이 누리집은 대한민국 공식 전자정부 누리집입니다.
콘텐츠 영역
부동산중개수수료에 부가되는 부가세 관련
2006.10.04
법제처부처별 뉴스 이동
부동산중개수수료에 부가되는 부가세 관련
언론보도 설명자료
※ 언론보도와 관련하여 일부 오해의 소지가 있어 다음과 같이 설명자료를 배포합니다.
1. 언론보도요지
(법제처 법령해석에 대한 오해의 소지가 있음)
○ 법제처가 지난 7월 건교부가 의뢰한 유권해석에 대해 부동산 중개업자가 법정 수수료를 초과하는 부가세를 수령하는 것은 법에 위배되지 않는다는 최종 판결을 내려, 앞으로 부동산중개업자를 통해 부동산을 사고 팔 때 중개수수료 외에 부가세 10%를 소비자가 부담해야 한다고 보도
○ 이번 법제처의 법률 해석에 따라 부동산 중개수수료가 사실상 인상되는 효과를 낳을 전망임. 앞으로 중개업소를 통해 부동산을 사고 팔 때 들어가는 비용이 지금보다 10% 늘게 돼 소비자의 불만이 예상된다고 보도.
(2006년 10월 4일자, 조선 19면, 동아 12면, 경향 10면, 서울 18면, 국민 8면,
서울경제 1면, 한국경제 8면, 매일경제 5면)
2. 회신내용
1. 질의배경
2006년 1월 30일부터 시행하는 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조에 따라 공인중개사는 부동산매매 등의 중개를 하는 경우 부동산의 실거래가를 신고하여야 합니다. 그동안에는 일부 공인중개사들이 부동산의 거래가를 낮게 신고하거나 누락하는 경우에도 이를 막을 방법이 없었습니다.
따라서 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣시행 이전에는 공인중개사의 소득이 모두 들어나지 않았으나, 동법이 시행되어 부동산거래가 좀더 투명하게 되었습니다. 그 동안은 소득신고의 누락 등으로 간이과세자로 되어있던 부동산중개업자의 일부가 일반과세자로 전환 될 수 있어 부동산중개수수료에 부과되는 부가가치세를 법정수수료에 포함해야하는지, 아니면 법정수수료에 포함되지 않은 것인지에 대하여 명확하게 할 필요가 있게 되었습니다.
좀더 자세하게 설명하자면 그동안은 ｢부가가치세법｣ 상 일년간의 수입(용역의 공급대가)이 4800만원 미만인 간이과세자로서 3%의 부가가치세를 수수료에 포함하여 내던 부동산 중개업자들이 부동산 실거래가 신고로 인하여 일년간의 수입(용역의 공급대가)이 4800만원 이상이 되어 10%의 부가가치세를 내는 일반과세자로 전환되는 것입니다.
따라서 이번 건설교통부에서 법제처로 요청한 부동산중개수수료에 부과되는 부가가치세관련 법령해석은 일반과세자만을 전제로 하고 있는 것입니다.
2. 질의요지
｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제33조제3호에서 부동산 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 동법 제32조제3항에서 규정하는 수수료를 초과하여 수령하는 것을 금지하고 있는바, 공인중개사가 이러한 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것이 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제33조제3호의 규정에 위반되는지 여부입니다. 본 질의에서는 일반과세자와 간의과세자를 명확하게 구분하고 있지는 않지만 질의배경에서 언급한 바와 같이 일반과세자로서 공인중개사를 상정하고 있는 것입니다.
3. 검토의견 및 판단이유
공인중개사가 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제32조제3항에서 규정하고 있는 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것은 동법 제33조제3호의 규정에 위반되지 않는다고 판단하였습니다.
그 이유는 먼저 일반과세자의 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제15조에서 “사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제14조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다”라고 명확하게 규정하고 있어 이는 부동산중개업자가 용역을 제공받는 자로부터 부가가치세를 국세청을 대신하여 받고 이를 나중에 전달하는 것입니다.
