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대한민국 정책브리핑

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부동산 공시가격

최종수정일 : 2020.11.11.

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1. 공시가격과 공시지가

토지분에 적용되는 부동산 가격은 공시지가이다. 주택분에 적용되는 것은 주택공시가격이다. 국토교통부에서 매년 공시기준일 현재의 표준주택과 표준지, 공동주택가격을 공시하고 있다. 이를 근거로 시·군·구에서 개별주택과 개별토지에 대해 절차를 거쳐 공시한다.

표준 단독주택 공시가격

국토교통부 장관이 조사·산정해 공시하는 표준주택의 적정가격을 말한다.(「부동산 가격공시에 관한 법률」 16조) 국토부 장관은 용도지역·건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 단독주택 대상으로 표준주택을 정하고, 공시기준일(1월1일) 기준으로 적정가격을 조사·산정한다.
적정가격은 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다.
- 국가·지방자치단체 등이 행정 목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 적용- 주택시장의 가격정보를 제공

개별 단독주택 공시가격

국토부 장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교 표준주택의 특성을 서로 비교해 산정한다. 한국감정원의 검증을 받고 주택소유자의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한다.
- 종합부동산세 및 재산세 등 국세 및 지방세의 부과 기준- 부동산실거래가 신고제도의 검증가격 기준- 기준일과 대상 주택· 1월 1일 : 국세 및 지방세의 부과대상주택
관계법령에 따라 주택가격의 산정 등에 개별단독주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 주택
시장·군수·구청장이 관계행정기관과 협의해 개별단독주택가격을 결정 공시하기로 한 주택
· 6월 1일 : 토지의 분할·합병 및 건물의 신축 등이 발생한 단독주택

공동주택 공시가격

국토부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정해 공시한 공동주택의 가격을 말한다. (「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조)
시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정한다. 거래사례, 감정평가 선례, 시세정보, 분양사례, 주택매매 가격동향 등을 주로 활용하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래 가격은 채택하지 않는다.
- 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격 공시- 주택시장의 가격정보 제공- 적정한 가격형성 도모- 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지

표준지 공시지가

국토부 장관이 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적(㎥)당 적정가격을 말한다.(부동산 가격공시에 관한 법률)
매년 1월 1일 기준, 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위해서 공시한다.
토지이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지 중에서 선정한 표준지를 대상으로 한다. 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다.
- 토지시장의 지가정보 제공- 일반적인 토지거래의 지표가 됨- 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련해 지가를 산정할 때 기준이 됨- 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정·평가하는 경우에 기준이 됨

개별 공시지가

국토부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교해 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 다른 가격배율을 산정한다. 이를 표준지공시지가에 곱해지가를 산정한다. 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 결정·공시한다.
- 토지 관련 국세 및 지방세의 부과기준- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준- 기준일과 조사대상· 1월 1일 기준: 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국·공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외), 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지, 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정·공시하기로 한 토지· 7월 1일 기준: 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국-공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지

2. 2019년 부동산 가격 공시

2-1. 2019년 부동산 가격공시의 특징 

현대판 대동법 ‘2019 부동산 가격 공시’(2019.01.29. / 국토교통부)

