집값 안정에 ‘무주택자 행보’가 중요한 이유

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

9·13 대책은 정부가 부동산 투기세력과의 전쟁에 나섰다고 할 만큼 강도 높은 수요억제책이다. 수요자에게 민감한 종부세와 양도세가 고가주택과 다주택자를 중심으로 대폭 강화됐다. 한편으로는 서울로만 자금이 몰리는 ‘서울 아파트 불패 신화’나 ‘똘똘한 한 채’ 흐름을 꺾으려는 정책적 의도도 엿보인다. 그래서 서울을 비롯한 수도권 사람들에게는 이번 9·13 대책이 지난해 8·2대책보다 훨씬 더 피부로 와 닿고 무겁게 느껴질 것이다.

서울을 비롯한 43곳 조정대상지역에서 1주택자라도 단순 보유와 실거주를 엄격히 구분, 실제 거주목적의 수요자에게만 선별적 양도세 혜택 부여한 것이 특징이다. 주택시장의 불안 요소인 갭투자나 원정투자에도 상당한 제동이 걸릴 것으로 보인다. 신종 ‘집테크’수단이라는 지적을 받아온 주택임대사업의 세제 혜택을 신규 등록자에 한해 대폭 축소한 점도 시장에 적지않은 영향을 미칠 전망이다.

9·21 공급대책은 서울 집값을 잡기 위한 ‘3기 신도시’ 건설이 핵심이다. 국토교통부는 서울과 일산·분당 등 1기 신도시 사이에 330만㎡(100만 평)규모의 공공택지 4~5곳 조성한다고 밝혔다. 은평 뉴타운 규모의 택지가 4~5개 들어서는 셈이다. 이들 신도시에서 나오는 주택 물량은 20만 가구다. 정부가 공급키로 한 공공택지 30만 가구의 3분의 2가 이번 3기 신도시에서 나오는 셈이다. 서울 도심이나 강남에서 지리적으로 가까워 수급불균형이 심한 서울 주택시장의 수요를 흡수할 수 있는 입지적 경쟁력을 갖추길 기대한다.

서울지역 공공택지는 총 11곳 중 옛 성동구치소 자리와 개포동 재건마을 2곳이 공개됐다. 나머지 9개 부지도 확보되는 발표할 예정이다. 도심 주택 공급을 늘리기위해 상업지역과 준주거지역의 용적률도 늘리기로 했다.

정부의 잇따른 대책에 서울과 수도권 주택시장은 일단  숨고르기에 들어갔다. 가뜩이나 단기 급등으로 고점 논란이 일고 있는 상황에서 이번에 대책이 나와 상승세가 급속하게 둔화되고 있다. 대부분 지역에서 거래도 뚝 끊겼다. 정부 정책에 민감하게 움직이는 일부 강남 재건축은 대책 발표후 5000만~1억 원 가량 빠졌다. 이런 조정양상은 앞으로 2~3개월 정도 지속될 것 같다.

문제는 안정세가 장기적으로 나타날 것인가 이다. 이번에는 공급 대책까지 같이 나왔기 때문에 종전 대책과는 분명 차이가 있다. 향후 집값 안정은 무주택자들의 행보에 달려 있다.주택보급률이 상대적으로 낮은 서울시 가구의 자기집 보유율이 절반에 미치지 못한다. ‘버블세븐’이라는 말이 사회적 유행어가 될 만큼 집값이 급등했던 2006년에도 무주택자들의 불안 심리가 극에 달하면서 비이성적 과열이 나타났다. 이번 7~8월 수도권 주택가격의 고공비행도 조바심에 극도의 불안을 느낀 무주택자들이 시장에 뒤늦게 뛰어든 게 주요 원인이다.

무주택자들이 정부의 대책을 믿고 기다릴 수 있도록 지속적인 신호를 보내야 하고 그 신호가 믿음이 되도록 해야 할 것이다. 그런 점에서 사실상 ‘행운’에 의해 결정되는 추점제 분양물량에 대해서도 무주택자를 우선 배정키로 것은 주목할만 하다. 다만 전세시장이 좀 걱정이다. 무주택자들이 집값 조정기대 심리에 분양 대기 수요까지 겹쳐 전세 시장에 계속 머무를 수 있기 때문이다. 전세 시장 불안이 재연되지 않는 지 시장 모니터링을 강화할 필요가 있다는 생각이다.