼 뭐 상당히 관심이 있을 거로 저는 기대하고 있습니다.

<질문> 아까 NCR 기준 하나 좀 더 추가 질문하고 싶은데요. 그러면 무궁회신탁이 감독당국을 속이려는 의도는 없었다고 보시는지 한 번만 더 확인하고 싶고요.

그다음에, 속일 의도가 없었다 하더라도 그 당국과 회사와 다른 케이스가 이번에 발생했는데 향후 일원화된 NCR 개선법 기준이나 지침 만들려는 계획이 있는지 궁금합니다.

<답변> 제가 뭐 이렇게 직접 검사를 한 그게 아니기 때문에 필요하면 감독원 국장님이 보완을 해 주면 되지만 과거에 이런 저축은행이나 이런 거 할 때 보면 오랜 기간 어떤 사안에 대해서 어떻게 평가하는 거는 다 다를 수 있거든요. fare value가 뭐냐 하면 이걸 수도 있고 저걸 수도 있기 때문에 그거에 대해서는 견해가 다를 수 있다고 보고 그거는 감독당국하고 이렇게 맞추어 나가는 기준이고, 그래서 그 부분이 공백이 있으면 새로운 기준을 만들면 되는 거고요. 그렇게 하면 되는 거지 제가, 그것까지는 제가 지금 정확하게 알 수는 없습니다.

그런데 늘 과거에 보면, 그렇잖아요? 우리 저축은행하고 여전사들 충당금 설정 기준 가지고 감독원하고 줄다리기하잖아요. '나는 이거를 좀 요주의로 하고 싶은데 이거는 고정으로 해라.' 이런 거는 늘 감독당국하고 업계 간에 있는 걸로 저는 보입니다. 그래서 국장님, 혹시 추가로, 자의적이고 고의적이었다, 이렇게...

<답변> (권영발 금융투자검사2국장) ***

<답변> 오시죠. 아니에요, 그러면 답변 안 하셔도 돼요. 제 판단이, 제 설명이 맞으면 그렇게 넘어가도 되고요.

<답변> (권영발 금융투자검사2국장) ***

<답변> 그럼 오시죠, 오시죠.

<답변> (권영발 금융투자검사2국장) 금융투자검사2국장입니다. NCR에 관련된 부분은 저희가 NCR을 산정할 때는 감독 기준, 금투 감독규정에 따라서 NCR을 산정하고 있기 때문에 저희가 자의적으로 하지 않도록 최대한 어떤 기준상에 하지만 각 회사의 특성들이 있기 때문에 어떤 특정 항목을 평가할 때는 아주 모든 걸 세세하게 다 지정한 기준들이 없는 경우들도 있고요.

그러면 그거를 회사가 자체적인 어떤 취지를 담아서 기준을 하게 돼 있습니다. 그런 부분에서는 말 그대로 이견이 발생할 수도 있고 아니면 특정 경우에 따라서는 고의적으로 그걸 회피하는 경우가 발생할 수 있습니다, 현실적으로. 그런데 지금 이 건에 대해서 단정적으로 회피적인 성격이 있다, 라고 단정... 현재적으로 말씀드리기는 어렵고요. 다만, 저희가 기준상에서 끌고 가고, 필요가 있다고 감독당국이 생각하는 기준만큼 쌓질 않았기 때문에 그런 이견이 일단 발생한 걸로 이해해 주시면 될 것 같습니다.

<질문> 오늘 무궁화신탁 질문만 받겠다고 하시긴 했는데 이 정도는 말씀해 주실 수 있을 것 같아서 여쭤보는데요. 오늘 정례회의에서 다른 적기시정조치는 없었죠?

<답변> 저는 안 들어가서 잘 모르겠습니다.

<질문> 제가 알기로 1년 전에도 과대, NCR 과대 산정해서 금감원에서 제재를 한 걸로 알고 있는데요. 그러면 한 번 소통을 했는데도 이번에 또 과대 산정이 된 거면 고의성이 좀 보인다고 판단이 되는데.

