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공시가격이 뭐길래? 세금 폭탄의 오해와 진실

2021.03.24 정책기자 안준표
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지난 3월 15일 국토교통부는 올해 아파트 공시가격이 전국 평균 19.08% 상승했다고 밝혔다.(https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148885018) 그러자 동네 사람들이 모이는 인터넷 카페에서 싸움 아닌 싸움이 붙었다. 

이용자 중 한 명이 정부가 집값을 올렸고 공시가격도 올렸으며 그로 인해 세금 폭탄이 떨어졌다는 주장을 했기 때문이다. 과연 그럴까? 믿음이 지나치게 가득한 주장을 보면 의심부터 하게 되는 성격의 소유자라 그동안 궁금했던 공시가격과 보유세, 종합부동산세에 대해 알아보기로 했다. 

3월16일에발표된 공시가격 인상률입니다.
2021년도 공동주택 공시가격 인상률.(출처=정책브리핑)


위 그래픽 자료를 보니 첫눈에 보기에도 전국 평균 19.08% 정도 높아진 것 같고, 지역별로 차이는 있지만 수도권을 비롯한 세종시의 상승률이 높아 보인다. 이는 2007년 22.7% 이후 최대치라 하니 부동산 가격이 오르긴 많이 올랐다는 생각이 든다. 

그렇다면 공시가격은 대체 뭘까? 아파트 값이 얼마네 얼마가 올랐네 할 때 그 가격은 아닌거 같은데. 쉽게 말해 공시가격은 국토부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시 기준일 현재 적정 가격을 조사·산정해 공시한 공동주택의 가격을 말한다.(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조)

문제는 이 공시가격이 시장에서 거래되는 가격과는 좀 다르다는 것이다. 지난 2020년까지도 시장에서 거래되는 실거래 가격과 공시가격은 대략 50~70%까지 차이가 나는 게 당연하게 여겨졌다. 주택시장의 가격 정보를 제공하여 적정한 가격 형성을 도모하며 국토의 효율적 이용과 국민경제의 발전에 이바지 한다는 본연의 취지와는 상이했던 것. 

아파트 단지
국토교통부는 올해 아파트 공시가격이 전국 평균 19.08% 상승했다고 15일 밝혔다. 사진은 15일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 지역 아파트 단지 모습.(사진=저작권자(c) 뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)


그래서 국토교통부는 지난 2020년 11월 3일, 부동산 공시가격 현실화 계획과 재산세 부담 완화 방안을 발표했다.(https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148879449) 이 내용의 골자는 앞으로 10년간 공시가격을 최고 90%까지 실거래가에 맞게 현실화 시키고 인상에 대한 세 부담을 줄이기 위해 3년간은 재산세 부담을 특정 구간에서 줄여주겠다는 것이다. 

국토교통부를 비롯해 정부는 서민들의 안정적인 생활을 도모하기 위해 집값을 잡으려고 노력하고 있다. 하지만 시장의 반응이 반대로 튀는 건 여러 가지 이유가 있겠지만 개인적으로는 우리나라의 경제력 때문이 아닐까 생각한다. 2017년부터 우리나라의 1인당 국민소득은 3만 달러를 넘었다. 

2019년도에 IMF가 발표한 국가별 국민소득 도표입니다
국가별 국민소득 그래픽.(출처=IMF)


지도를 보면 알 수 있지만 전 세계 대부분의 나라가 우리보다 낮으니 참 대단하다. 게다가 국내총생산은 세계 10위로 존재감을 보이고 있으며 코로나19 위기 상황에서도 성공적인 방역을 펼치고 있다. 

공시가격이 올라간 건 맞는 말이다. 내가 살고 있는 아파트도 25퍼센트 정도 올라서 공시가격 4억이 넘었다. 이 동네에 산지 14년 만에 처음 있는 일이라 좀 기쁘다.  

4억대 아파트 공시가격 변화에 따른 보유세 변동을 보여줍니다.
4억대 공시가 변화에 따른 보유세 변동.(출처=정책브리핑)


하지만 재산세가 늘어나지는 않았다. 오히려 재산세 부담 완화 방안 때문에 더 줄었다. 특례 기간이 끝나면 어찌될지 모르겠지만 벌써부터 예단할 문제는 아니다. 

표에서 보다시피 공시가격 4억 원이면 실거래가는 6억에서 7억 원 사이가 될 텐데 오히려 보유세가 준다는 것만 봐도 세금 폭탄이라는 말은 동의하기 어렵다.

중위가격 및 공시가격 변동에 대한 도표입니다.
지역별 공동주택 중위가격.(출처=정책브리핑)


종합부동산세 걱정을 하는 국민들도 많다. 이 경우에는 중위가격을 살펴볼 필요가 있다. 집값의 평균은 일정 지역에서 고가 주택과 저가 주택을 뭉뚱그려 보여주기 때문에 실제로 평균적인 거주 수준을 보여주기 힘든 경우가 많다. 

현재 기준으로 1가구 1주택 종합부동산세 부과 대상인 공시가격 9억 원 초과 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52만5000호, 서울은 16.0%인 41만3000호다. 종합부동산세의 대상이 되는 주택의 기준은 9억이지만 만약에 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 12억 원까지는 면제된다. 

세종시 부동산
15일 정부가 발표한 2021년도 공동주택 공시가격안에 따르면 세종시의 공동주택 공시가격이 전년 대비 70.68% 상승해 전국에서 가장 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다.(사진=저작권자(c) 뉴스1, 무단 전재-재배포 금지)


얼마 전에 같이 식사를 한 후배 소유의 아파트가 올해부터 공시가격 11억 원이 됐다 해서 같이 앉아 종부세를 계산했더니 대략 90만 원 정도 나왔다. 그 정도면 집값 오른 거에 비해 준수하다 싶었는데 알고 보니 부부 공동명의여서 그마저도 해당이 안 됐다. 밥을 얻어 먹었기에 망정이지 내가 샀으면 맘 상할 뻔했다. 

조용하던 동네 인터넷 카페마저도 집값 상승, 거기에 따른 공시가격의 상승, 세금 문제로 들썩들썩하는 것이 보인다. 조금만 부동산 보유세 계산기를 돌려보거나 냉정히 생각해 보면 알 수 있는 일인데 말이다. 

공시가격이 높아지면서 건강보험료가 인상되는 거 아니냐는 우려도 있는데, 이미 지난해 11월, 정부는 지역가입자 보험료 산정 시 재산공제를 500만원 추가 확대해 보험료를 낮출 예정으로 계획했고 이렇게 되면 전체 지역가입 세대의 89%인 730만세대의 보험료 부담이 월 평균 2000원 인하될 수 있다. 

현재 세대당 평균 보험료는 월 11만1293원인데 공시가격 변동에 따라 11만2994원으로 오를 것으로 예상되나 공제 금액이 확대되면 11만1071원 수준으로 낮아져 변동이 거의 없다는 게 정부 설명이다.



안준표
정책기자단|안준표ayd1225@naver.com
아파트 일과 동네 일, 살아가는 이야기에 관심이 많은 평범한 회사원입니다. 좀 더 살기 좋은 세상, 아이들이 마음놓고 클 수 있는 세상을 위해 읽고 쓰고 행동합니다.

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