  • 땅 10마지기에 쌀 10섬 받고 땅 1마지기에 쌀 1섬 받고 그게 폭탄이오?
  • 보동산 유형과 지역에 따라 차이가 있었던 공시가격의 불형평성 개선 2018년 공시가격 기준으로 시세 및 시세반영률 전수 조사 전년도 공시가격에 일정 부분을 가감하는 것이 아니라 시세 변화와 높고 낮음에 따라 공평한 공시가격 결정 단독주택과 공동주택간 불형평개산 부산서구 A아파트 기존 공시가격 5억 5천만원 시세 7억 5천만원, 서울 강남구 B 단독주택 기존 공시가격 5억 4천만원 공시가격조정 시세 16억 5천만원
  • 현실화율 낮은 고가는 빠르게 개선 서민 중산층 부담을 고려해 중저가는 점진적 개선 시세가 급등하거난 제때 반영되지 못한 15억 초과 고가 단독주택 형평성에 맞게 개선 15억 이상 고가 단독주택 현실화율 불형평 개선 경북 상주시 A단독투택 공시가격 4억9천만원 시세 7억2천6백마원 공시가격 변동없음, 서울 용상눅 B 단독주택 공시가격 13억 공시가격 조정 실거래가 34억
  • 공시가격 현실화에도 서민·중산층 영향은 최소화 중저가 단독주택은 시세상승률 수준만큼만 인상 건강보험료, 기초연금, 기초생활보장급여 등 복시수급 영향 최소화 - 공시가격 상승률 평균 5.86% (시세 상승률 수준) 전체 표준주택의 98.3%인 중저가 12.6만채, 건강보험료 상승률 2.6% 시세 6.55억 도봉 단독주택 공시가격 3.44% 상승, 종부세 감면 최대 70% 1세대 1주택 65세 이상 15년 이상 장기 보유
  • 표준주택 공시가격 확인 하세요. 표준 주택 공시가격 관보 고시 1월25일 ·이의신청 기간 1월25일 ~ 2월 25일 -이의가 있는 소유자난 법률상 이해관계인은 국토교통부, 시·군·구(민원실)등에 우편 및 팩스 등을 통해 의견을 제출해 주세요. - 국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr)에소도 이의신청 가능합니다. - 이의신청이 접수된 건에 대해서는 제조사 실시 후 이유신청 사유가 타당할 경우 조사결과를 공시가격에 반영합니다. 조정 후 확정공시 3월 20일
  • 시세를 반영한 공시가격 과세정의와 공정경제의 시작입니다. 대동법 시행으로 부호와 부담은 늘고 가난한 농민의 부담은 줄었다.
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부동산 공시가격은 관련 법률에 따라 조세, 개발부담금, 복지 등 60여 개의 다양한 행정목적에 활용된다.
부동산 공시가격은 시장에서 거래되는 가치를 반영해 균형있게 정해져야 하지만 유형·지역·가격대별 불균형이 큰 상황이다. 공동주택보다 단독주택이 상대적으로 저평가돼 있다. 같은 유형내에서도 가격대가 높을수록 시세 반영률이 낮다.
이에 국토교통부는 2019년 부동산 공시가격부터 선정 방식과 절차 등을 전면 개선해 현실화율을 높이고 형평성을 강화할 방침을 밝혔다. 
특히 2019년 표준주택 가격공시는 3가지 방향에 따라 추진했다.
① 가격이 급등했거나 현실화율이 낮은 부동산에 대한 공시가격은 상향조정- 최근 가격이 급등했거나, 공시가격과 시세 간 격차가 현저히 컸던 유형과 가격대의 부동산 공시가격을 빠른 속도로 현실화
② 서민과 중산층에 대한 영향은 최소화- 상대적으로 고가 부동산에 비해 현실화율이 높았던 중·저가 부동산은 시세변동률 이내로 반영해 점진적으로 현실화 ⇒ 2018년 시세상승률 전국 6.6%, 서울 10.1%- 전체 표준주택(22만 채) 중 98.3%를 차지하는 중·저가(21.6만 채, 시세 15억 원 이하)는 공시가격 변동률이 평균 5.86%으로 전체 평균(9.13%)보다 낮음
③ 복지수급에 미치는 영향 최소화 - 공시가격 변동에 따른 복지수급 영향은 복지프로그램별로 2019년 11월부터 순차적으로 적용- 정부는 2018년 11월부터 범부처 T/F를 운영해 공시가격 변동에 따른 복지제도 영향이 최소화되는 방안을 마련 중- 앞으로도 공시가격의 불형평성을 지속적으로 개선해 공평과세의 기반 마련 계획
• [보도자료] 시세를 반영한 공시가격, 공평과세의 시작입니다. (2019.01.24. / 국토교통부)• [브리핑] 주택 표준지공시지가 발표, 2019년 부동산 가격공시 추진방향 (2019.01.24. / 국토교통부)

2-2. 2019년 부동산 공시가격 변동률 

표준주택 공시가격

2019년도 전국 평균 표준주택공시가격 변동률은 전년(5.51%)보다 3.62%p 더 높은 9.13% 상승했다. 서울이 17.75%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 경남이 0.69%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.
18년 대비 `19년 지역별 표준주택 공시가격 변동률 하단 내용 참조

(단위:%)

18년 대비 `19년 지역별 표준주택 공시가격 변동률
전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주
9.13(5.51) 17.75(7.92) 6.49(7.68) 9.18(6.44) 5.04(4.42) 8.71(5.73) 3.87(2.74) 2.47(4.87) 7.62(5.77) 6.20(3.58) 3.81(3.75) 3.25(3.31) 1.82(3.21) 2.71(3.34) 4.50(3.50) 2.91(3.29) 0.69(3.67) 6.76(12.49)