<답변> 그거 조금 전에 우리 감독원 국장님 말씀으로 일단 갈음하고, 제가 말씀드린 대로 되게 복잡하거든요. 그러니까 새로운 영역이나 이런 부분에 대해서, 이거 아니겠습니까? 내부 통제 과정에서 이 리스크를 객관적으로 판단하려는 노력을 하는 것하고 그다음에 일관성이 있어야 되지 않겠습니까? 그렇죠? 다른 업권에서 이렇게 하면 비슷해야 된다든지 아니면 과거에 이렇게 했으면 이렇게 한다든지, 유사한 성격은 유사하게 한다든지 그런 관점에서 보지, 지금 우리 감독원 국장님이 말씀하셨던 그 정도로 일단 그거는, 추가 질의는 갈음을 하겠습니다.

<질문> ***

<답변> 뒤에 거부터 말씀드리면 규모가 이렇게 있는 건 아니고요. 그러니까 주거래은행이나 주로 금융권에 지금 무궁화신탁 때문에 이렇게 일시적으로 유동성이 어렵다고 금융권하고 이야기하면 금융권에서 만기 연장을 하거나 또 당장 갚을 거를 조금 유예를 해 주거나 또 경우에 따라서는 이자 감면을 해주거나 그런 거는 상시적인 그런 프로그램이 있기 때문에 그거를 좀 활용해 달라는 말씀이고요.

말씀드린 대로 태영은 도급 순위 16위인가 그래서 주로 대규모 아파트단지를 하는 거기 때문에 HUG의 분양보증이 좀 높았던 측면은 있어요. 그런데 무궁화신탁은 좀 소규모, 아까 말씀드린 대로 HUG 분양보증이 작은 거는 30세대 이상이 되면 분양보증이 의무화돼 있는데 그렇지 않은, 그러니까 제가 보기에는 지방의 조그만 한, 작은 연립·빌라 이런 것들로 일단 보이거든요.

그런 면에서 태영하고는 차이가 있고, 그 지적하신 부분은 맞습니다. 그렇지만 저희가 비주거의 경우에는 일정 규모가 되면 분양대금 선순위 정산하는 법적 장치가 있기 때문에 그걸로 커버하면 되고, 우리 기자님 말씀하신 대로 주거에 한 700호 정도거든요. 그 부분이 HUG 보증이 없는 거로 일단 보면 되는데 태영 때는 제가 알기로는 HUG 보증이 없는 거는 7,474세대였거든요.

그래서 그 태영도 지나가서 보면 7,474호가 개별 사업장별로 이렇게 정리되기도 하고 계속 공사를 하기도 하면서 수분양자 문제를 저희가 상당 부분, 제가 말씀드린 7,474호는 HUG 분양보증을 제외한 겁니다.

저희는 그거에 비하면 한 700호 정도니까 그거는 아까 말씀드린 대로 시간이, 이 중에서도 예컨대 분양이라는 게 정비사업에도 일부 분양이 있을 수 있잖아요. 그러니까 사업 아주 초기 단계일 수도 있고 아니면 아주 사업이 많이 진전돼 있는 이 단계로 저는 이해하고 있습니다, 왜냐하면 상당한 시간이 흘렀기 때문에.

그래서 정비사업은 조합에서 이렇게 또 하면 되는 거고요. 사업이 많이 된 거는 이해관계자들이 웬만하면 공사를 완공하려는 노력이 있으니까 그런 부분에 대해서 저희가 하면 될 것 같고, 정 안 되면 하여튼 분양대금은 어쨌든 가급적 우선적으로 보호될 수가 저는 있다고 보고, 특히 완공을 하는 순간에 나는 입주하겠다 하면 그 물권을 저희가 확보하잖아요, 그렇죠? 그렇게 되면 아마 제가 정확하게 모르겠지만 그걸 통해서 보호가 되지 않을까, 그렇게 생각하고 있습니다.

태영에 비해서는 뭐 정말 작은 숫자로 볼 수 있는데 그 이유는 작은 사업장이기 때문에 그렇다, 이런 말씀드리겠습니다.

<답변> (사회자) 추가적인 질의가 없으시면 이상으로 금일 브리핑을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

<답변> 고맙습니다.

<끝>