2017년 주택시장에 임하는 수요자의 자세

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

대부분 연구기관들은 올해 주택 거래량이 100만 건을 밑도는 가운데 가격은 보합세나 약보합세를 예상한다. 입주물량이 많은 지방은 주택 가격의 하락세를 점친다. 다만 금리가 급등하지 않는 한 집값이 급락하는 일은 일어나지는 않을 것이다. 전망은 이미 매스컴을 통해 많이 알려졌으므로 이 자리에서 크게 논할 필요는 없다. 이보다는 수요자 입장에서 어떻게 효과적으로 대응할 것인가 하는 문제다.

올해 내 집을 마련하려는 수요자 입장에서 가장 챙겨할 게 철저한 자금계획이다. 기존 주택을 살 때 뿐 만아니라 신규 분양을 받을 때도 신경을 써야 한다. 올 1월부터 분양공고가 이뤄지는 아파트는 입주 때 중도금이나 잔금을 담보대출로 전환할 때 원리금 균등상환이 원칙이다. 그동안 이자만 내는 거치기간이 3~5년에 달했으나 이제는 길어야 1년을 넘지 못하므로 원금과 이자 상환계획을 미리 짜는 것이 바람직하다.

이미 지난해 11·3대책을 통해 서울 등 37곳 지역에 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 조치가 시행되고 있다. 이들 조치로 분양시장은 유효 청약자수가 감소하면서 경쟁률 뿐 아니라 계약률도 하락할 것으로 예상된다.

내집 마련 실수요자 입장에서는 기회가 될 수 있다. 묻지마 청약은 금물. 미분양관리지역, 입주물량 과다지역은 피하고 가격·입지경쟁력이 뛰어난 곳을 중심으로 꾸준한 청약이 필요하다. 과거처럼 집값이 크게 오르는 시대가 아니므로 투자수요보다는 철저한 실수요 차원에서 접근하는 것도 잊지 말아야 한다.

기존 매매시장에서 내 집을 장만하고 싶다면 상반기는 넘긴다는 생각을 갖는 게 좋을 것 같다. 당분간 주택시장의 조정이 예상되는데다 정치 및 정책 불확실성이 어느 정도 해소된 뒤 판단하는 게 낫다. 

금리 인상기에는 대출 지렛대를 활용한 ‘빚테크’는 최소화하는 것이 필요하다. 대출이 과도하면 힘이 되기는커녕 짐이 될 수 있다. 대출을 낼 때 집값의 30% 이내, 원리금 상환액은 급여의 30% 이내로 낮추는 것이 좋을 것이다. 집을 사더라도 자금증빙이 쉽지 않은 자영업자, 소득이 많지 않은 신혼부부, 은퇴자들은 자금계획을 단단히 짜야 뒤탈이 없을 것이다.

올해 주택임대차시장의 경우 전세가 반짝 부활하는 해가 될 것으로 보인다. 장기적으로 전세가 사라지겠지만 단기적으로는 입주물량이 넘쳐 전세 공급 역시 많아질 전망이다. 실제로 올해 아파트 입주물량은 37만 가구 가량으로 지난해보다 30% 이상 늘어난다.

입주 단지에선 분양계약자들이 강화된 대출규제 여파로 잔금을 치르기 위해 월세보다는 전세로 내놓을 가능성이 높다. 전세가격이 하락하면 새로 전세를 구하는 세입자에게는 희소식이 될 전망이다.

하지만 경제는 양면이다. 집주인은 세입자를 구하지 못해 어려움을 겪을 수 있다(역전세난). 기존 세입자 역시 전세가격에 이어 매매가격이 하락하면 깡통전세의 위험성이 높아진다. 이를 대비해 전세보증금 일부를 월세로 돌리거나 전세금 반환 보증보험에 가입하는 안전장치를 마련해두는 게 좋을 것이다.