개별주택 공시가격

2019년도 전국 평균 개별주택공시가격 변동률은 전년(5.12%)보다 1.85%p 더 높은 6.97% 상승했다. 서울이 13.95%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 경남이 0.71%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.
18년 대비 `19년 지역별 개별주택 공시가격 변동률 하단 내용 참조

(단위:%)

18년 대비 `19년 지역별 개별주택 공시가격 변동률
전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주
6.97(5.12) 13.95(7.32) 6.09(7.61) 8.54(6.29) 4.96(4.05) 8.37(5.62) 3.62(2.82) 2.31(4.28) 7.93(5.78) 6.11(3.57) 3.89(4.05) 3.53(3.35) 2.19(3.79) 2.69(3.48) 4.62(3.88) 2.77(3.44) 0.71(3.82) 5.94(11.55)


공동주택 공시가격

2019년도 전국 평균 공동주택공시가격 변동률은 전년(5.02%)보다 0.22%p 더 높은 5.24% 상승했다. 서울이 14.02%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 울산이 △10.50%로 가장 많이 하락했다.
18년 대비 `19년 지역별 공동주택 공시가격 변동률 하단 내용 참조

(단위:%)

18년 대비 `19년 지역별 공동주택 공시가격 변동률
전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주
6.97(5.12) 13.95(7.32) 6.09(7.61) 8.54(6.29) 4.96(4.05) 8.37(5.62) 3.62(2.82) 2.31(4.28) 7.93(5.78) 6.11(3.57) 3.89(4.05) 3.53(3.35) 2.19(3.79) 2.69(3.48) 4.62(3.88) 2.77(3.44) 0.71(3.82) 5.94(11.55)


표준지 공시지가

2019년도 전국 평균 표준지공시지가 변동률은 전년(6.02%)보다 3.4%p 더 높은 9.42% 상승했다. 서울이 13.87%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 충남이 3.79%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.
18년 대비 `19년 지역별 표준지공시지가 공시가격 변동률 하단 내용 참조

(단위:%)

1111
전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주
9.42(6.02) 13.87(6.89) 10.26(11.25) 8.55(8.26) 4.37(4.07) 10.71(7.89) 4.52(3.82) 5.40(8.22) 7.32(9.34) 5.91(3.54) 5.79(7.68) 4.75(5.55) 3.79(4.71) 4.45(5.13) 6.28(5.42) 6.84(6.56) 4.76(7.01) 9.74(16.45)


개별 공시지가

2019년도 전국 평균 개별공시지가 변동률은 전년(6.28%)보다 1.75%p 더 높은 8.03% 상승했다. 지역별로는 서울이 12.35%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 충남이 3.68%로 가장 낮은 상승률을 기록했다.
18년 대비 `19년 지역별 개별공시지가 변동률 하단 내용 참조

(단위:%)

18년 대비 `19년 지역별 개별공시지가 변동률
전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주
8.03 12.35 9.75 8.82 4.63 10.98 4.99 6.38 8.42 5.73 6.17 5.24 3.68 5.34 6.77 6.40 5.40 10.70


3. 2020년 부동산 가격 공시

2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 (2019.12.17.)

① 공시가격 현실화율(시세반영률)을 지속적으로 상향 - 엄밀한 가격 산정을 통해 시세변동률을 충실히 반영하고 시세와 공시가격간 격차도 낮춰 공시가격의 시세반영 수준 상향- 중저가에 비해 낮은 수준에 머물고 있는 고가주택 공시가격 현실화율 조기 제고에 초점을 맞춰 역전현상 대폭 개선
② 공시가격의 불균형성을 보다 과감하게 해소 - 2019년 공시가 일부 고가 단독주택* 공시가격 부분 정상화에 그친 점을 고려, 현실화율 제고 대상을 확대- 제고폭·방식 등은 부동산의 특성, 부담능력(가격), 형평성(현실화 수준) 등을 종합적으로 고려해 공시가격 산정의 수용성 도모
③ 공시가격의 신뢰성 제고 - 공시가격의 정확성, 객관성을 높이기 위해 불명확한 산정기준 정비, 다단계 검증체계 구축 등 공시가격 시스템 전반 개선- 공시가격 현실화 정책의 투명하고 안정적인 추진을 위해 공시가격 현실화 로드맵(’20.10월)을 수립하고 공시관련 정보공개를 지속적으로 확대
• [정책뉴스] 시세 9억원 이상 공동·단독주택 공시가 현실화 한다(2019.12.17. / 국토교통부)• [보도자료] 2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 발표 (2019.12.17. / 국토교통부)