한편 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제33조제3호에서는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 할 수 없도록 규정하고 있지만 이러한 제한은 사례 또는 증여과 같이 아무런 서비스를 제공하지 않고 금품을 받는 행위를 금지하는 것입니다. “그 밖의 어떠한 명목”의 의미를 합리적으로 해석할 필요가 있습니다. 부가가치세의 경우 공인중개사는 단순히 국세청을 대신하여 부가가치세를 징수하고 이후 국세청에 전달하는 역할만을 하기 때문에 부가가치세는 공인중개사의 수입인 수수료에는 포함된다고 할 수 없습니다.
참고적으로 변호사·변리사 및 법무사 등도 용역대가 이외에 부가가치세를 별도로 징수하고 있습니다.
4. 간이과세자의 경우
간이과세자의 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제25조에 의하여 일반과세자에 적용되는 ｢부가가치세법｣ 제4장제15조의 규정을 적용하지 않고 부가가치세법 제7장의 규정을 적용하도록 하고 있습니다.
｢부가가치세법｣ 제26조제1항에서는 간이과세자에 대하여는 그 공급대가를 과세표준으로 한다고 되어 있으며, 여기서 공급대가라 함은 부가가치세와 동법 제13조제1항의 공급가액을 합친 것입니다(｢부가가치세법｣ 제13조제1항·제16조제1항제3호 및 동법시행령 제79조제2항의 규정에서(공급가액+부가가치세액=공급대가)로 보고 있습니다).
그러므로 간이과세자인 공인중개사의 경우에는 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에서 정하고 있는 법정수수료에 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 이번 유권해석은 일반과세자인 공인중개사에게만 영향이 있는 것으로, 일반과세자인 공인중개사가 법정수수료 이외에 부가가치세를 따로 징수할 수 있다는 이번 유권해석이 국민에게 많은 부담을 주지는 않을 것입니다.
/끝.
언론보도 설명자료
※ 언론보도와 관련하여 일부 오해의 소지가 있어 다음과 같이 설명자료를 배포합니다.
1. 언론보도요지
(법제처 법령해석에 대한 오해의 소지가 있음)
○ 법제처가 지난 7월 건교부가 의뢰한 유권해석에 대해 부동산 중개업자가 법정 수수료를 초과하는 부가세를 수령하는 것은 법에 위배되지 않는다는 최종 판결을 내려, 앞으로 부동산중개업자를 통해 부동산을 사고 팔 때 중개수수료 외에 부가세 10%를 소비자가 부담해야 한다고 보도
○ 이번 법제처의 법률 해석에 따라 부동산 중개수수료가 사실상 인상되는 효과를 낳을 전망임. 앞으로 중개업소를 통해 부동산을 사고 팔 때 들어가는 비용이 지금보다 10% 늘게 돼 소비자의 불만이 예상된다고 보도.
(2006년 10월 4일자, 조선 19면, 동아 12면, 경향 10면, 서울 18면, 국민 8면,
서울경제 1면, 한국경제 8면, 매일경제 5면)
2. 회신내용
1. 질의배경
2006년 1월 30일부터 시행하는 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조에 따라 공인중개사는 부동산매매 등의 중개를 하는 경우 부동산의 실거래가를 신고하여야 합니다. 그동안에는 일부 공인중개사들이 부동산의 거래가를 낮게 신고하거나 누락하는 경우에도 이를 막을 방법이 없었습니다.
따라서 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣시행 이전에는 공인중개사의 소득이 모두 들어나지 않았으나, 동법이 시행되어 부동산거래가 좀더 투명하게 되었습니다. 그 동안은 소득신고의 누락 등으로 간이과세자로 되어있던 부동산중개업자의 일부가 일반과세자로 전환 될 수 있어 부동산중개수수료에 부과되는 부가가치세를 법정수수료에 포함해야하는지, 아니면 법정수수료에 포함되지 않은 것인지에 대하여 명확하게 할 필요가 있게 되었습니다.
