12·16 주택시장 안정화 방안에 거는 기대

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

정부가 12·16 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 이번 대책은 양도세·종부세·청약·대출·자금출처 조사 등을 망라한 종합대책 성격이 강하다.

과거 대책과는 달리 이번에는 사전에 예고 없이 전격 발표했다. 부동산시장의 비이성적 과열이 그만큼 심각했다는 방증으로, 한편으로는 정책적 효과를 극대화하기 위한 충격요법을 구사한 것으로 볼 수 있다.

이번 대책은 집값 불안의 진앙지인 강남권 고가주택에 대한 집중 규제를 하는 것이 특징이다. 전세대출 규제와 거주요건 강화를 통해 갭투자를 차단하고 실거주 수요 위주로 주택시장을 재편하려는 의지가 엿보인다.

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 대출 규제다. 대출 옥죄기는 투기적 수요를 차단하는 가장 강력한 규제다. 투기지역과 투기과열지구에서 주택담보대출 LTV 40%를 구간별로 세분하고 9억원 이하는 40%, 초과는 20%를 각각 적용했다. 시가 15억원 초과는 아예 대출이 안된다.

또한 투기지역이나 투기과열지구에서는 1주택 보유자가 대출을 받아 다른 집을 매입할 경우 종전 집을 1년 이내에 처분하고 동시에 전입해야 한다. 같은 지역에서 무주택자가 대출을 내서 고가주택을 구입할 때에는 1년 이내 전입이 의무화된다. 거주계획 없이 일단 집을 사놓고 보는 갭투자를 원천적으로 차단하는 셈이다.

또 2021년 1월 이후 매각하는 고가 1주택자는 양도세 장기보유특별공제를 10년 80% 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가했다. 즉 연 8% 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분해 산정키로 한 것이다. 따라서 장기보유특별공제 80%를 받기 위해서는 10년 보유와 10년 거주를 함께 충족을 해야 한다. 앞으로 한번 집을 사면 10년 거주하려는 1주택자들이 늘어날 것으로 보인다.

올해 아파트 공시가격 현실화율은 평균 68%. 특히, 고가아파트는 중저가아파트보다 오히려 시세와 더 동떨어져 있었다. 이에 따라 2020년엔 9억원 이상 고가 아파트의 공시가격 현실화율을 높이기로 했다. 시세 15억원까지는 70%, 30억원까지는 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 끌어올린다. 종합부동산세 세율도 인상하되 특히 조정대상지역 2주택자는 종부세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대키로 했다.

다만 1가구 1주택 장기보유 고령자들의 종부세 공제율을 최대 70%에서 80%로 확대한다. 집 한채에 단독명의(공동명의 불가능)로 장기간 살고 있는 고령자의 종부세 부담은 줄어들 것으로 보인다. 보유세 부담 증가로 은퇴자들이 자녀에 증여 등을 통해 주택 수 줄이기에 나설 가능성이 높다. 다만 집값 우상향에 대한 신호가 희박하거나 세금부담이 임계점을 지날 경우 시장에 매물을 내놓을 가능성도 있으나 시장 추이를 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.

정부의 이번 초강도 대책 발표로 서울 및 수도권 주택시장은 일단 숨고르기에 들어갈 것으로 예상된다. 하지만 초저금리 장기화로 시중의 부동자금이 넘치고 있어 장기적 안정은 장담할 수 없다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

정부는 조정대상지역 내 다주택자들에게 퇴로를 마련해주기 위해 2020년 6월말까지 매각하면 양도세 중과를 피할 수 있도록 했다. 대상은 10년 이상 보유한 주택이다. 따라서 6개월 한시적으로 양도세 혜택을 주는 만큼 일부 절세매물이 나와 거래에 숨통이 트일 가능성이 있다.

지역 우선 분양을 노리고 급증하는 전입수요에 제동을 건 점도 주목할 만하다. 최근 과천이나 양주 일대 신도시 분양 당첨을 노린 전입세대가 늘어나면서 전세가격이 크게 오르는 부작용이 발생하고 있다. 이번 조치로 투기과열지구나 66만㎡ 이상의 신도시에서는 거주요건이 1년에서 2년으로 늘어나 당첨을 노린 전입 수요가 다소 주춤해질 것으로 예상된다.

또 청약 재당첨 제한도 강화된다. 분양가 상한제 주택이나 투기과열지구 당첨 시 재당첨 제한이 10년, 조정대상지역도 7년으로 각각 늘어난다. 재당첨 제한으로 한번 당첨되면 당첨기회가 장기간 없어지므로 신중히 청약할 필요가 있으며, 장기 무주택자들이 그만큼 당첨기회가 더 많아질 것으로 보인다.

정부의 이번 초강도 대책 발표로 서울 및 수도권 주택시장은 일단 숨고르기에 들어갈 것으로 예상된다. 대출이 막히면서 서울에서는 15억 초과 아파트를 사려다 포기하는 사람들도 속출하고 있다. 일부 중저가 아파트로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타나고 있으나 과거 경험상 이런 추세는 오래 지속되긴 힘들다. 단기급등지역을 중심으로 일단 거래가 위축되는 가운데 3~6개월 조정을 받을 가능성이 있다. 

하지만 초저금리 장기화로 시중의 부동자금이 넘치고 있어 장기적 안정은 장담할 수 없다. 시장이 과열로 치닫지 않기 위해서는 무주택자의 심리 안정이 무엇보다 중요하다. 기다리면 싸게 내 집을 장만할 수 있다는 신호를 지속적으로 보내야 한다. 그리고 그 신호가 믿음이 되도록 해야 한다.

정부는 이번 대책에서 수도권 30만가구 공급 계획 중 서울에 4만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 인허가를 단축하는 ‘패스트트랙’을 통해 신속하게 공급하겠다는 계획도 내놓았다. 이제는 주택공급의 가시적인 성과를 내야 한다. 그래서 지금 단계에서는 방향성보다는 속도가 중요하다는 생각이 든다.