부동산 시장의 숨 고르기…'투 트랙 전략'이 필요하다

2025.11.18 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

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현시점의 정책 방향은 공급과 수요를 병행하는 '투 트랙 전략'이 적합해 보인다. 먼저 공급 측면에서는 9·7 대책에서 발표한 내용을 흔들림 없이 추진해 '공급이 실제로 이루어지고 있다'는 강력한 신호를 시장에 보여줄 필요가 있다. 그 신호가 시장 참여자들에게 신뢰로 이어질 수 있도록 해야 한다. 이를 위해 공급 지역과 규모를 구체적으로 제시하고, 일정과 절차를 공개해 시장의 불안을 진정시켜야 한다.

정부가 올해 세 번째 부동산시장 안정대책인 '10·15 대책'을 발표한 지 한 달이 지났다. 서울과 수도권 주택시장은 거래량이 줄고 상승률이 둔화하면서 일단 숨 고르기에 들어가는 모습이다.

이번 대책은 지난 6·27 대책에 이은 두 번째 충격요법이다. 고가주택 중심의 대출 한도를 줄여 '똘똘한 한 채' 흐름에 제동을 걸고 풍선효과를 차단하기 위해 서울 전역과 경기 남부 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 개인적으로는 이번 대책 효과로 짧게는 3개월, 길게는 6개월 정도 조정 국면이 이어질 것으로 전망한다. 여기에 최근 주택담보대출 금리 상승까지 더해지면서 단기간 급반등의 가능성은 크지 않아 보인다.

**서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2025.11.18. (ⓒ뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)**

다만 부동산 시장의 '맷집'은 여전히 강하다. 여러 대책에도 불구하고 시장이 예상치 못한 방향으로 움직일 가능성은 상존한다. 이번에 지정된 토지거래허가구역은 사실상 '아파트거래허가구역'이다. 그만큼 부동산 가운데 아파트로 수요가 집중되고 있다는 의미로 볼 수도 있다.

최근 시장을 둘러보면 주택 유형 중에서도 아파트에 대한 선호가 지나치게 집중되는 '아파트 편식 현상'이 두드러진다. '아파트 키즈'로 불리는 MZ세대가 시장의 핵심 수요층으로 부상하면서 이러한 경향은 더 강해졌다. 공급이 충분하지 않은 상황에서 유동성까지 늘어나고 있는 만큼 불안은 언제든지 확산할 수 있다. 그렇기에 시장 흐름을 면밀하게 살피고 적시에 대응하는 정책적 기민성이 어느 때보다 중요하다.

정부의 부동산 정책의 목표는 분명하다. 시장의 변동성을 완화해 거래와 가격이 물 흐르듯이 안정적으로 움직이도록 유도하는 것이다. 어느 정부도 집값의 급등이나 급락을 원하지 않는다. 시장 안정이 최우선 가치다.

그러나 시장은 정부 의지와 무관하게 움직일 때가 많다. 집을 실거주가 아닌 투자재로 보는 인식이 확산한 데다 비이성적 불안 심리가 작용하면서 예상치 못한 변동이 자주 나타난다. 그래서 시장의 작동 메커니즘을 더욱 정교하게 분석하고 이해하는 것이 필요하다.

공급도 속도를 내야 한다. 그런 점에서 서초구 서리풀지구(2만 가구) 지구 지정 계획을 3개월 앞당기고 과천지구(1만 가구) 사업 속도를 높인 것은 바람직한 조치다. 단기간 내 공급이 가능한 오피스텔 공급을 활성화하는 것도 한 방법이다. 요즘 젊은 세대는 오피스텔을 '살림집'이나 미니 아파트로 인식하는 경향이 강해 전월세 시장 안정에도 상당한 도움이 될 것이다.

수요 관리는 두 갈래다. 하나는 수요 조절, 다른 하나는 수요 분산이다. 수요 조절은 시장 상황에 맞춰 대출 규제와 거래규제를 적절하게 활용하면 된다. 주로 단기 처방이다. 하지만 중장기적 대책인 수요 분산이 더 중요할 수 있다. 생산적 금융상품으로 자금이 이동하도록 유도하는 금융적 분산뿐 아니라, 지역 간 인구·산업의 분산이 핵심이다.

수도권 과열의 근본 원인은 결국 수도권 과밀화에 있다. 수도권에 집중되는 수요를 지방으로 옮길 수 있어야 한다. 이를 위해 공공기관 2차 이전을 앞당기고, 지방에 양질의 의료·교육·일자리 기반을 갖추는 것이 시급하다. 지방이 살아야 수도권 집값도 안정될 수 있다.

부동산 문제는 여기저기 얽혀 있어 단일 정책으로 해결될 수 없다. 수요 관리, 공급, 자금 분산, 국토 균형발전이 유기적으로 맞물릴 때 비로소 시장 안정이 가능해질 것이다.