어떻게 해야 임차인의 권리금을 보장받을 수 있을까요? - 생활 속 법률 이야기(10)

마을변호사와 함께하는 생활 속 법률 이야기, 임대인이 건물 철거를 이유로 계약 해지를 요구하는 경우 임대인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 물을 수 있을까요? 마을변호사 '황선영 변호사'님과 함께 임차인으로서 권리금을 보장 받는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

오늘 소개해 드릴 사례는 임차인의 권리금 회수에 관한 것입니다. 2015년 상가임대차보호법 개정으로 세입자들이 권리금을 법적으로 보장받게 된 사실은 다들 잘 알고 계실 텐데요. 그전에는 임대한 건물에 투자한 시선이나 영업활동의 결과로 쌓이게 된 지명도, 신용과 같은 경제적 이익을 임대차 종료 후 회수하고 싶어도 임대인의 방해하면 어디 가서 억울함을 호소할 때가 없었습니다. 다행히 법이 개정되어 이제는 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하면 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거부하는 등의 방해 행위를 하면 안 되고 이를 위반할 시에는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 또는 임대차 종료 시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위 내에서 임대인의 손해배상책임을 지게 되었습니다.

그런데 최근 저를 찾아오신 분은 임대인이 건물 철거를 이유로 계약 해지를 요구하는 경우에도 임대인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 물을 수 있는지 문의를 주셔서 오늘은 그에 관한 상담 사례를 소개해 드리려고 합니다. 들어보니 A씨는 식당을 운영하면서 월 천만 원 정도의 매출을 올리고 계셨습니다. 한자리에서 오랫동안 식당을 하다 보니 단골손님도 많았고 맛집으로 소문이 나서 코로나 시국임에도 장사가 잘 되는 편이라고 하였습니다.

그런데 어느 날 건물주는 식당 건물을 철거하고 주차장을 만들겠다면서 A씨에게 계약 해지를 요구하였습니다. A씨는 지금처럼 계속해서 식당을 운영하기를 원했지만 사실 계약갱신 기간을 포함한 총 임대차 기간이 이미 십 년을 넘어 더 이상의 계약 갱신을 요구할 수는 없었습니다. 하지만 A씨는 십 년 전 가게를 차릴 때 전 임차인에게 권리금으로 3000만 원을 주었고 그동안 새롭게 한 시설투자만 해도 상당하였습니다.

그래서 A씨는 건물주에게 최소한 3천만 원이라도 권리금으로 보장을 해달라고 했지만 건물주는 임대기간 10년을 보장해 주었으면 됐지, 건물을 철거하려는 판에 무슨 권리금이냐면서 오히려 A씨를 나무랐다고 합니다. A씨는 과연 건물주로부터 권리금을 받을 수 있을까요?

먼저 상가임대차보호법에 규정된 권리금 회수기회 보호 조항을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 임차인의 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 첫째, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인이 되려는 자와 권리금 계약을 체결해야 합니다. 둘째로는, 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구를 해야겠죠.

임차인이 위 두 요건을 만족했을 때 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 자신에게 달라고 요구하거나 수수하는 행위를 해서는 안 되고 신규 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 그런 행위를 해서는 안 됩니다. 또한 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해서도 안 됩니다. 그 밖의 정당한 사유 없이 임대인이 임대차 계약 체결을 거부하는 것은 전부 권리금회수 방해 행위가 되어, 임대인이 임차인에게 손해배상 책임을 져야 합니다.

그런데 임대인은 언제나 임차인에 권리금을 보장해 줘야 하는 것일까요? 아닙니다. 임차인에게 계약갱신 거절 사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수를 방해하더라도 손해를 배상할 책임을 지지 않는데요. 계약갱신 거절의 사유로는 임차인이 3기의 차임액에 달하는 차임 연체한다든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상금을 지급한 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 건물 일부나 전부를 전대한 경우, 또 건물의 노후, 훼손 등 안전사고 우려가 있어 건물의 전부나 대부분을 철거하기 위해 목적물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 정당한 계약갱신 거절 사유로 인정이 되고 그럴 경우에는 권리금을 보장해 주지 않아도 손해배상책임을 지지 않습니다.

한편 A 씨의 경우에는 이미 전체 임대차 기간이 10년이 경과해서 더 이상 계약 갱신을 요구할 수 없는 임차인이었는데요. 이런 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 주장할 수가 있을까요?

2008년경 이와 유사한 사건이 있었는데요. 대법원은 법적으로 보장된 임대차 기간이 전부 끝난 임차인이 권리금 상당의 손해배상을 청구한 사건에서 권리금 회수기회 보호 의무를 규정한 상가임대차보호법상의 취지에 비추어 전체 임대차 기간을 경과로 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 경우라고 해도 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 주선한 경우에는 임대인은 권리금 회수기회를 방해하지 아니할 의무를 부담한다고 판시한 바 있습니다.

그래서 A씨의 경우에도 법적으로 보장된 10년의 임대차 기간이 전부 만료되었다고 해도 권리금 회수기회를 보장받을 수는 있는 것인데요. 문제는 A씨의 임대차 기간이 끝나기 전에 이미 임대인이 철거 계획을 통보했기 때문에 A씨는 신규 임차인을 물색한 의미가 없었고 그래서 임대차 기간 종료 시까지 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하지는 않았습니다. 즉 A씨는 권리금 회수를 위해 법에서 요구한 요건을 충족하지는 못하고 있었던 것이죠.

이와 관련해서 대법원은 원칙적으로는 임차인이 임대인에게 권리금 회수기회를 방해를 원인으로 손해배상을 청구하기 위해서 신규 임차인을 주선해야 하지만 예외적으로 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우에는 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 판시를 하였습니다. 즉, 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않은 의사를 확정적으로 표시하였는데도 법에서 요구하는 바와 같이 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다는 것이겠죠.

따라서 A씨의 경우에는 건물 철거는 이유로 계약 해지를 임대인이 통보한 경우여서 A씨가 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하거나 신규 임차인을 주선하더라도 임대차계약을 임대인이 체결하지는 않겠죠. 그러한 의사를 확정적으로 표시하였다고 봐야 되기 때문에 A씨는 불필요하게 권리금 계약을 체결할 필요 없이 임대인에게 권리금 회수기회를 방해를 원인으로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

정리하면 임차인으로서는 권리금을 보장받기 위해서 임대차기간 종료 6개월 전부터 임대차 기간 종료 시까지 신규 임차인을 물색해서 권리금 계약을 체결하는 것이 무엇보다 중요할 테고요. 임대인으로서는 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거부했다가는 권리금 상당의 손해배상을 임차인에게 해줘야 할 수 있으니 이 점 유의하셔야 될 겁니다. 다만 임차인에게 계약갱신 거절 사유가 있는지 살펴 임대인은 자신에게 권리금을 보장해 줄 의무가 있는지 잘 따져보셔야 될 것 같습니다. 감사합니다.