좀더 자세하게 설명하자면 그동안은 ｢부가가치세법｣ 상 일년간의 수입(용역의 공급대가)이 4800만원 미만인 간이과세자로서 3%의 부가가치세를 수수료에 포함하여 내던 부동산 중개업자들이 부동산 실거래가 신고로 인하여 일년간의 수입(용역의 공급대가)이 4800만원 이상이 되어 10%의 부가가치세를 내는 일반과세자로 전환되는 것입니다.
따라서 이번 건설교통부에서 법제처로 요청한 부동산중개수수료에 부과되는 부가가치세관련 법령해석은 일반과세자만을 전제로 하고 있는 것입니다.
2. 질의요지
｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제33조제3호에서 부동산 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 동법 제32조제3항에서 규정하는 수수료를 초과하여 수령하는 것을 금지하고 있는바, 공인중개사가 이러한 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것이 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제33조제3호의 규정에 위반되는지 여부입니다. 본 질의에서는 일반과세자와 간의과세자를 명확하게 구분하고 있지는 않지만 질의배경에서 언급한 바와 같이 일반과세자로서 공인중개사를 상정하고 있는 것입니다.
3. 검토의견 및 판단이유
공인중개사가 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제32조제3항에서 규정하고 있는 법정수수료를 초과하여 부가가치세를 수령하는 것은 동법 제33조제3호의 규정에 위반되지 않는다고 판단하였습니다.
그 이유는 먼저 일반과세자의 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제15조에서 “사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제14조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다”라고 명확하게 규정하고 있어 이는 부동산중개업자가 용역을 제공받는 자로부터 부가가치세를 국세청을 대신하여 받고 이를 나중에 전달하는 것입니다.
한편 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제33조제3호에서는 “사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위”를 할 수 없도록 규정하고 있지만 이러한 제한은 사례 또는 증여과 같이 아무런 서비스를 제공하지 않고 금품을 받는 행위를 금지하는 것입니다. “그 밖의 어떠한 명목”의 의미를 합리적으로 해석할 필요가 있습니다. 부가가치세의 경우 공인중개사는 단순히 국세청을 대신하여 부가가치세를 징수하고 이후 국세청에 전달하는 역할만을 하기 때문에 부가가치세는 공인중개사의 수입인 수수료에는 포함된다고 할 수 없습니다.
참고적으로 변호사·변리사 및 법무사 등도 용역대가 이외에 부가가치세를 별도로 징수하고 있습니다.
4. 간이과세자의 경우
간이과세자의 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제25조에 의하여 일반과세자에 적용되는 ｢부가가치세법｣ 제4장제15조의 규정을 적용하지 않고 부가가치세법 제7장의 규정을 적용하도록 하고 있습니다.
｢부가가치세법｣ 제26조제1항에서는 간이과세자에 대하여는 그 공급대가를 과세표준으로 한다고 되어 있으며, 여기서 공급대가라 함은 부가가치세와 동법 제13조제1항의 공급가액을 합친 것입니다(｢부가가치세법｣ 제13조제1항·제16조제1항제3호 및 동법시행령 제79조제2항의 규정에서(공급가액+부가가치세액=공급대가)로 보고 있습니다).
그러므로 간이과세자인 공인중개사의 경우에는 ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에서 정하고 있는 법정수수료에 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 이번 유권해석은 일반과세자인 공인중개사에게만 영향이 있는 것으로, 일반과세자인 공인중개사가 법정수수료 이외에 부가가치세를 따로 징수할 수 있다는 이번 유권해석이 국민에게 많은 부담을 주지는 않을 것입니다.
/끝.
“이 자료는 법제처의 보도자료를 전재하여 제공함을 알려드립니다.”