2020년 공시 현황

ㅇ 표준단독주택 가격 공시 (2020.1.23. 공시 / 3.20 최종공시) ☞보도자료
 - 전국 공시가격 변동률은 4.47%, 서울은 6.82% 상승
- 현실화율은 전국 평균 53.6%로 전년보다 0.6%p 제고
ㅇ 표준지공시지가 공시 (2020.2.13. 공시 / 4.10 최종공시) ☞보도자료
 - 전국 공시지가 변동률은 6.33%, 서울은 7.89% 상승
- 현실화율은 전국 평균 65.5%로 전년보다 0.7%p 제고
ㅇ 공동주택 공시가격 (2020.3.19. 공시 / 4.29 최종공시)  ☞보도자료
 - 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 5.98% 증가 (3.19 열람(안) 대비 0.01%p감소)
- 현실화율은 전국 평균 69.0%로 전년보다 0.9%p 제고

부동산 공시가격 현실화 계획 (2020.11.3. / 2021~ 적용)

장기간 낮은 수준으로 공시돼 온 부동산 유형과 고가부동산의 시세반영률을 2019년 공시부터 일부 개선하였으나, 전반적인 현실화 수준은 여전히 50~70% 수준으로 불형평·불균형 문제가 계속 지적되어왔다.
이에 국토부는 공시가격이 부동산의 적정 가치를 반영하도록 하여 형평성과 균형성을 개선하고자 부동산 공시가격 현실화 계획을 마련했다. 또한 현실화로 인한 재산세 부담이 없도록 '재산세 부담완화 방안'도 함께 발표(행안부)했다.

[부동산 유형별 현실화 계획] 
토지와 주택에 대한 공시가격을 시세의 90%수준까지 점진적으로 현실화 한다.  
ㅇ (공동주택) 2020년 현실화율 69.0% ⇒ 2030년 90%로 제고 (10년간)
 - 현실화 편차가 큰 9억원 미만은 3년간 先균형 확보 후 7년간 제고
 - 시세 9억원 이상은 5~7년간 연 약 3%p씩 제고
ㅇ (단독주택) 2020년 현실화율 53.6% ⇒ 2035년 90%로 제고 (15년간)
 - 9억원 미만은 공동주택과 동일하게 3년간 ‘先균형성 확보’ 후 12년간 제고 
 - 시세 9억원 이상은 7~10년간 연 3~4%p씩 제고
ㅇ (토지) 2020년 현실화율 65.5% ⇒ 2028년 90%로 제고 (8년간)

[재산세 부담완화 방안]
1주택 보유자의 재산세 부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 2021년부터 인하한다. (’21~’23, 3년간 적용)
대상 주택은 서민 주거 안정과 주택 공시가격 현실화에 따른 세부담 완화 취지를 고려하여 공시가격 6억원 이하로 결정하고, 세율은 과세표준 구간별로 0.05%p씩 낮추기로 했다.
- (재산세 감면 혜택) 공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1~2.5억원 이하는 3~7.5만원, 2.5~5억원 이하는 7.5~15만원, 5~6억원 이하는 15~18만원 감면
- (세제지원 효과) 연간 4,785억원, 3년간 1.44조원 

4. 활용분야

각종 세금

- 종합부동산세(주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 다주택자, 9억 원을 초과하는 1주택자)- 양도소득세(실거래가가 확인되지 않을 경우 기준시가를 기준으로 부과)- 상속세(과세표준 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 않음)- 증여세(과세표준이 50만원 미만이면 증여세를 부과하지 않음)- 재산세 / 취득세(취득자가 신고한 가액에 의하되 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액이 기준)- 등록면허세

부담금

- 재건축부담금 부과액 산정([종료시점 공시된 주택가격-(개시시점 공시된 주택가격+개발비용+정상주택가격 상승분)×부과율)

주택구입관련 등

- 청약가점제 무주택자 분류- 국민주택채권 매입기준- 주택자금소득공제- 실거래가 신고가격 검증- 부동산 거래신고 과태료 부과기준- 공시사항 전산자료 관리- 중개대상물 정보

복지제도

- 기초연금·장애인연금 대상자 판단기준- 기초생활보장급여 대상자 판단기준- 근로장려금 대상자 판단기준- 국가장학금 대상자 판단기준- 지역 건강보험료 부과기준- 생계유지곤란 병역감면 판단기준 등

기타

- 국공유재산 대부 및 사용료 산정- 민사소송 소가 및 인지대 산정- 사학기관-기술대학 학교설립에 따른 수익용 기본재산 산정- 지식경제 기술혁신사업비 산정기준- 공직자 재산공개시 기준